공정증서에 의한 강제 집행을 방어한 사례(청구이의의 소 승소) 

채권자도 공정증서 작성 전에는 충분한 법률 검토를 선행하여야 합니다.

안녕하십니까, 조훈목 변호사입니다.

공증인 사무실에 방문하여 공정증서에 날인할 경우에는 공정증서 날인과 동시에 사실상 판결문과 동일한 효력이 발생하기 때문에 채무자 입장에서는 공정증서 작성에 최대한 신중을 기하여야 합니다.

그렇다면 채권자 입장에서는 언제든지 모든 채권에 대해서 공정증서를 작성하는 것이 반드시 유리한 것일까요?

일반적으로 채권자와 채무자가 공정증서를 작성하는 행위는 채권자에게 일방적으로 유리한 법률행위로 볼 수 있습니다.

그러나 경우에 따라서는 잘못 작성한 공정증서로 인하여 채권자의 채권 추심 범위가 제한되는 문제가 발생할 수 있으므로 채권자도 공정증서 작성 전에는 신중을 기할 필요가 있습니다.

채권자가 공정증서를 작성할 경우, 먼저 본인이 추심하여야 할 채권 액수와 공정증서 상에 기재된 채권 액수가 일치하는지를 신중히 살펴보아야 하고, 추후 공정증서를 통한 강제집행에 문제가 발생하지 않을지에 대해서도 미리 면밀하게 검토하여야 합니다.

이러한 검토 작업 없이 잘못된 공정증서를 작성한다면 추후 매우 큰 법률 사고를 당할 수도 있으므로 주의하여야 합니다.

실제로 제가 과거 수행하였던 사건 중에서는 공정증서의 강제집행 범위를 다투는 청구이의 소송에서 채무자를 대리하여 원고 승소 판결을 받은 사례가 있으므로, 해당 사건 사실관계 설명을 통해 잘못 작성한 공정증서의 위험성을 설명드리도록 하겠습니다(이하 사실관계는 의뢰인 개인정보보호를 위하여 적절히 수정, 변경하였음을 밝힙니다).



불확실한 장래 채무(개발부담금)를 공정증서로 작성, 정리한 사례

본 사건의 의뢰인은 경기도 모 도시에 소재하는 토지를 사업자에게 매도하는 계약을 체결하셨던 분입니다.

계약 당시 매수인은 공장 신축 목적으로 의뢰인으로부터 토지를 매수하고자 하였습니다. 공장 건축 허가 과정에서는 주무관청으로부터 매수자에게 개발부담금이 부과될 예정이었기에, 매수인과 의뢰인(매도인)은 '향후 부과될 개발부담금을 매도인이 부담하기로 한다'라는 내용의 구두 합의를 하였습니다.

계약서 작성 시점으로부터 몇 개월이 지난 시점에 이르러 의뢰인은 매매 대상 토지에 관하여 매수인 명의로 소유권이전등기를 마치려고 하였는데, 이때 매수인은 "향후 개발부담금 약 3,000만 원이 부과될 것이 예상되니 매도인이 6개월 후에 약정금 3,000만 원을 매수인에게 지급할 것을 내용으로 하는 공정증서를 작성하자"라고 요구하였습니다.

이에 의뢰인은 매매계약 당시 개발부담금 부담에 관한 구두합의를 한 바에 따라 매수인이 요구하는 공정증서에 서명해 주었습니다.

그런데 매수인은 공정증서를 작성한 시점으로부터 약 3개월이 지난 시점에 주무관청인 00시로부터 "개발이익 환수에 관한 법률 제14조에 따른 이 사건 토지의 개발부담금 70,000,000원을 20XX. XX. XX.까지 납부하라"는 고지를 받았습니다.

주무관청이 매수인에게 고지한 개발부담금액은 매수인이 최초 예상하였던 개발부담금액을 2배 이상 상회하는 것이었습니다.

한편, 의뢰인은 공정증서에서 합의한 바에 따라 약정금 3,000만 원 전액을 매수인에게 지급하였습니다.

그러자 매수인은 "최초 합의한 내용은 매도인(의뢰인)이 토지개발부담금 전액을 납부하는 것이었는데 왜 3,000만 원만 지급하느냐"라고 따지면서 이미 작성한 공정증서를 이용하여 의뢰인 재산에 대한 강제집행에 착수하였습니다.

이에 의뢰인은 공정증서로 약정한 범위를 넘어선 금전 지급을 요구하는 매수인의 강제집행을 막고자 조훈목 변호사가 근무하는 변호사 사무실에 사건을 의뢰하였습니다.

담당 변호사의 조력

당시 사건을 담당하였던 조훈목 변호사는 매수인의 부당한 강제집행을 막기 위하여 청구이의의 소를 제기할 것을 의뢰인에게 안내하였고, 의뢰인의 동의를 얻어 청구이의 소장을 법원에 접수하였습니다.

그리고 후속 준비서면 제출을 통해,

1) 원고는 최초 개발부담금 3,000만 원에 대해서만 피고에게 지급하기로 약정하였다는 점,

2) 이러한 약정에 근거하여 공정증서를 작성할 때도 채무자(원고)의 채무액을 3,000만 원으로 제한하였다는 점,

3) 개발이익 환수에 관한 법률에 따르면 본래 개발부담금을 부담하여야 하는 주체는 개발이익을 향유하는 소유자(피고)인 점,

4) 실제 부과된 개발부담금이 최초 예상한 개발부담금의 2배를 초과할 것을 원, 피고 그 누구도 예상하지 못하였다는 점,

5) 따라서 불확실한 결과 발생에 따른 불이익은 개발이익 향유자인 피고가 마땅히 부담하는 것이 타당하다는 점을 법원에 강조하였습니다.

법원의 판단

당시 사건을 담당하였던 수원지방법원은 원고의 주장을 전부 받아들여 피고의 채무변제(준소비대차)계약공정증서에 따른 강제집행을 불허하는 판결을 내렸으며, 항소심을 담당한 서울고등법원(수원고등법원이 설립되기 전에 발생한 사건이었습니다) 역시 피고의 항소를 전부 기각하는 판결을 내렸습니다.







본 사건의 시사점

본 사건은 채권자가 구체적인 액수를 파악하기 어려운 채권 문제를 두고, 당장 문제를 해결하기 위하여 경솔하게 공정증서를 작성하였기에 발생하였습니다.

만약 채권자가 공정증서 작성 당시 법률 전문가의 충분한 조력을 받았다면 '추후 발생할 개발부담금을 전부 매도인이 부담한다'와 같은 방식으로 약정을 함으로써 불확실성에 따른 법률 리스크를 사전에 방지할 수 있었을 것입니다.

일정 금액을 지급하는 내용의 공정증서가 작성되었다는 것은 일정 금액을 지급하도록 채무자를 구속하는 것은 물론 동시에 채권자를 구속하는 것이기도 합니다.

통상적으로 법원은 공정증서에 기재된 표시 문구만을 해석하여 판결을 내릴 뿐, 공정증서가 작성된 구체적인 경위나 공정증서 작성 당시 작성자들이 가지고 있던 진정한 내심의 의사까지 고려하여 판결을 내리지는 않습니다.

이러한 이유로 공정증서는 채권자, 채무자 모두 사전에 발생할 수 있는 법률 상의 리스크를 충분히 검토한 후에 작성하는 것이 좋습니다.

일단 잘못 작성된 공정증서는 사후에 잘못 작성 내용을 바로잡을 수 없으며, 경우에 따라서는 공정증서 작성자들에게 매우 큰 법률상 불이익을 불러일으킬 수 있다는 점 반드시 주의하시기 바랍니다.

이 글을 읽고 계신 분들 중 공정증서를 작성하여야 하는 상황에 봉착하셨거나 이미 작성하신 공정증서로 인하여 강제집행 당할 상황에 봉착하신 분이 있으시다면 언제든지 편히 연락 주시기 바랍니다.

조훈목 변호사는 의뢰인을 위하여 최선의 해결책을 제시하여 드릴 것을 약속드립니다.