상속받은 토지, 나중에 감정하면 상속세 달라질까? 

상속재산 중 가장 분쟁이 많은 재산을 꼽으라면 단연 토지입니다.

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예금은 잔액이 명확하고, 아파트는 시세를 어느 정도 확인할 수 있습니다. 그러나 토지는 다릅니다. 개발 가능성이나 입지, 이용 현황에 따라 가치가 크게 달라질 수 있고, 상속 당시에는 몰랐던 가치가 나중에 드러나는 경우도 적지 않습니다.

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실제로 상속인들은 상속세 신고를 마치고 세금까지 모두 납부한 뒤에도 예상치 못한 통지를 받는 경우가 있습니다. 국세청이 해당 토지에 대해 별도의 감정평가를 진행하고 추가 상속세를 부과하는 경우입니다.

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최근 대법원 역시 이와 관련된 중요한 판단을 내놓았는데요, 상속 후 시간이 흐른 뒤 실시한 감정평가를 그대로 상속 당시 시가로 볼 수 있는지가 쟁점이 된 사건입니다.

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오늘은 상속받은 토지가 나중에 감정될 경우 상속세가 어떻게 달라질 수 있는지 살펴보겠습니다.

상속세 신고까지 끝났는데, 국세청이 토지를 다시 감정할 수 있나요?

많은 분들이 상속세 신고와 납부를 마치면 모든 절차가 끝난 것으로 생각합니다. 그러나 국세청은 신고 내용이 적정한지 사후 검증을 할 수 있습니다.

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특히 토지나 비상장주식처럼 시가를 판단하기 어려운 재산은 국세청이 별도의 감정평가를 의뢰​하는 경우가 있습니다.

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실제로 최근 대법원 사건에서도 상속인은 공시지가 등을 기준으로 상속세를 신고했지만, 이후 국세청이 감정평가를 실시해 훨씬 높은 가액을 산정했고 그 결과 수십억 원 규모의 추가 상속세가 문제 되었습니다.

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즉, 상속세 신고가 끝났다고 해서 국세청의 평가 권한까지 사라지는 것은 아닙니다.

상속 후 땅값이 올랐다면, 그 오른 가격으로 상속세를 다시 계산하나요?

상속세는 원칙적으로 상속개시일(사망일) 당시의 재산가치를 기준으로 계산합니다.

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따라서 상속 후 몇 년이 지나 토지 가격이 크게 올랐다고 해서 그 상승분 자체에 대해 상속세를 다시 부과하는 것은 아닙니다.

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문제는 국세청이 나중에 실시한 감정평가 금액이 정말로 상속 당시 시가를 반영하는 것인지 여부입니다.

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예를 들어 상속 당시에는 개발 계획이 전혀 없었는데, 감정평가 시점에는 인근 개발이 진행되면서 토지 가치가 크게 상승했다면 어떻게 될까요?

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대법원은 이런 경우까지 나중 감정가를 그대로 상속 당시 시가로 인정하는 것은 신중해야 한다고 보았습니다.

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즉, 단순히 감정가가 높게 나왔다는 이유만으로 상속세를 다시 계산할 수 있는 것은 아니라는 의미입니다.

토지 감정평가가 나오면 무조건 따라야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다.

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실무에서는 감정평가서가 나왔다는 이유만으로 상속인들이 그대로 수긍하는 경우가 많은데요, 감정평가 역시 하나의 의견일 뿐 절대적인 진실은 아닙니다.

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특히 상속개시일부터 감정평가일까지 상당한 시간이 경과했거나, 그 사이 주변 개발 상황이 변한 경우에는 감정가의 신뢰성을 다툴 여지가 있습니다.

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이번 대법원 판결 역시상속 이후 부동산 가치에 특별한 변동이 있었는지를 중요한 판단 기준으로 보았습니다.

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다시말해 국세청의 사후 감정 자체를 부정한 것은 아니지만 상속 후 상당한 시간이 지나 토지 가격이 상승했거나 개발 등 가치 변동 요인이 있었다면, 나중에 실시한 감정가액을 그대로 상속 당시 시가로 사용할 수는 없다고 판단한 것으로 중요한 것은 감정평가서의 존재 자체가 아니라 그 감정가가 실제 상속 당시 시장가치를 얼마나 정확하게 반영하는지 여부라는 것입니다.

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따라서 추가 과세 통지를 받았다면 단순히 감정평가 금액만 볼 것이 아니라,감정 시점/ 감정 방법/ 비교 대상 부동산/ 상속 당시 시장 상황

등을 함께 검토할 필요가 있습니다.

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국세청의 추가 과세 통지서를 받았다면 어떻게 대처해야 하나요?

이미 세무서로부터 소급감정 결과에 따라 상속세를 추가로 납부하라는 고지서를 받았다면, 곧바로 세금을 납부하거나 추가 과세를 당연하게 받아들일 필요는 없습니다.

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우선 고인의 사망일(상속개시일)부터 국세청이 감정평가를 실시한 시점 사이에 토지 가치에 영향을 줄 만한 사정이 있었는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 예를 들어 표준지공시지가의 상승, 인근 개발계획 발표, 용도지역 변경, 교통망 확충과 같은 사정이 있었다면 감정평가 당시의 가치가 상속 당시 가치와 동일하다고 보기 어려울 수 있습니다.

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최근 대법원도 사후 감정가액을 상속 당시 시가로 인정하기 위해서는 그 사이 부동산 가치에 특별한 변동이 없었는지 충분히 검토해야 한다는 취지의 판단을 내놓았습니다.

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따라서 추가 과세 통지를 받았다면 감정평가 시점과 상속개시일 사이의 시장 상황, 감정평가 방법, 비교사례 선정 과정 등을 꼼꼼히 검토해 볼 필요가 있습니다. 실제로는 감정평가서 자체보다 그 감정가가 상속 당시 가치를 얼마나 정확하게 반영하고 있는지가 쟁점이 되는 경우가 많습니다.