[임대차보증금] 임대차보증금 청구 소송 승소 및 전액 회수 완료 

법무법인 한원의 고광욱 변호사입니다.

최근 판결선고(2026. 2. 10.)가 있었던 해결사례는 임대차보증금 반환 청구 소송입니다.



1. 사건의 개요

의뢰인은 서울 은평구 대조동 소재 아파트에 기간 2022. 1. 14.부터 2024. 1. 13.까지 보증금 2억 4천만원으로 정하여 임대차계약을 체결하여 거주하였는데, 임대기간 종료 이후에도 계속적으로 임대차보증금 반환이 되지 않아 2025. 9.경 소장을 접수한 사안입니다.

일반적인 임대차 보증금 반환 청구 소송은 비교적 간단하기 때문에 오히려 판결 선고 후 집행에 더 힘을 쏟아야 하는 경우가 많습니다.

다만 아래에서 보시다시피 당해 사건은 임대차 종료 및 피고적격을 적극적으로 다투었기에 소송에서도 이 부분이 쟁점이 되었습니다.

2. 피고들(임대인)의 주장

피고들은 1) 임대인들은 총 4명으로서 공유지분을 소유하고 있었는데, 소송에서는 임대인 모두에게 해지 통지가 되지 않았기 때문에 해지 통보로서는 효력이 없고 묵시적 갱신이 된 사안이므로 기한이 도래하지 않았다. 2) 소송 중 일부 임대인이 지분을 이전하였는 바, 해당 임대인들은 피고 적격이 없다고 다투었습니다.

위와 같이 피고들의 주장이 가능하였던 것은 임대차계약당시 중개인(사무실)에서 임대인들의 연락처를 밝히지 않고 임의로 자신들의 번호를 적어 계약을 하였고, 더불어 별도의 관리인이 있었기 때문에 임대차 관계에 있어서는 해당 관리인과의 연락만으로 임대차 관계를 유지하였는데, 소송이 제기되자 관리인은 "자신은 소유자가 아니고 건물만을 관리하기 때문에 결정 권한이 없다는 식의" 나몰라라 행동으로 일관하였기 때문입니다.

3. 사건의 해결(전부 승소)

본 변호사(원고 소송대리)는 변론과정에서,

1. 주택임대차보호법상의 법리 제시

2. 공유자에 대한 통지 및 사자 전달의 의사표시

3. 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당 기간에 이의를 제기하였다는 점

4. 각종 석명을 통한 임대인들 주장의 신빙성 탄핵

을 주장하였습니다.

그리고 결국 임대차 종료 및 소유권을 이전한 임대인을 포함하여 임대보증금 및 이에 대한 이자의 반환을 선고하는

원고 "전부승소" 판결을 얻어내었습니다.

4. 보증금 및 이자 전부의 회수

본 변호사는 매년 다수의 임대차보증금 반환 소송을 하고 있습니다.

임대차보증금 반환 소송은 비록 각각의 쟁점이 있다고 하더라도 전부 승소의 확률이 높은 소송입니다.

그러나 승소를 하신 의뢰인분들 사이에서도 전부 반환을 받아 가신 분이 있는 반면에 일부의 경우 임대인의 자력 문제로 일부만을 반환 받으신 분, 전혀 반환받지 못하고 계신 분들이 혼재하는 것이 현실이기도 합니다.

당 사건의 경우 비록 소송과정은 난해하였으나, 승소 판결 선고 후 비교적 빠른 시일내에 임대차보증금 전액 및 소송촉진법에 따른 연 12%의 이자를 더하여 모두 회수를 완료하였습니다.

그리고 현재 의뢰인께서 지급하신 변호사 보수에 대하여도 회수 받으실 수 있도록 소송비용확정신청 사건을 진행하고 있습니다.

5. 결 어

전세사기와 더불어 부동산 가격 시장이 요동쳐 왔기 때문에, 2020 ~ 2022년 경 임대차계약을 체결한 다수의 임차인들은 임대기간이 만료되었음에도 불구하고 임대차보증금을 회수하지 못하는 사태가 빈번히 일어나고 있습니다.

이는 다가구 주택 뿐만이 아니라 다세대 주택도 마찬가지입니다.

특히 수요가 많이 없는 주택에 있어서 소송을 제기하지 않고 임대인의 입장만을 고려하여 준다면 결국 임대인의 자력이 계속하여 나빠지는 경우가 많기 때문에 일정기한을 허여한 이후에도 보증금반환이 되고 있지 않을 시에는 신속한 소송이 해답입니다.

1) 부동산의 담보가치가 남아 있다고 하더라도 임대목적물의 경매가 진행되어 배당을 받기 까지는 너무나도 오랜 시일이 걸릴 뿐만 아니라 2) 소송 제기 이후에는 실제 집행까지의 기간이 소요된다고 하더라도 소송촉진법에 따른 이자 12%를 가산하여 받을 수 있을 뿐만 아니라, 3) 임대인의 모든 재산에 대하여 집행이 가능하다는 매우 큰 장점이 있기 때문입니다.

위와 같이 설명을 드리며 이만 글을 마칩니다.