월세 미납하는 임차인 대처법(사례를 바탕으로) 

안녕하세요, 법률사무소 더 상승 박창규 변호사입니다.

이번에 소개해드릴 사건은 상가 임차인이 9년 가까이 장기간 영업하면서 월세를 반복적으로 연체한 상황에서,

임대인이 명도소송을 제기해 소장 부본 송달만으로 임대차계약을 해지하고 건물인도 판결을 받아낸 사례입니다.

<실제 사례 소개>

저희 의뢰인은 경기도 고양시 소재 건물의 소유자입니다.

2016년 1월 박00 씨와 보증금 2,000만 원, 월차임 140만 원의 상가 임대차계약을 체결하고 같은 해 2월 26일 건물을 인도하였습니다. 이후 계약은 수차례 갱신되었고, 2019년 6월부터는 월차임이 150만 원으로 증액되었습니다.

그런데 문제는 월세 연체였습니다. 피고는 2021년 12월부터 2025년 6월까지 아래와 같이 총 20회에 걸쳐 지급일(매월 25일)을 지키지 않았고, 소 제기 시점을 기준으로 11개월치 차임 합계 1,650만 원이 밀려 있는 상태였습니다.

의뢰인은 임차인에게 수차례 제때 납부해 달라고 요청하였지만, 임차인 그때마다 “조금만 기다려 달라”며 사정을 호소하였고, 의뢰인은 이를 오랫동안 용인해왔습니다. 그러나 더 이상 두고 볼 수 없는 상황이 되었고, 의뢰인은 저희 사무소에 건물인도소송을 의뢰하였습니다.

 <핵심 쟁점>

① 계약 해지가 가능한가

상가건물 임대차보호법은 임차인을 강하게 보호하는 법률입니다. 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하거나 계약을 해지하려면, “3기의 차임액에 달하는 연체”가 있어야 합니다.

이 사건에서는 11개월치(1,650만 원)가 미납 상태였습니다. 비록 임차인이 중간에 일부를 납부하며 장기간에 걸쳐 연체를 이어왔지만, 최종 집계 기준 현재 연체액이 3기를 훨씬 초과하는 상황이었으므로 해지 요건을 충족하는 데는 이론의 여지가 없었습니다.

② 해지 통보를 어떻게 할 것인가

임대차계약을 해지하려면 상대방에게 해지의 의사표시가 도달해야 합니다. 통상적으로는 내용증명 우편으로 해지 통보를 먼저 보낸 뒤 소송을 제기하는 순서를 밟습니다.

그런데 이 사건에서는 피고가 임대차계약서상 주소에 이미 거주하지 않고 있었습니다.

저희는 내용증명을 별도로 발송하는 절차를 생략하고, 소장 자체에 "이 소장 부본의 송달로 임대차계약 해지를 통고한다"는 의사표시를 명시적으로 기재하는 전략을 선택하였습니다. 피고가 소장 부본을 실제로 받는 순간이 곧 해지 통보 도달 시점이 되도록 설계한 것입니다. 이는 적법한 해지 통보 방법으로 인정됩니다.

③ 보증금 정산을 어떻게 처리할 것인가

임대차계약이 해지되면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 임차인은 건물을 인도할 의무가 있습니다. 그런데 미납 차임이 있는 경우, 보증금에서 미납 차임을 공제하고 남은 돈을 돌려주면 됩니다.

다만, 소장 제출 이후에도 피고가 계속 건물을 점유하고 있는 이상 인도 완료일까지의 월차임도 계속 발생합니다. 따라서 청구취지는 "잔여 보증금 350만 원에서 2025. 6. 26.부터 인도 완료일까지 매월 150만 원씩 추가 공제한 나머지를 지급받음과 동시에 건물을 인도하라"는 상환이행(동시이행) 구조로 설계하였습니다.

<법원의 판단>

법원은 원고 전부 승소 판결을 선고하였습니다.

판결 이유의 핵심은 다음과 같습니다.

“피고는 합계 11기분의 차임 16,500,000원(= 1,500,000원 × 11기)의 지급을 연체한 사실, 원고가 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 2025. 7. 30. 피고에게 송달된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 임대차계약은 이 사건 소장 부본의 송달로 적법하게 해지되었다.”

<마무리하며>

장기 임차인이라도 차임 연체가 반복되면 법적으로 계약을 해지하고 건물을 돌려받을 수 있습니다. 임차인이 “조금만 기다려 달라”는 말로 시간을 끌더라도, 3기 이상의 연체가 누적되어 있다면 법적 권리 행사가 가능합니다.

상가건물 임대차보호법이 임차인 보호를 목적으로 하는 법률이지만, 계약의 기본인 차임 지급 의무를 장기간 이행하지 않는 경우에는 그 보호를 받기 어렵습니다. 이 사건이 비슷한 상황에 처해 계신 분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.