토지를 상속 받았는데 무허가주택이 있습니다.

Question

부친 사망으로 지방에 있는 선산 토지를 상속받았는데 해당 지번에 등기부등본 및 건축물대장에 등재되지 않는 무허가주택이 있습니다. 관할 지자체 및 세무사에 물어보니, 무허가주택이라도 실질이 주택이고 사람이 거주하고 있으며 세법상 주택으로 분류되어 과세된다고 합니다.

현재 수도권에 1주택을 기보유중이라 금번 상속으로 인해 2주택자가 되는데, 세무사 의견은 2주택자로 인한 종부세 부과 및 양도세 중과세 등은 피하기 어려울 것이라고 합니다.

해당 주택이 위치한 토지는 저와 타인(갑)과의 공유지분으로 되어있고, 주택은 '갑'이 건축한 것으로 추정됩니다. 제가 2주택자로 인한 세제상 불이익을 받지 않기 위해서 '갑' 그리고 해당 주택 거주자(을)에게 대응할 수 있는 법적 조치는 어떤 것이 있을까요???

권우현 변호사 · Answer

1. 건물 소유권은 건축을 한 사람이 원시취득합니다. 소유권보존등기를 하면 명의자가 소유자이지만, 미보존등기 상태라면 건축명의자가 건축하였다고 보고 그를 원시취득자로 하여 철거 소송을 제기하여야 할 것입니다.  본인 사례에서 원시취득자는 갑으로 보이는데, 건축물대장에도 갑으로 되어 있는지 봐야 겠습니다. 구청에 건축허가서 등도 확보하여 확인할 필요가 있습니다.

2. 만일 본인이 원시취득자의 상속인이거나 승계취득자가 아니라는 점 밝혀 지면 종부세 과세처분은 위법한 처분이므로 당연히 취소시킬 수 있습니다.  위 1항 관련 부친이 아닌 갑이 원시취득자라는 판결서가 가장 강력한 증거가 될 것입니다.

3. 갑을 상대로는 철거 및 토지 인도와 소 제기일 이전 10년 정도의 보증금 없는 차임을 부당이득으로 청구할 수 있는데, 시효취득이나 법정지상권 등의 주장을 받을 수 있고, 철거 부분이 있어 저항이 매우 심할 것입니다.

4. 위와 같은 민사소송이나 세무 소송은 난이도가 높은 사건이므로 전문가와 상의해서 진행하시기 바랍니다. 본인이 직접 할수 있는게 있고, 없는게 있습니다.

- 부산 경남 16년차 민사가사전문 변호사 권우현 -

안병찬 변호사 · Answer

1. 귀하는 토지 인도, 건물 철거, 부당이득반환을 귀하는 민사소송 진행할 필요 있습니다.

2. 귀하의 소유 주택이 아니라는 점이 입증된다면 2주택자로 과세되지는 않을 것으로 보입니다. 앞으로라도 중과세 피하기 위해 소송 진행하시길 바랍니다.

임영근 변호사 · Answer

1. 부친이 건축한 것이 아니라 토지 공유자 '갑'이 건축한 무허가주택에 관하여 귀하의 부친이 사망함에 따라 토지를 상속 받았는데, 위 지상 건물까지 귀하가 상속을 받는 것이 맞는지 다시 체크해 보시기 바랍니다. 무허가 주택의 경우도 재산세 과세 및 납세가 이루어지는 경우가 많은바 이러한 점이 있었는지 확인해볼 필요가 있습니다.
2. 만약, 지상 무허가주택이 '갑'의 소유로 인정된다면 귀하는 2주택자에 포함되지 않을 것으로 보입니다. 그리고 귀하가 토지에 대한 과반수지분권자라면 '갑'소유의 무허가 건물에 대한 건물철거 및 토지인도 청구가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 상대방은 점유취득시효 등을 주장할 여지는 있습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 무허가 주택을 건축한 갑을 상대로 민사법원에 건물철거소송 및 토지 명도 소송을 진행하고,

2. 건물 점유자인 을 상대로 토지 명도 및 퇴거 청구소송을 진행하여야, 2주택자 지위에서 벗어날 수 있습니다.

3. 건물 철거 및 토지 명도 소송을 수행한 경험 있는 17년차 경력의 건설사 법무실장 출신 경력변호사와 함께 소송을 진행하여야, 신속하게 사건을 해결할 수 있습니다.

우정한 변호사 · Answer

소유권에 기한 방해배제청구권으로써 건물철거 소송을 진행하여야 합니다.
또한 권한없이 의뢰인님의 토지를 점유 사용하였으므로 그동안 사용한 지료를 청구할 수 있습니다.

그러나 우선 돌아가신분과 공유 소유자간의 토지 점용에 대한 계약이 있는지를 먼저 알아야 합니다.
이러한 특별한 계약이 없다면 위 소송 진행가능합니다. 자신의 땅 위에 있는 건축물을 철거하여
재산권 보호받으시기 바랍니다.

또한 관습법상지상권으로 상대방이 항변할지도 모르나 이에 대해 방어하기 위해서는 실제 등기부등본등을
확인하여 공유 지분율이 어떻게 되는지 파악이 필요합니다.

또한 세금의 경우 별도의 행정심판 또는 행정소송이 필요합니다. 내가 사용한 건물이 아닌데 세금이 부과되었다면
이 또한 취소 청구 하여야 할 것입니다. 그러나 행정심판 또는 행정소송의 경우 과세를 안날로부터 90일내에
이의제기 해야 하므로 자세한 자료를 보아야 다음 단계 상담이 가능합니다.

세금문제까지 있다면 법률전문가와 빠른 상담 해 보시기를 권해드립니다.

황미옥 변호사 · Answer

토지 지상에 있는 건물에 대하여 
소유권에 기한 방해배제청구권으로써 건물철거 소송을 진행하여야 할 것입니다.

문제는 누구를 상대로 건물철거소송을 진행하여야 할 것인가인데 
건물의 소유주를 상대로 건물을 철거하라는 취지로 소를 제기하여야 할 터이지만 
미등기건물, 무허가주택인 경우에는 건물의 소유주가 누구인지 명확히 알기 어려운 단점이 있습니다.

상황에 따라 건물을 신축한 이를 상대로 건물을 철거하라 요구할 가능성도 있기 때문입니다. 
일단 소유주로 보이는 전원을 피고로 삼되 소송 도중 피고들의 답변에 따라 소송을 점차 정리해 나가는 방향 권합니다. 
갑에 대하여 건물의 철거를 청구
을에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구하여야 할 것입니다.

대법원 판례 - 토지소유자는 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 건물 철거 등을 실행할 수 없어 원만한 소유권실현을 방해당하고 있다 할 것이므로 건물 점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. - 2010다43801 판결

소송을 진행하다 보면, 갑, 을이 '법정지상권' 주장을 하며 
건물의 철거와 퇴거를 막으려 할 수 있으니 미리 대비하여야 합니다.

대한변호사협회 등록 형사전문변호사 
대한변호사협회 등록 형사전문변호사 
변호사 황 미 옥