법인파산) 임대인의 법인파산과 임대차계약 

기업회생/파산 전문 권용민 변호사입니다.
기업파산절차 중 "임대인의 법인파산과 임대차계약"에 대한 안내입니다.

임대인이 파산한 경우 파산관재인이 임대차계약을 언제나 해지할 수 있는 것은 아니다. 파산선고 당시 임대차가 쌍방미이행 쌍무계약에 해당하면 원칙적으로 파산관재인은 계약을 해제·해지하거나 계속 이행을 선택할 수 있다. 그러나 임차인이 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법상 대항요건을 갖춘 경우에는 채무자회생법 제340조 제4항에 따라 파산만을 이유로 그 임대차를 해지할 수 없다. 다만 임차인의 차임 연체 등 채무불이행이 있는 경우에는 민법상 일반 원인에 따른 해지는 별도로 가능하다.

임대차계약이 해지되지 않고 존속하는 동안 임차인은 계속 차임을 지급하여야 한다. 다만 파산절차에서는 채무자회생법 제421조에 따라 임차인은 파산선고 당시의 당기와 차기 차임에 관하여 상계할 수 있고, 보증금이 있는 경우에는 그 이후의 차임에 대하여도 보증금반환채권으로 상계할 수 있다. 따라서 실무상으로는 임차인이 차임을 별도로 지급하지 않고 보증금에서 차임 상당액을 공제하는 방식으로 처리하는 경우가 많다.

임차보증금의 처리는 임차인의 대항력, 확정일자 유무, 소액임차인 해당 여부에 따라 달라진다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택·상가 임차인은 채무자회생법 제415조에 따라 해당 부동산의 환가대금에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있고, 소액임차인은 일정 범위에서 담보권자보다도 우선하여 보호받는다. 따라서 임차보증금반환채권은 단순한 일반 파산채권으로만 처리되는 것이 아니라, 요건을 갖춘 경우 환가대금에서 우선변제를 받는 구조를 가진다.

이와 관련하여 실무상으로는 제415조의 우선변제권 있는 임차보증금반환채권을 별제권에 준하여 취급한다. 따라서 임차인은 환가대금에서 우선 배당을 받을 지위를 가지며, 실제 처리에서도 별제권자와 유사한 지위에서 다루어진다. 다만 실무에서는 임차인의 퇴거가 필요하면 관재인이 합의 후 명도를 받고, 퇴거가 급하지 않으면 임차관계가 존속하는 상태로 매각하여 매수인이 임대인의 지위를 승계하도록 처리하는 경우가 많다.