[🌱부동산] 경매낙찰받은 집, 내부 에어컨과 설비는 누구꺼? 

안녕하세요, 이보람 변호사입니다.

경매 사건을 다루다 보면 낙찰 이후에도 예상치 못한 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 최근 경매로 집을 낙찰받았는데, 전 소유자가 내부 설비에 대한 대금을 청구해온다는 겁니다. 감가상각을 계산해서 금액까지 적어 문틈으로 밀어 넣는 식으로요. 이 돈을 줘야 하는지, 설비가 내 것인지 아닌지, 어디서부터 판단해야 할지 모르겠다는 분들이 많습니다. 이 글에서 그 기준을 정리합니다.

이 사건의 본질은 설비가 값비싸냐 아니냐의 문제가 아닙니다.
그 설비가 부동산의 일부인지 아닌지가 핵심입니다.

⦁ 설비가 건물에 붙어 있는지, 들고 나갈 수 있는지가 기준입니다

법원은 어떤 물건이 부동산에 부합되었는지를 두 가지로 봅니다. 첫째, 훼손하거나 과다한 비용을 들이지 않고 분리할 수 있는지. 둘째, 분리하더라도 독립된 거래 가치가 있는지. 이 두 가지를 종합해서 판단합니다. 천장 매립형 시스템 에어컨은 분리하면 천장과 배관이 훼손되는 경우가 많기에 부합물로 낙찰자 소유가 될 가능성이 높습니다. 반면 이동식 냉장고나 거치형 가전은 들고 나갈 수 있고 중고 거래도 가능하므로, 전 소유자가 소유권을 주장할 여지가 남습니다.

⦁ 감정평가서에 기재된 설비라도 자동으로 내 것이 되는 건 아닙니다

경매 감정평가서에 태양광설비가 포함되어 있다면 낙찰자에게 유리한 자료가 됩니다. 그러나 판례는 감정평가서 기재만으로 부합 여부를 확정하지 않습니다. 실제 설치 형태와 분리 난이도가 결론을 좌우합니다. 감정평가서는 주장을 뒷받침하는 보조 자료로 활용하되, 그것만으로 충분하다고 생각하면 안 됩니다.

⦁ 금전을 청구받았다면, 그 구조부터 따져야 합니다

전 소유자가 설비에 대해 금전을 청구하는 경우, 그 물건이 부합물로 인정된다면 청구 자체가 성립하지 않습니다. 반대로 독립 동산으로 인정된다면, 전 소유자가 행사할 수 있는 권리는 금전 청구가 아니라 물건의 반환 청구입니다(민법 제213조). 임의로 감가 계산을 해서 금액을 청구하는 방식은 법적 근거가 없습니다. 그 금액을 줘야 한다고 생각하고 접근하면 불필요한 손해를 볼 수 있습니다.

설비 하나하나가 독립성이 있는지, 부합물인지를 정확히 나누는 판단을 하기 이전에, 경락인이 무엇을 가장 원하는지 스스로 질문하고 요청하는 것이 먼저예요.

초율은 물건별 귀속 구조를 파악하되, 의뢰인의 의사에 맞는 대응 방향을 잡아갑니다.

감사합니다.