고령의 매도인과의 계약시 주의사항 및 해결방안 

안녕하세요 심동석 변호사입니다.

고령의 매도인과 부동산매매계약을 앞두고 그 계약의 효력에 대하여 걱정하시거나 이미 체결한 매매계약의 효력과 관련된 분쟁을 겪고 계시는 분들을 자주 뵙게 됩니다.

최근 인구 고령화와 함께 치매 등 인지능력이 저하된 고령층의 부동산 처분 행위에 대하여 자녀들이나 다른 상속인들이 문제를 제기하여 소송으로 이어지는 경우가 급증하고 있습니다.

아래에서는 고령의 매도인과 부동산매매계약을 체결할 때, 발생할 수 있는 법률적 리스크와 그 해결방안에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 고령의 매도인과의 계약시 발생할 수 있는 법률적 리스크

원칙적으로 부동산매매계약은 해당 부동산의 소유권자와 직접 체결하거나, 그 소유권자로부터 적법하게 대리권을 수여받은 대리인과 체결하여야 합니다.

그러나, 매도인이 고령이거나 치매 등으로 인지능력이 온전하지 못한 경우에는 그 계약의 효력 자체가 무효에 해당할 수 있습니다.

의사능력이란 자신의 행위의 법률효과와 의미를 이해하고 판단할 수 있는 능력을 의미하는데, 법원은 의사능력이 없는 의사무능력자의 법률행위는 무효에 해당하는 것으로 보고 있습니다.

의사능력이란 자신의 행위의 의미나 결과를 정상적인 인식력과 예기력을 바탕으로 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력 내지는 지능을 말하는 것으로서, 의사능력의 유무는 구체적인 법률행위와 관련하여 개별적으로 판단되어야 할 것이다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2001다10113 판결).

즉, 단순히 고령의 매도인이 직접 체결한 부동산매매계약만이 무효가 되는 것이 아니라, 매도인이 자신의 자녀에게 위임장을 작성해준 경우와 같이 대리권의 수여행위도 무효에 해당하므로, 그 무효인 대리권에 기초하여 대리인과 체결한 부동산매매계약까지도 모두 무효에 해당합니다.

특히, 고령의 부모를 모시는 특정 자녀가 대리인으로서 계약을 주도하는 경우가 많은데, 이 경우 계약 당시에는 문제가 없을 것처럼 보이지만, 해당 부모의 사망 이후 위 계약사실을 인지하게 된 상속인들인 다른 자녀들이나 배우자가 부모의 의사무능력을 이유로 한 계약의 무효를 주장하며 소유권이전등기 말소를 구하는 소송을 제기할 가능성이 있습니다.

그리고, 이 경우 실제 의사무능력자의 법률행위는 무효이므로, 무효인 매매계약에 따라 이루어진 매수인의 소유권이전등기가 말소될 가능성을 배제할 수 없습니다.

2. 원칙적 해결방안: 성년후견제도

고령의 매도인과 계약할 때 발생할 수 있는 법률적 리스크를 차단하는 가장 확실한 방법은 민법의 성년후견제도를 활용하는 것입니다.

민법 제9조(성년후견개시의 심판)

① 가정법원은 질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대하여 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족, 미성년후견인, 미성년후견감독인, 한정후견인, 한정후견감독인, 특정후견인, 특정후견감독인, 검사 또는 지방자치단체의 장의 청구에 의하여 성년후견개시의 심판을 한다.

민법 제929조(성년후견심판에 의한 후견의 개시)

가정법원의 성년후견개시심판이 있는 경우에는 그 심판을 받은 사람의 성년후견인을 두어야 한다.

민법 제936조(성년후견인의 선임)

① 제929조에 따른 성년후견인은 가정법원이 직권으로 선임한다.

가정법원에 성년후견개시 심판을 청구하면, 가정법원에서 성년후견인을 직원으로 선임하게 되는데, 성년후견인은 피성년후견인의 법정대리인이 되어 피성년후견인의 재산을 관리하고 그 법률행위에 대해서도 피성년후견인을 대리하게 됩니다.

다만, 피성년후견인이 거주하고 있는 건물 또는 대지, 즉 부동산의 매도 등 피성년후견인의 신상에 관한 사항에 대해서는 가정법원의 허가를 득하여야 합니다.

민법 제938조(후견인의 대리권 등)

① 후견인은 피후견인의 법정대리인이 된다.

② 가정법원은 성년후견인이 제1항에 따라 가지는 법정대리권의 범위를 정할 수 있다.

③ 가정법원은 성년후견인이 피성년후견인의 신상에 관하여 결정할 수 있는 권한의 범위를 정할 수 있다.

민법 제947조(피성년후견인의 복리와 의사존중)

성년후견인은 피성년후견인의 재산관리와 신상보호를 할 때 여러 사정을 고려하여 그의 복리에 부합하는 방법으로 사무를 처리하여야 한다. 이 경우 성년후견인은 피성년후견인의 복리에 반하지 아니하면 피성년후견인의 의사를 존중하여야 한다.

민법 제949조(재산관리권과 대리권)

①후견인은 피후견인의 재산을 관리하고 그 재산에 관한 법률행위에 대하여 피후견인을 대리한다.

민법 제947조의2(피성년후견인의 신상결정 등)

⑤ 성년후견인이 피성년후견인을 대리하여 피성년후견인이 거주하고 있는 건물 또는 그 대지에 대하여 매도, 임대, 전세권 설정, 저당권 설정, 임대차의 해지, 전세권의 소멸, 그 밖에 이에 준하는 행위를 하는 경우에는 가정법원의 허가를 받아야 한다.

이처럼 성년후견제도를 활용하여 성년후견개시심판을 청구하고, 피성년후견인이 거주하는 부동산의 매도에 관한 가정법원의 허가를 득한 이후 성년후견인과 부동산매매계약을 체결하는 경우에는 매도인의 의사무능력과 관련된 법률적 리스크가 완벽하게 해소될 수 있습니다.

3. 현실적 해결방안: 안전장치

그러나, 실제 성년후견개시의 심판부터 성년후견인의 선임 및 법원의 매각 허가를 받기까지는 상당한 시간이 소요됩니다.

또한, 거래 대상인 부동산이 인기 매물이거나 시세보다 저렴한 경우 등 매수인의 협상력이 약해 매도인측에 이러한 성년후견 절차를 요구하기 어려운 경우도 다수 존재합니다.

이처럼 시간적 제한나 매도인과의 협상력 등을 이유로 성년후견 절차 없이 계약을 진행하여야 하는 경우에는, 향후 발생할 분쟁에 대비해 아래와 같은 안전장치들을 고려할 필요가 있습니다.

첫째, 매도인의 의사능력을 입증할 수 있는 동영상을 촬영해두어야 합니다.

계약 당일 매도인의 의사능력이 충분했음을 객관적으로 입증할 수 있도록 녹화해 두는 것이 중요합니다.

매도인이 직접 자신의 성명, 나이, 현재 주소, 주민등록번호 등 신상정보를 정확히 말하도록 하고, "소유한 부동산을 매도하는 계약을 체결한다"라거나 "해당 부동산의 매매계약을 체결한 권한을 특정 자녀에게 위임한다"라는 취지의 현재 매도인이 어떠한 법률행위를 하는 것인지에 관한 명확한 의사를 직접 설명하는 과정을 동영상으로 촬영하여 보관해둘 필요가 있습니다.

둘째, 다른 상속인들로부터 확인서를 받아두어야 합니다.

향후 계약의 효력에 이의를 제기할 우려가 있는 다른 자녀들이나 배우자 등 상속인들로부터 사전에 동의를 구하고 이에 관한 확인서를 교부받을 필요가 있습니다.

예를 들어, "본 부동산매매계약은 매도인의 진정한 의사에 의한 것이며, 향후 계약의 효력에 대하여 일체의 이의를 제기하지 않겠다"라는 취지의 서면 확인서를 받거나 이에 부합하는 문자 등을 확보해두는 것이 좋습니다.

셋째, 매매대금은 반드시 매도인 본인 명의의 계좌로 입금해야 합니다.

아무리 적법한 대리권을 수여받은 대리인과 계약을 체결한다고 하더라도, 매매대금의 최종적인 귀속 주체는 계약 당사자인 매도인 본인이어야 합니다.

계약금, 중도금, 잔금 등 모든 매매대금은 대리인의 개인 계좌가 아닌, 매도인 본인 명의의 계좌로 입금하여 거래의 객관적 증빙을 남겨야 합니다.

넷째, 꼼꼼한 서류 확인 및 추가 서류 확보입니다.

고령의 매도인과 계약을 체결하는 경우에는 1) 주민등록등본, 2) 부동산매도용 인감증명서 외에도, 현재 법적으로 성년후견이나 한정후견을 받고 있지 않다는 사실을 증명하는 3) 성년후견부존재증명서를 반드시 법원을 통해 발급받아 첨부하여야 합니다.

만약 특정 자녀 등 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 위 서류 일체와 더불어 4) 인감도장이 날인된 위임장 원본, 5) 대리인의 신분증 사본을 철저히 확인하고 교부받을 필요가 있습니다.

지금까지 고령의 매도인과 부동산매매계약을 체결할 때의 주의사항과 해결방안에 관하여 알아보았습니다.

고령의 매도인과의 부동산 거래는 부동산매매계약서를 꼼꼼하게 작성한다고 하더라도 법률적 리스크가 사라지지 않으며, 오히려 향후 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 가능성이 존재합니다.

이에 거래의 초기단계부터 전체적인 거래구조와 계획을 준비하지 않는다면, 최악의 경우 어렵게 취득한 부동산의 소유권을 잃게 될 수도 있습니다.

고령의 매도인과 부동산 거래를 앞두고 법률적 리스크가 걱정되신다면 변호사의 조력을 받으시기를 추천드립니다.

언제나 의뢰인의 곁에서, 의뢰인이 후회 없는 결정을 내릴 수 있도록 최선을 다하겠습니다.