부동산 가계약금, 변심하면 돌려받을 수 있을까 

1. 부동산 가계약금, 변심하면 돌려받을 수 있을까

부동산 거래에서 정식 계약서를 쓰기 전 단계에 "가계약금"이라는 이름으로 일부 금액이 먼저 오가는 경우가 적지 않습니다. 매물을 잡아두기 위해 매수인이나 임차인이 매도인·임대인 계좌로 몇백만 원에서 수천만 원을 송금하고, 부동산은 양측에 매매조건이나 임대차조건을 정리한 문자메시지를 보내면서 거래가 시작됩니다. 그 후 한쪽이 변심해 계약을 진행하지 않겠다고 하면, 그 돈은 누구의 것이 되는지가 분쟁의 핵심이 됩니다.

이런 사안에서 의뢰인과 가족이 가장 먼저 묻는 질문은 늘 비슷합니다. "이거 돌려받을 수 있나요." 또는 반대로 "내가 배액으로 돌려줘야 하나요." 결론부터 말하면, 두 갈래의 쟁점을 차례로 따져야 답이 나옵니다. 본계약이 이미 성립했는지가 첫 번째 갈래이고, 그것과 별개로 가계약금 단계의 해약금 약정이 명백하게 있었는지가 두 번째 갈래입니다.

2. 본계약이 이미 성립했는지

가장 먼저 따지는 것은 본계약 자체가 이미 성립했는가입니다. 대법원은 계약이 성립하려면 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준에 관한 합의가 있어야 한다고 판시해 왔습니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결).

매매라면 목적물, 매매대금, 계약금·중도금·잔금의 액수와 지급 시기가 본질적 사항입니다. 임대차라면 목적물, 보증금·차임, 인도일·계약기간이 여기에 해당합니다. 이러한 본질적 사항에 양 당사자가 구체적으로 합의했고 한쪽이 그 이행으로 일부 금액을 미리 입금한 상태라면, 본계약이 성립한 것으로 평가될 가능성이 큽니다. 그렇게 되면 입금된 돈은 단순한 가계약금이 아니라 민법 제565조의 "계약금"으로 잡히고, 매수인·임차인이 변심하면 그 돈을 포기해야 하는 부담이, 매도인·임대인이 변심하면 배액을 배상해야 하는 부담이 따릅니다.

반대로 본질적 사항 중 미확정인 부분이 남아 있거나 양 당사자가 별도로 계약서를 다시 작성하기로 예정해 두었다면, 본계약은 아직 성립하지 않았다고 평가될 여지가 있습니다. 잔금일이나 입주일이 "8월 중", "5월 중"으로만 적혀 있어 구체적 일자가 정해지지 않은 경우, 송금 시점에는 계약서 작성일조차 정해져 있지 않았던 경우, 보증금의 구체적 지급시기와 방법이 합의되지 않은 경우 등이 그러한 예에 해당할 수 있습니다.

3. 본계약 전이라도 해약금 약정이 별도로 인정될 수 있다

본계약이 성립하지 않았다고 해서 가계약금이 곧바로 반환되는 것은 아닙니다. 본계약과 별개로, 가계약금 단계의 독자적 해약금 약정이 따로 인정될 수 있기 때문입니다. 대법원은 가계약금에 관하여 교부자가 이를 포기하고 수령자가 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 하는 약정이 있었다면 그 약정의 효력을 인정할 것이라고 하면서, 다만 그러한 의사합치가 명백하게 인정되어야 한다고 판시했습니다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결).

부동산이 보내는 문자메시지에는 "본 계약을 해제할 경우 매수인은 지급한 금액을 포기하고 매도인은 수령한 금액의 배액을 배상한다"는 식의 문구가 들어 있는 경우가 많습니다. 이 문구의 효력이 인정될지는 양 당사자가 그 조항을 어디까지 인식한 상태에서 입금과 수령이 이루어졌는지에 달려 있습니다.

실제 하급심 판결 중에는 임차인이 변심하여 가계약금 반환을 구한 사안에서 본계약(임대차계약)의 성립은 부정하면서도 해약금 약정의 명백성은 인정해 가계약금을 임대인에게 귀속시킨 예가 있습니다(서울서부지방법원 2024. 8. 29. 선고 2024나41301 판결). 이 사안에서 법원은 임차인이 송금 전에 자신의 중개사로부터 받은 문자메시지를 증거로 제출하지 못한 상황이었음에도, ① 임대인 측 중개사가 임대인에게 보낸 문자에 해약금 약정 내용이 명확히 기재되어 있었고, ② 임차인 측 중개사와 임대인 측 중개사가 협의를 거친 후 그 문자가 발송되었으며, ③ 임차인 측 중개사가 임차인에게 "가계약금을 돌려받기 쉽지 않다"는 취지의 메시지를 보낸 점, ④ 송금이 매우 짧은 시간 안에 긴밀한 소통 속에서 이루어진 점 등을 종합해 임차인도 자신의 중개사로부터 동일한 내용의 문자메시지를 수령하거나 동일한 설명을 들었을 것으로 인정하고 명백성을 긍정했습니다. 같은 취지로, 양측 중개사가 가계약서 내용을 공유한 뒤 각자 자신의 의뢰인에게 카카오톡 메시지로 전달했고 임차인이 그 내용을 확인한 뒤 가계약금을 송금한 사안에서도 해약금 약정의 효력이 인정되어 가계약금이 임대인에게 귀속된다고 판단한 예가 있습니다(부산지방법원 2024. 1. 12. 선고 2023나60551 판결).

이 흐름이 가리키는 바는 분명합니다. 부동산이 보낸 문자메시지에 해약금 조항이 명시되어 있고 양 당사자가 그 내용을 인식한 채 거래에 임했다고 평가될 정황(양측 중개사의 협의·전달, 짧은 시간 안의 송금, 변심한 측이 송금 직후 "돌려받기 어렵다"는 안내를 받은 정황 등)이 갖춰지면, 본계약이 성립하지 않았더라도 해약금 약정의 효력이 인정되어 가계약금이 몰취될 수 있습니다.

4. 누가 변심했고, 사정이 무엇인지에 따라 갈린다

같은 가계약금 분쟁이라도 누가 변심했는지, 변심의 원인이 무엇인지에 따라 결론이 달라집니다.

매수인이나 임차인이 변심해 가계약금을 돌려받겠다고 하는 경우, 본계약의 본질적 사항이 정리되어 있고 양측 중개사를 통해 동일한 해약금 조항이 양 당사자에게 전달된 사안이라면 돌려받기 어렵습니다. 반대로 본계약의 본질적 사항이 충분히 합의되지 않았을 뿐 아니라, 해약금 조항이 어느 한쪽 당사자에게만 전달되었거나 양 당사자 사이의 인식 공유 정황이 보이지 않는 사안이라면, 명백성 부정을 이유로 부당이득반환을 다툴 여지가 열립니다.

매도인이나 임대인이 변심해 배액을 물어야 할 처지가 되는 경우도 마찬가지입니다. 본계약 성립과 해약금 약정의 명백성이 모두 인정되면 배액 부담을 피하기 어렵습니다. 다만 변심의 원인이 본인의 자발적 의사가 아니라 객관적인 인도불능 등 외부 사정에 가까운 경우에는 약정 문언의 적용 범위를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

5. 변심 전, 변심 후 무엇을 챙겨야 하나

가계약금을 보내기 전에는 부동산이 정리해 보낸 카톡이나 문자에 변심 시 포기·배액 조항이 들어 있는지를 반드시 확인해 두는 것이 좋습니다. 그 조항이 있는데도 진행을 결정한다면 그 조항이 효력을 발휘할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 부동산이 한쪽에만 해약금 문구를 보냈는지, 양측에 같은 내용을 전달했는지도 사후 분쟁에서 결정적인 자료가 됩니다.

이미 가계약금이 오간 뒤 분쟁이 시작된 상황이라면, 본계약의 본질적 사항이 어디까지 합의되어 있었는지, 양 당사자가 해약금 조항을 인식한 채 거래에 임한 정황이 어느 정도였는지, 송금이 어떤 경위로 이뤄졌는지를 자료와 함께 정리해 두는 것이 협상이나 분쟁에서 중요합니다.

같은 액수의 가계약금이라도 사실관계 한 줄이 결과를 가릅니다. 분쟁에 휘말렸거나 휘말릴 가능성이 있다면 자료를 정리해 상담을 받아보시기를 권합니다.