지역주택조합 탈퇴 및 환불(명의신탁 부당이득반환청구) 승소 사례 

이번 포스트에서는 지역주택조합에 지역주택조합원으로 가입하였다가 지역주택조합을 상대로 지역주택조합 탈퇴 및 환불 소송을 진행함과 동시에 지역주택조합이 지역주택조합의 금원으로 매수한 지역주택조합 사업부지의 명의수탁자들을 상대로 지역주택조합을 대위하여 부당이득반환청구소송(부당이득반환청구소송)을 제기한 원고를 대리(변호)하여 승소 판결을 받은 사건을 소개하도록 하겠습니다.

사실관계

원고(의뢰인)는 2016. 9. 10. 피고 지역주택조합에 2016년 경에 가입신청을 한 피고 지역주택조합(이 사건 소송 종료시까지 조합인가가 되지 아니하였기에 실제 피고는 지역주택조합추진위원회 단계에 있었지만 설명의 편의 등을 위해 이하에서는 피고 지역주택조합이라 하겠습니다)의 조합원이었습니다. 원고가 피고 지역주택조합에 가입할 당시 피고 지역주택조합은 조합원 모집 홍보관에서 피고 지역주택조합이 총 1,500여 세대의 아파트를 공급하는 사업을 추진하고 있다는 점, 유명 건설회사가 시공에 참여한다는 점, 현재 피고 지역주택조합은 지방자치단체장으로부터 조합 인가를 받지 못한 상황이지만 최대한 빠른 시일 내에 조합 인가를 받아 착공예정이라는 점, 피고 조합은 이 사건 사업을 위한 토지를 100% 확보하였다는 점, 특정 동·호수에 대한 지정을 하여 계약하는 것이 가능하다는 점 등을 설명하면서 원고에게 조합원 가입을 추천 하였습니다.

원고는 고심 끝에 피고 지역주택조합의 조합원으로 가입하기로 결정을 하였고 이에따라 102동 1402호를 분양받는 조건으로 2016. 10. 경 계약서를 작성하여 조합원부담금 및 업무추진비 명목으로 50,610,000원을 피고 조합이 지정한 신탁회사에 입금하였고 그 후 중도금과 잔금 일부까지 추가 지급하여 총 84,230,000원을 납부 하였습니다.

하지만 피고는 2020년 까지 착공은 커녕 조합설립 인가조차 받지 못하였습니다. 또한 원고가 지역주택조합 가입 계약 당시 피고 지역주택조합이 홍보하였던 토지 100% 확보와 관련하여서도 원고가 지속적으로 이에대한 자료를 요구하였지만 피고 지역주택조합은 원고에게 명확한 자료를 제공하지 못하였습니다. 이러한 사정에 따라 원고는 더 이상 지역주택조합을 신뢰할 수 없었고 안동하 변호사와의 상담 끝에 안동하 변호사를 선임하고 피고 지역주택조합을 상대로 지역주택조합 탈퇴 및 환불 청구 소송을 진행하게 되었습니다.

안동하 변호사가 피고 지역주택조합을 상대로 소송을 준비하던 중 피고 지역주택조합 사업부지의 등기부등본 확인을 하여본 결과 사업부지의 명의가 피고 지역주택조합 임원들의 명의로 되어 명의신탁이 되어 있다는 사실을 추가로 발견하게 되었습니다. 이에따라 원고는 명의수탁자인 피고 지역주택조합 임원(이하 피고 임원)들을 상대로 부당이득반환청구소송(채권자대위소송)을 동시에 진행하게 되었습니다.

변론내용(진행과정)

안동하 변호사는 피고 지역주택조합이 지역주택조합 설립인가를 받기 위해서는 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하고 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해서는 주택건설대지 95% 이상 토지의 소유권을 확보하여야 하는데 원고가 조합원으로 가입할 당시 피고 지역주택조합은 피고 지역주택조합의 아파트 건축 공급 사업(이하 ‘이 사건 사업’)을 위한 사업 부지의 사용권원이나 소유권 확보 현황 등에 대하여 구체적으로 언급하면서 마치 피고 지역주택조합이 이미 조합설립 인가를 받을 수 있는 요건을 갖추거나 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있는 상태인 것처럼 과대광고를 하여 원고를 기망하였다는 점, 피고 조합은 원고의 조합원 가입 이후 4년이 넘게 경과한 시점까지 착공은 커녕 조합설립인가 조차 받지 못하였다는 점, 피고 지역주택조합의 경우 조합설립인가 후에 지방자치단체로부터 사업계획승인을 받아야만 아파트의 세대수, 규모 등이 정해지는 것인데 피고 지역주택조합은 특정 동, 호수의 지정이 가능함을 광고하였고 특히 원고와 지역주택조합가입계약을 체결하면서 원고가 분양받는 아파트의 동, 호수를 지정하여 공급하기로 하는 등 과대광고를 하여 원고를 기망하였다는 점 등을 주장하며 사기 등을 원인으로 한 계약취소, 채무불이행을 원인으로 한 계약해제에 따른 지역주택조합 탈퇴 및 환불을 청구하였습니다.

또한 피고 지역주택조합 사업 부지의 명의가 피고 지역주택조합의 임원들 명의로 되어 있음을 확인한 이후 관할 등기소에 문서송부촉탁신청을 하여 사업부지가 피고 지역주택조합 임원들 명의로 된 사정에 대한 제반서류 일체를 확보하였고, 추가로 매매대금과 관련한 금융거래정보제출명령신청을 하여 피고 지역주택조합이 사업부지의 명의신탁자이고 피고 지역주택조합의 임원들이 사업부지의 명의수탁자라는 사정을 주장 및 입증하였습니다.

그 후 안동하 변호사는 “부동산실명법 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 할 것이다” 라는 대법원 판례를 인용하여 명의신탁자인 피고 지역주택조합이 명의수탁자인 피고 지역주택조합의 임원들을 상대로 부당이득반환청구가 가능하다는 점을 주장하며 원고가 피고 지역주택조합을 대위(채권자대위소송)하여 피고 지역주택조합의 임원들을 상대로 원고가 납입한 금원에 대한 청구를 통해 피고 임원들 역시 피고 지역주택조합과 공동하여 원고가 납입한 금원에 대한 반환을 할 의무가 있음을 주장하였습니다.

이에 대하여 피고 지역주택조합은 과대광고를 한 사실이 없으며, 지역주택조합의 업무 특성상 사업 진행에 대한 지연은 발생할 수 있다는 점 등을 주장하였습니다. 또한 피고들은 만약 원고의 청구가 인용될 경우 다른 지역주택조합원들의 탈퇴 역시 가능해져 지역주택조합사업 자체가 무산되어 더 큰 피해가 발생할 우려가 있다는 점까지 주장하며 원고의 청구에 대한 기각을 구하였습니다. 이에대해 원고는 피고 지역주택조합의 사업이 더 이상 진행 불가능한 상황이라는 점과 원고를 비롯한 조합원들의 조합가입계약체결 당시 심각한 과대광고가 있었다는 점을 거듭 강조하며 원고의 청구인 지역주택조합 탈퇴(계약해제, 계약취소) 청구가 인용되어야 한다는 점을 주장하였습니다.

법원의 피고 조합에 대한 판단

수차례의 변론기일이 진행되었고 법원은 원고의 피고 지역주택조합에 대하여 다음과 같은 내용의 판단을 하였습니다.

지역주택조합은 조합설립 전에 이루어져야 하는 조합설립 추진업무가 매우 중요하고 그 진행과정에서 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많으므로, 지역주택조합 또는 그 추진위원회의 사업부지 확보 현황은 사업의 추진이나 조합원의 모집에 있어 매우 중요한 사항이다. 피고 지역주택조합은 사업예정지 토지계약이 완료되었다는 취지의 광고를 하였고 이 사건 조합가입계약체결 당시 원고에게 동, 호수 지정을 해 줌으로써 원고는 이 사건 사업이 동, 호수의 지정 단계에 이를 정도로 법적으로 아무런 장애사유가 없이 원활히 진척되고 있다고 이해했을 가능성이 크다.

피고 조합은 그러한 일련의 행위를 통해 이 사건 사업부지의 확보 현황, 이 사건 사업의 진행 정도, 피고 조합의 사업 수행 능력 등에 관하여 원고를 적극적으로 기망하였거나 거래상 중요한 사실을 고지하지 않았고, 원고는 그로 인하여 착오를 일으켜 이 사건 조합가입계약을 체결하였다고 봄이 상당하다. 원고는 이러한 피고 조합의 기망과 그로 인한 원고의 착오를 이유로 이 사건 조합가입계약을 취소할 수 있는바, 피고 조합은 원고가 입은 손해(업무대행비, 조합원분담금, 중도금, 잔금)를 배상할 책임이 있다.

법원의 피고 조합 임원들에 대한 판단

또한 법원은 피고 조합 임원들에 대하여 다음과 같은 내용의 판단을 하였습니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’) 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다. 그런데 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결 등 참조). 그러므로 원고는 피고 조합에 대한 손해배상채권자로서 피고 조합을 대위하여 피고 조합이 피고 조합임원들에 대하여 가지는 부당이득반환 채권을 행사 할 수 있다.

법원의 판결

위와 같은 판단 내용을 토대로 법원은 “피고들은 공동하여 원고에게 84,230,000원 및 이에 대하여 2017. 11. 17. 부터 2022. 3. 31. 까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(의뢰인의 개인 정보 보호를 위해 정확한 금액과 날짜를 기재하지는 않았습니다)” 라는 원고 승소판결을 선고하였습니다.

지역주택조합은 해당 지역에 일정 시점 거주한 무주택 세대주이거나 85제곱미터 이하의 소형주택을 소유한 세대주라면 누구나 가입할 수 있으며 주택청약과는 달리 특별한 경쟁을 하는 것도 아니고 가입조건 또한 전혀 까다로운 점이 없기에 저렴한 분양가에 내집마련을 할 수 있다는 말에 혹하여 지역주택조합의 지역주택조합원으로 가입하는 경우가 많이 있습니다. 하지만 약속한 일자에 착공, 입주 등은 미뤄지고 사업에 대한 진척 없이 추가분담금만 늘어나는 경우가 많으며, 실제로 사업성공률 자체가 낮다는 문제가 있고 추진위원회 및 업무대행사의 횡령, 사기 등 다양한 문제가 발생하는 경우가 많이 있습니다. 그리고 조합원가입계약 단계에서 지나친 과다광고를 하여 가입계약자에게 착오를 일으켜 계약을 체결하는 사례 또한 많이 존재하기에 이러한 사정에 따라 지역주택조합 탈퇴 및 환불 소송에 관하여 많은 문의를 받고 있습니다. 하지만 지역주택조합을 상대로 탈퇴 및 환불을 받아내는 것이 쉽지는 않기 때문에 다양한 입증자료를 준비하여 법리에 맞는 논리정연한 주장을 하여 법원을 설득시켜야만 원하는 바를 달성할 수 있습니다. 따라서 반드시 지역주택조합을 상대로 한 많은 사건 경험이 있는 변호사와 상담을 통해 사건을 진행할 것을 추천드립니다.