미등기 부동산도 가압류할 수 있습니다. 

안녕하세요 심동석 변호사입니다.

부동산 분쟁, 특히 신축 건물과 관련된 채권·채무 관계에서 채무자의 건물이 아직 미등기 상태여서 보전처분을 포기하거나 막막해하시는 의뢰인분들을 실무에서 자주 뵙게 됩니다.

그러나, 결론부터 말씀드리면, 미등기 부동산이라도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 가압류가 가능합니다.

아래에서는 미등기 부동산을 가압류 하기 위한 요건과 절차에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 미등기 부동산의 가압류의 요건

신축공사가 완료되지 않아 아직 건축물대장이 작성되지 않았거나 소유권보존등기가 경료되지 않은 건물도 일정한 기준을 충족하면 가압류의 대상이 될 수 있습니다.

이와 관련하여, 민사집행규칙에서는 보전처분의 집행에 관하여 특별한 규정이 없으면 강제집행에 관한 규정을 준용하도록 규정하고 있는데, 후술하는 바와 같이, 민사집행법에서는 미등기건물에 대한 강제경매가 가능하다는 전제 하에 그 필요서류들을 규정하고 있습니다.

즉, 미등기건물에 대한 강제경매가 가능하므로, 미등기건물에 대한 보전처분으로서 가압류도 가능합니다.

민사집행규칙 제218조(보전처분집행에 대한 본집행의 준용)

보전처분의 집행에 관하여는 특별한 규정이 없으면 강제집행에 관한 규정을 준용한다.

특히, 대법원도 미등기 부동산이 채무자의 소유로서 건물의 실질과 외관을 갖추고 있으며, 지번ㆍ구조ㆍ면적 등이 건축허가의 내용과 동일하다면 가압류의 대상이 된다고 판단하였습니다.

완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번∙구조∙면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 보전처분의 대상으로 삼을 수 있다(대법원 2009. 5. 19.자 2009마406 결정).

참고로, 위와 같은 요건을 갖추지 못한 미등기 부동산에 대한 가압류 신청은 각하되게 됩니다.

건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정될 수 있는 정도에 이르지 못한 미등기건물은 가압류의 대상이 될 수 없어 해당 미등기건물에 대한 가압류신청은 각하되어야 한다( 대법원 2009. 5. 19. 선고 2009마406 결정).

2. 미등기 부동산의 가압류의 제출서류

그러나, 미등기 부동산의 경우 건축물대장이나 등기사항전부증명서 등 공적 장부가 아직 작성되지 않았기 때문에 가압류할 부동산의 특정이 가장 까다로운 실무적 난관입니다.

이와 관련하여, 민사집행법에서는 미등기 부동산의 강제경매에 필요한 서류들을 아래와 같이 규정하고 있습니다.

민사집행법 제81조(첨부서류)

①강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.

1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서

2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류

상술한 바와 같이, 위 내용은 보전처분의 집행에 대해서도 준용되므로, 보전처분 중 하나인 가압류에 대해서도 동일하게 준용됩니다.

즉, 미등기 부동산을 가압류하기 위해서는 1) 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 2) 그 건물의 지번∙구조∙면적을 증명할 서류, 3) 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 제출함으로써 가압류할 부동산을 특정하여야 합니다.

3. 미등기 부동산의 가압류의 절차

위와 같은 서류들은 그 성질상 가압류를 신청하는 채권자측이 아닌, 채무자측이 보유하고 있을 것이므로, 실제 이를 법적 절차를 통하여 확보할 필요가 있습니다.

이 때 마찬가지로 강제집행에 관한 규정을 참고할 수 있는데, 채권자는 사실조회신청 및 현황조사명령신청을 통해 위 서류들을 확보할 수 있습니다.

민사집행법 제81조(첨부서류)

②채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다.

③제1항제2호 단서의 경우에 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다.

④제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다.

이처럼 사실조회와 현황조사를 통하여 확보한 서류들을 바탕으로 최종적으로는 미등기 부동산을 특정하여 표시를 정정하면 됩니다.

이후 법원이 가압류 신청에 관하여 인용 결정을 하게 되면, 미등기 부동산의 건축물대장과 등기사항전부증명서가 작성되고 법원의 촉탁에 따라 채무자 명의의 소유권보존등기와 가압류 등기가 각각 이루어지게 됩니다.

4. 보전의 필요성의 소명

참고로, 미등기 부동산이 가압류의 대상이 되고, 그 요건과 절차를 모두 준수하였다고 하더라도, 실제 가압류가 인용되기 위해서는 보전의 필요성이 소명되어야 합니다.

미등기 부동산의 경우, 채무자가 자금난으로 공사를 중단하는 등 채무불이행 상태이거나 신축공사가 마무리 단계에 있어 소유권보존등기 직후 건물을 제3자에게 처분하는 등 재산을 은닉할 우려가 상당한 경우일 것입니다.

위와 같은 사정들을 재판부에 논리적으로 소명할 필요가 있습니다.

지금까지 미등기 부동산을 가압류 하기 위한 요건과 절차에 관하여 알아보았습니다.

미등기 부동산의 가압류는 일반적인 부동산에 대한 가압류와 비교할 때, 요구되는 서류도 방대하고 그 절차도 복잡하여 긴급하게 가압류를 하여야 함에도 실패하거나 포기하게 되는 경우가 많습니다.

미등기 부동산의 가압류에 대해서 고민 중이시라면 변호사의 조력을 받으시기를 추천드립니다.

언제나 의뢰인의 곁에서, 의뢰인이 후회 없는 결정을 내릴 수 있도록 최선을 다하겠습니다.