[부동산🔑] 토지거래허가 불허가, 법이 정한 사유는 딱 3가지 

안녕하세요, 이보람 변호사입니다.

요즘 부동산 시장이 흔들리면서 토지거래허가구역 내 매매를 두고 고민하시는 분들이 부쩍 많아졌습니다.
"허가가 안 나오면 어쩌나", "허가가 안 나오면 배액배상인 약정금이 어떻게 되나"가 걱정이죠.

두 질문 모두 출발점은 같습니다.

어떤 경우에 토지거래허가가 안 나오는가.

그런데 불허가 사유를 정확히 이해하려면 먼저 알아야 할 두 가지가 있습니다.

1. 하나는 토지거래하거가 기속행위라는 점입니다. 법정 불허가 사유에 해당하지 않는 한 허가관청은 허가를 해야 합니다.

2. 다른 하나는 판례가 불허가 사유를 제한적으로 해석한다는 점입니다. 실무에서 관행적으로 거론되는 사정들이 모두 적법한 불허가 사유가 되는 것은 아닙니다.

이 두 전제를 빼고 불허가 사유를 늘어놓으면 매수인은 길을 잘못 들기 쉽습니다. 이 사건의 본질은 어떤 사유로 안 나오는가의 문제가 아닙니다. 그 사유가 누구의 행위에서 비롯되었는가의 문제입니다.

⦁ 법이 정한 불허가 사유는 세 갈래입니다

부동산거래신고법 제12조는 토지거래허가의 법정 불허가 사유를 세 개의 호로 정리합니다.

제1호는 이용목적 부적합입니다.

신청인의 토지 이용목적이 자기거주용 주택용지, 복지·편익시설, 농업·축산업·임업·어업 경영, 공익사업 시행, 관계 법률에 따른 지정목적 적합 사업, 허가구역 지정 당시 사업 시행자의 이용, 일상생활·통상적 경제활동에 필요한 용도 중 어디에도 해당하지 않는 경우입니다. 일곱 가지 유형 중 하나에 들어가야 허가가 나옵니다.

제2호는 두 갈래로 나뉩니다.

가목은 도시·군계획 등 상위계획 부적합. 해당 토지가 속한 도시·군계획·용도지역·지구단위계획과 신청 목적이 충돌하는 경우입니다.

나목은 생태계·생활환경 위해 우려. 신청 이용목적이 생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있는 경우입니다.

제3호는 면적 부적합입니다.

신청 면적이 토지 이용목적에 적합하지 않은 경우입니다.

이 세 갈래가 법문상 명시된 불허가 사유의 전부입니다. 일반적으로 불허가 사유는 "법문 그대로 토지에 관한 이용목적이 토지 이용에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우만을 가리키는 것으로 풀이하여야 한다"는 취지로 좁게 해석되고 있습니다.

그렇다면 실무에서 거론되는 사정들은 어떻게 작동하나?

매수인이 토지거래허가를 받으려 할 때 실무적으로 마주치는 상황들이 있습니다.

1. 자금조달계획서에 흠결이 있거나,

2. 실거주 의사가 의심받거나,

3. 보완요구를 받거나, 신청서가 부실하다는 지적을 받는 경우입니다.

이 사정들은 불허가와 무관하지 않지만 그 위계가 다릅니다.

자금조달계획서 제출은 허가신청의 절차적 요건입니다.

[자금조달계획]

자금조달계획에 흠결이 있다고 해서 그 자체로 곧바로 법정 불허가 사유에 해당하는 것은 아닙니다. 보완요구의 대상이 될 수 있고, 보완 가능한 흠결이라면 이를 이유로 한 불허가가 곧바로 약정의 확정적 무효를 만들지도 않습니다. 즉 자금조달계획 흠결은 불허가의 도화선이 될 수 있지만 약정 무효의 종착점은 아닙니다.

[실거주·실수요 의사 흠결]

실거주·실수요 의사 흠결은 제1호 가목의 자기거주용 주택용지 해당 여부와 연결됩니다. 다만 판례가 불허가 사유를 제한적으로 해석하는 입장이므로, 다른 주택을 보유하고 있다거나 직장과의 거리가 멀다는 사정만으로 곧바로 불허가가 정당화되지는 않습니다. 이용계획의 실현가능성 부족은 더 신중해야 합니다.

[이용계획 실현 가능성 부족]

"토지거래계약허가와 개발행위허가는 별개의 문제"라고 분명히 했습니다. 즉 매수인이 그 토지에서 향후 받아야 할 다른 인허가가 미확보되어 있다는 사정만으로는 토지거래허가를 거부할 수 없다는 취지입니다. 이용계획의 실현가능성 부족을 들어 내려진 불허가는 그 자체로 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 보완요구 미이행은 절차적 사유입니다.

[보완미이행]

판례는 보완으로 흠결을 메울 수 있는 경우라면 그 보완 미이행에 따른 불허가가 약정의 확정적 무효를 초래하지 않는다는 입장입니다. 즉 매수인이 보완을 이행하면 다시 허가를 받을 여지가 남아 있다는 의미입니다. 신청서 기재 부실과 허위 기재는 구분되어야 합니다. 단순한 기재 부실은 보완 대상이 됩니다.

매수인이 토지거래허가 불허가 사유를 검토할 때 진짜 봐야 할 것은 어떤 사유로 안 나오는가가 아니라 그 불허가가 누구의 어떤 행위에서 비롯되었는가, 그리고 그 흠결이 보완 가능한 것인가 아닌가입니다. 이 세 질문의 답이 어떻게 모이느냐에 따라 약정금의 운명이 갈립니다.

초율은 그 흔적을 점검하고 협상 진입 시점을 설계합니다.