공인중개사법 제32조 제1항은 "중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다."라고 규정함으로써, 중개수수료는 중개'의뢰'인이 자신이 의뢰한 부동산 중개업무를 수행한 공인중개사에게 지급해야 한다고 정하고 있습니다.
그리고 같은법 제2조 제3호는 ""중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다."고 중개업을 정의하면서, 중개업 자체가 타인의 '의뢰'에 의하여 성립된다고 밝히고 있기도 합니다.
법원은 부동산 공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하다고 보고 있고(대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결 등 참조), 민법 제686조 제1항은 "수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다."고 규정함으로써 위임계약은 무상이 원칙이기 때문에, 공인중개사가 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 근거는 공인중개사법이 중개의뢰인이 중개수수료를 지급해야 한다고 규정하고 있기 때문이라고 볼 수 있습니다(물론 변호사에게 계쟁사건의 처리를 위임함에 있어서 보수지급 및 수액에 관하여 명시적인 약정을 아니하였다 하여도, 무보수로 한다는 등 특별한 사정이 없는 한 응분의 보수를 지급할 묵시의 약정이 있는 것으로 봄이 상당하다는 법원의 입장에 따라 공인중개사법 제32조 제1항이 없더라도 묵시적 수수료지급약정이 있다고 해석될 여지가 상당하긴 합니다).
부동산 중개의뢰를 하지 않은 경우 부동산 중개수수료는?
김상훈 변호사 ・ 2023. 3. 9. 11:33
공인중개사법 제32조 제1항은 "중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다."라고 규정함으로써, 중개수수료는 중개'의뢰'인이 자신이 의뢰한 부동산 중개업무를 수행한 공인중개사에게 지급해야 한다고 정하고 있습니다.
그리고 같은법 제2조 제3호는 ""중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다."고 중개업을 정의하면서, 중개업 자체가 타인의 '의뢰'에 의하여 성립된다고 밝히고 있기도 합니다.
법원은 부동산 공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하다고 보고 있고(대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결 등 참조), 민법 제686조 제1항은 "수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다."고 규정함으로써 위임계약은 무상이 원칙이기 때문에, 공인중개사가 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 근거는 공인중개사법이 중개의뢰인이 중개수수료를 지급해야 한다고 규정하고 있기 때문이라고 볼 수 있습니다(물론 변호사에게 계쟁사건의 처리를 위임함에 있어서 보수지급 및 수액에 관하여 명시적인 약정을 아니하였다 하여도, 무보수로 한다는 등 특별한 사정이 없는 한 응분의 보수를 지급할 묵시의 약정이 있는 것으로 봄이 상당하다는 법원의 입장에 따라 공인중개사법 제32조 제1항이 없더라도 묵시적 수수료지급약정이 있다고 해석될 여지가 상당하긴 합니다).
그런데 이러한 중개수수료와 관련하여, <공인중개사가 먼저 부동산 매도인에게 부동산 매도를 권유하고 매매대금 조율과 같은 거래조건 협상에 관여하였고, 매매가 성사되었는데, 매도인이 중개수수료를 지급하지 않은 사안>에서 법원은 "중개업자가 부동산 매매에 관여하였다고 하여 중개를 의뢰하지도 않은 거래당사자에게 중개 수수료를 청구할 수는 없고, 부동산 매매계약의 거래당사자가 중개업자에게 부동산 매매 중개를 의뢰하고 중개업자가 이를 수락한 경우 중개를 의뢰한 거래당사자와 중개업자 사이에 당해 부동산 매매의 중개와 관련하여 민법상 위임과 유사한 계약이 체결되는 것이며, 그에 따라 중개업자는 일반적인 선량한 관리자로서의 주의의무에 더하여 공인중개사법이 특별히 정한 의무를 부담하고 자신의 중개행위를 통하여 부동산 매매계약이 체결된 경우 공인중개사법 제32조가 정한 중개 수수료의 지급을 청구할 수 있다고 봄이 상당하다."고 판시하면서, "원고(공인중개사)는 피고들(부동산 매도인)을 상대로 피고들과 소외 회사(부동산 매수인)가 체결한 각 부동산 매매계약과 관련하여 공인중개사법이 정한 중개업자로서 위 법 제32조에 따른 수수료의 지급을 청구하고 있는바, 원고가 소외 회사의 중개 의뢰 또는 부탁에 따라 피고들에게 피고들 소유의 부동산의 매도를 권유하고 매매대금의 조율과 같은 거래 조건의 협상에 관여한 사실을 인정할 수 있으나, 위 사실만으로는 피고들이 원고에게 그 소유의 부동산 매도에 관한 중개를 의뢰하였음을 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 피고들이 원고 주장과 같이 원고가 실질적으로 매매 알선 행위를 하는 것을 거절한 일이 없고 원고의 주선을 통하여 소외 회사와 접촉을 하고 거래조건에 관한 협상을 하였다고 하더라도, 이와 같은 사정만으로는 피고들이 원고에게 묵시적으로 부동산 매매계약의 중개를 의뢰하였다고 볼 수도 없다. 피고들이 원고에게 피고들 소유 부동산의 매도 중개를 의뢰하였다거나 그 중개와 관련하여 피고들과 원고 사이의 계약이 체결되었음을 인정할 수 없는 이상 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없다."고 판단하였습니다(대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결).
즉 법원은 1) 부동산 중개수수료는 공인중개사와 중개의뢰인 사이의 중개의뢰계약과 같은 위임유사계약이 체결되고, 그에 따른 중개업무가 있어야 중개사가 의뢰인에게 청구할 수 있는데, 2) 공인중개사가 부동산 소유자에게 소유 부동산의 매매를 먼저 권유하기만 하였을 뿐 부동산 소유자가 자신의 부동산 매도를 중개해 달라는 요청(청약)을 한 사실이 없는 경우, 3) 설령 공인중개사가 해당 부동산 매매에 관여하여 대금 조율 등 거래 조건 협상을 하였고, 부동산 매도인이 이를 거절한 일이 없으며, 실제 거래가 성사됐더라도, 4) 그러한 사정만으로 묵시적으로라도 중개의뢰계약이 체결되었다고 볼 수는 없으므로, 공인중개사가 부동산 매도인에게 중개수수료를 청구할 수는 없다고 본 것입니다.
이 판결은, 계약이 성립되었다고 보기 위해서는 양 당사자들 사이의 청약과 승낙에 의한 의사합치가 묵시적으로라도 있어야 하는데, 부동산중개의뢰계약과 같이 위임계약의 경우 수임인은 선관주의의무를 부담하는 등 민법상, 공인중개사법상 각종 의무를 부담하게 되고, 위임인은 민법상 무상위임원칙과 달리 공인중개사법에 따른 수수료지급의무까지 부담하게 되기 때문에, 공인중개사 B가 먼저 부동산 소유자 A에게 매매를 권유하였고 A는 B에게 자신의 사무를 처리해달라는 구체적인 의뢰를 한 사정이 없는 경우 단순히 당사자 A의 특정 사무를 다른 당사자인 공인중개사 B가 처리해주고 A가 이를 거절하지 않은 정도의 사정만으로는, 위와 같은 양 당사자들의 각종 의무를 발생시키는 부동산중개의뢰계약이 성립되었다고 볼 수는 없다는 입장으로 보입니다.
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