부동산 매매계약에서 매수인이 매매목적물에 설정된 근저당권의 피담보채무를 인수하는 방식으로 대금을 지급하기로 하는 거래는 실무에서 흔히 이루어집니다. 그런데 시간이 흘러 매도인이 "매수인이 피담보채무를 제대로 이행하지 않았다"는 이유로 매매계약 자체의 해제를 주장하면서 소유권 이전을 거부하는 경우가 있습니다. 이때 매수인이 정말로 대금지급의무를 불이행한 것인지, 매도인에게 해제권이 발생하는 것인지가 핵심 쟁점이 됩니다.
과거 매도인이 매매대금 14억 6,700만 원 상당 부동산에 관한 매매계약의 해제를 주장하면서 소유권 이전을 거부한 사건에서, 공동매수인 3인 중 1인이었던 망 매수인의 상속인들을 대리하였습니다. 본소 매매계약 해제 확인 청구를 전부 방어하는 동시에, 반소로 의뢰인들의 상속지분에 관한 소유권이전등기 청구를 제기하여 전부 인용받았습니다(수원지방법원 여주지원 2026. 1. 14. 선고 2024가단14970 판결 - LBOX 판례).
※ 공개된 판결문에 기재된 내용만을 토대로 작성하였으며, 의뢰인의 비밀유지를 위하여 비공개 소송자료의 내용은 포함하지 않았습니다.
이 사건에서는 피담보채무 인수 약정의 법적 성격(이행인수), 매수인의 잔금지급의무 완료 여부, 매도인의 해제권 발생 요건, 동시이행 항변의 당부, 그리고 매매 목적물 변경 합의의 효력 등이 쟁점으로 다투어졌습니다.
사건의 배경
매도인은 2016. 3. 31. 매수인에게 여주 소재 부동산을 매매대금 14억 6,700만 원에 매도하는 계약을 체결하였습니다. 대금 지급 방식은, 해당 부동산에 설정되어 있던 조합 명의 근저당권(채권최고액 12억 7,000만 원)의 피담보채무 9억 7,000만 원을 매수인이 인수하고, 나머지를 현금으로 지급하는 것이었습니다.
매수인은 2016. 6. 30. 현금 5억 6,700만 원을 매도인에게 지급하였습니다. 이후 2016. 7. 1. 매도인의 동의하에 매수인이 당초 1인에서 3인(매수인 본인, 공동매수인 2인)으로 변경되었고, 이에 따라 매수인들이 인수할 피담보채무액도 9억 7,000만 원에서 9억 원(= 매매대금 14억 6,700만 원 - 기지급 현금 5억 6,700만 원)으로 조정하는 합의가 이루어졌습니다.
그 후 공동매수인 3인 중 1인이 2016. 12. 7. 사망하면서, 그 배우자와 자녀 2인이 망인의 매수인 지위(전체의 3분의 1 지분)를 상속하였습니다. 상속인들은 자신들의 지분 비율(3분의 1)에 해당하는 피담보채무 이자를 매도인에게 송금하였고, 매도인은 이를 자신의 돈과 합산하여 채권자인 조합에 이자를 납입하여 왔습니다.
그런데 매도인은 매수인들이 피담보채무를 제대로 인수해 가지 않았다는 이유로, 수차례 내용증명을 발송하여 피담보채무 인수를 촉구한 뒤 소장부본 송달을 통해 매매계약 해제를 통보하고, 매매계약 해제 확인을 구하는 본소를 제기하였습니다. 이에 망인의 상속인들은 소유권이전등기를 구하는 반소를 제기하였습니다.
매도인의 주장
매도인은, 매수인들이 합의에 따라 근저당권의 피담보채무를 승계하기로 하였음에도 이를 이행하지 않고 있다고 주장하였습니다. 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 이행제공하면서 수차례 내용증명을 발송하였으나 매수인들이 이행하지 않았으므로, 소장부본의 송달로써 매매계약이 적법하게 해제되었다는 것이었습니다.
매도인은 또한 반소에 대한 방어로서, ① 매매계약이 해제되었으므로 소유권이전등기 의무가 없다는 점, ② 매수인들을 대신하여 변제한 이자 상당액 약 9,530만 원의 손해배상을 받기 전까지는 소유권이전등기에 응할 수 없다는 동시이행 항변, ③ 매매 목적물 중 일부 부동산에 관하여 이를 분할·매도하는 대신 매도인 소유의 다른 토지를 제공하기로 하는 목적물 변경 합의가 있었다는 주장을 하였습니다.
법원의 판단 — 매매계약 해제 주장에 대하여
피담보채무 인수 약정의 법적 성격 — 이행인수
법원은 대법원 판례(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 대법원 2021. 11. 25. 선고 2020다294516 판결 등)를 인용하면서, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수에 해당한다고 보았습니다.
이행인수에서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그 채무를 변제할 의무를 부담하는 것이고, 그 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담하는 것은 아닙니다. 따라서 매매대금에서 인수하기로 한 채무액을 공제한 나머지를 지급하면 잔금지급의무를 다한 것으로 보아야 한다는 것입니다.
해제권 발생 요건 — 특별한 사유의 존부
법원은 나아가 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결을 인용하여, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않았다 하더라도 그것만으로 곧바로 매도인에게 해제권이 발생하는 것은 아니라고 판단하였습니다. 매수인의 이자 미납이 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있어야 해제권이 발생한다는 것입니다. 구체적으로는, 이자 미납으로 인하여 ① 매매목적물이나 공동담보 부동산에 대한 임의경매절차가 개시되었거나 개시될 염려가 있고, ② 매도인이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있는 경우에 해당하여야 합니다.
이 사건에서 매수인들은 현금 5억 6,700만 원을 지급하고, 나머지 9억 원은 피담보채무 인수로써 대금지급에 갈음하였으므로 잔금지급의무를 일응 완료한 것으로 평가됩니다. 법원은 매도인이 제출한 증거만으로는 위와 같은 특별한 사유가 존재한다는 점을 인정하기에 부족하다고 판단하여, 매도인의 본소 매매계약 해제 확인 청구를 기각하였습니다.
법원의 판단 — 반소(소유권이전등기 청구)에 대하여
동시이행 항변의 당부
매도인은, 자신이 매수인들을 대신하여 변제한 피담보채무 이자 상당액의 손해배상을 받기 전까지 소유권이전등기에 응할 수 없다고 동시이행 항변을 하였습니다.
법원은, 이행인수계약에서 매도인이 매수인의 인수채무를 대신 변제한 경우, 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로, 매도인의 소유권이전등기 의무와 대가적 의미가 있어 동시이행 관계에 있다는 법리(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결)를 확인하였습니다.
그러나 이 사건에서는, 망인의 상속인들이 자신들의 지분 비율에 해당하는 피담보채무 이자를 매도인에게 모두 송금하여 이자지급의무를 이행한 사실이 인정되었습니다. 즉, 상속인들이 인수한 피담보채무에 관한 이자지급의무를 불이행한 것이 아니므로, 매도인의 동시이행 항변은 그 전제를 결여하여 받아들이지 않았습니다.
목적물 변경 합의 주장의 당부
매도인은, 매매 목적물 중 일부 부동산을 분할하여 제3자에게 매도하는 대신, 매도인 소유의 가평군 소재 다른 토지 중 180평을 제공하기로 합의하였으므로, 해당 부동산에 관하여는 소유권이전등기 의무가 없다고 주장하였습니다.
법원은 매도인 측 대리인과 상속인 측 관계인 사이에 그러한 내용의 합의가 있었던 사실 자체는 인정하였으나, 해당 관계인이 망인의 상속인들을 대리하여 위 합의를 체결할 권한이 있었다는 점에 관한 증거가 없다고 보아, 그 합의의 효력이 상속인들에게 미치지 않는다고 판단하였습니다.
반소 청구의 인용
이에 따라 법원은, 매도인은 망인의 상속인들에게 각 상속지분 비율(배우자에게 21분의 3, 자녀 2인에게 각 21분의 2)에 관하여 2016. 3. 31. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하여, 반소 청구를 전부 인용하였습니다.
법원의 판단 — 독립당사자참가에 대하여
한편 이 사건에는 제3자가 독립당사자참가를 신청하여, 공동매수인 중 1인으로부터 매수인의 지위를 인수하였음의 확인을 구하기도 하였습니다. 법원은, 참가인의 청구가 본소 청구와 양립할 수 없는 관계에 있지 않고, 이행의 소를 제기할 수 있는데도 확인만을 구하고 있어 확인의 이익도 인정되지 않는다고 보아, 독립당사자참가신청을 각하하였습니다.
마치며
이 사건은 부동산 매매에서 피담보채무 인수 약정의 법적 성격과 그에 따른 해제권의 발생 요건이 정면으로 다투어진 사례입니다. 매도인이 "매수인이 채무를 이행하지 않았다"고 주장하더라도, 이행인수의 법리상 잔금지급의무가 이미 완료된 것으로 평가되는 경우에는 해제권이 쉽게 발생하지 않습니다. 나아가 매수인 상속인들이 자기 지분에 해당하는 이자를 실제로 납부하여 온 경우, 동시이행 항변도 전제를 결여하게 되는 점이 함께 확인되었습니다. 유사한 구조의 부동산 매매 분쟁은 앞으로도 빈번하게 발생할 수 있는 유형입니다.
부동산 매매계약의 해제 여부가 다투어지는 사안이나, 피담보채무 인수 약정을 둘러싼 분쟁에서 법적 대응이 필요하신 경우, 사실관계와 쟁점을 함께 정리하는 것부터 시작하겠습니다.
맹조영 변호사는 국내 3대 대형로펌인 세종에서의 실무 경험을 바탕으로, 부동산 매매 분쟁부터 소유권이전등기 청구, 피담보채무 인수 관련 분쟁, 근저당권 관련 소송, 매매계약 해제 방어, 동시이행 항변 대응, 상속재산 관련 소송, 부동산 반소 대응까지 사안별 사실관계 분석을 통해 체계적인 대응을 지원하고 있습니다.
※ 본 포스팅은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적 사안에 대한 자문이 아닙니다. 개별 사안에 따라 법적 판단이 달라질 수 있고, 법령 역시 지속적으로 제·개정되는 만큼, 게재된 내용이 현시점 특정 사안에 적용되는지는 반드시 확인하셔야 합니다. 구체적 사안에 대한 검토가 필요하신 경우, 정식 법률상담을 요청하여 주시기 바랍니다.
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