명도소송 절차와 비용, 하는방법 정리 

이 글로 알 수 있는 내용☑️

1.명도소송 뜻, 필요한 경우

2.명도소송 비용과 절차

3.명도소송 전 중요사항

4.명도소송 판례

5.FAQ 모음

1. 명도소송 뜻, 필요한 경우

가. 명도소송 뜻?

• 부동산을 무단 또는 위법으로 점유하고 있는 사람을 상대로, 해당 부동산을 인도해 달라고 법원에 청구하는 소송입니다.

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나. 명도소송을 해야할 때

• 실무적으로 아래와 같은 상황으로 인하여 명도소송이 곧 잘 일어나는 실정입니다.

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Ⅰ. 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 임차인이 퇴거하지 않을 때

Ⅱ. 주택 기준 두달, 상가 기준 세달 이상 임대료(월세 등)가 연체 되었을 때

Ⅲ. 경매를 통해 낙찰 받았으나 기존 점유자가 인도를 거부할 때

Ⅳ. 임대인의 동의 없이 무단으로 전대를 준 사실이 확인되었을 때

2. 명도소송 비용과 절차

• 법적인 절차는 전략적으로 접근해야 시간을 단축할 수 있습니다. 일반적인 절차는 보통 아래와 같은 흐름입니다.

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가. 절차

​Ⅰ. 소장접수

• 임대차 계약 종료 사실과 위법적인 점유 사실을 입증하는 증거와 같이 소장을 작성 후 같이 제출하도록 합니다.

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Ⅱ. 서면공방

• 소장이 흠결이 없다면 이를 피고(상대방)측 으로 소장을 송달합니다. 송달받은 피고는 답변서를 내어 그 답변서를 반박하는 서면 제출하는 서면공방을 진행 합니다.

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Ⅲ. 조정 또는 판결

• 화해할 여지가 있다면 조정을 열고, 그렇지 않다면 변론기일을 잡아 판결을 선고 합니다.

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Ⅳ. 집행

• 판결 내용을 6개월 동안 이행하지 않는다면 집행권원등을 발부 받아 강제집행을 합니다.

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유의할 점은 재판 과정에서 상대방이 고의적으로 송달을 거부하거나 항소 또는 상고를 할 경우 기간이 늘어나고, 보정 또는 석명명령등 다양한 변수가 수반될 수 있어 처음부터 변호사와 함께 진행하시는 것을 추천드립니다.

나. 비용

-소송을 진행하기 위해 드는 송달료와 인지액을 제외한 나머지 금액은 필수가 아니지만, 상황에 따라 증액 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

Ⅰ. 송달료, 인지액

• 필수 입니다. 금액은 대부분 10만 원 전후로 구성되며, 추후 판결에따라 해당 비용을 돌려받을 수도, 돌려받지 못할 수도 있습니다.(소송비용은 원고가 부담한다등)

Ⅱ. 그 외

• 변호사 선임비·항소 또는 상고비용·내용증명의 경우 상황에 따라 비용이 발생할 수 있습니다. 다만 필수는 아닙니다.

3. 명도소송 전 중요사항

• 본격적인 소송에 앞서 내용증명이나 가처분 또는 가압류등 선행적 조치가 필요할 수 있습니다. 이 조치들은 언제 해야하고, 어떤 뜻을 담고 있는지 이하 항을 달리하여 설명드리겠습니다.

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가. 내용증명

• 본격적인 소송에 들어가기 전 상대방에게 최후 통첩을 하는 것과 같습니다. 법적으로 강제력이 있진 않지만, 상대방에게 압박을 주어 소송을 진행하기 전 합의를 도모할 수 있고, 본격적인 소송으로 들어갈 때 증거로 활용 할 수 있습니다.(잘 끝내려고 했는데 상대방이 응하지 않았다 등)

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나. 점유이전금지가처분

• 소송 진행 도중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하거나 명의를 바꾸지 못하도록 ㅡ동결시키는 법적인 보전 처분입니다.

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다. 가압류

• 승소하더라도 상대방이 이행하지 않거나 이미 처분하여 강제집행이 어려워질 것을 대비해 처분하지 못하도록 동결 시키는 법적인 보전 처분입니다.

4. 명도소송 판례

Ⅰ. 임대차가 종료된 경우, 임대목적물이 임대인이 아닌 타인 소유라도 임차인은 임대인에게 부동산을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체 차임을 지급할 의무가 있는지의 여부

• 임대차는 임대인이 반드시 목적물의 소유자일 것을 성립요건으로 하지 않습니다. 따라서 임대차가 종료되면, 설령 임대 목적물이 임대인이 아닌 제3자 소유라 한들 그 3자가 직접 목적물 반환이나 차임 상당액 지급을 요구하는 등의 특별한 사정이 없다면 임차인은 임대인에게 목적물을 반환하고 종료일까지 연체 차임도 지급해야 합니다.

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Ⅱ. 임대차 종료일 이후부터 명도 완료일까지 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있는지의 여부

• 원칙적으로 부담합니다. 임대차가 종료 되었는데도 임차인이 계속 목적물을 점유 또는 사용한다면 그 기간동안의 사용이익은 법률상 원인없이 얻은 이익이 되므로 임차인은 명도 완료일까지 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무를 집니다.

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Ⅲ. 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료 된 경우의 전차인에 대하여도 그대로 적용 되는지의 여부

• 원칙적으로 적용되나 예외가 있습니다. 기본적으로 임차인이 목적물을 전대했고, 이후 임대차와 전대차가 모두 종료되면, 전차인 역시 원칙적으로 목적물을 반환· 종료 전까지 차임·종료 후 명도일까지 차임 상당 부당이득 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인의 전대차계약상 의무가 이행 불능이 되는 경우 그 시점 이후 전차인은 더 이상 임차인에게 차임이나 부당이득금 반환 의무를 부담하지 않습니다.(대법원2019.5.30선고2019다202573)

Ⅳ. 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유 하는 경우, 건물의 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지는지의 여부

• 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유 하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 이유를 들어 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서 이에 대하여 손해배상의무도 없다고 봅니다.(대법원2017.10.12선고2017다224630)

5. FAQ 모음

Q. 상대방이 계약이 끝났는데도 나가지 않는다면 바로 명도소송을 제기할 수 있나요?

​A. 네, 다만 계약기간 만료나 적법한 해지등 점유권원이 소멸했다는 소명을 해야합니다.

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Q. 명도소송을 하려면 계약서 외 어떤 서류들을 준비 하여야 할까요?

​A. 등기부등본, 임대차계약서, 내용증명 내용, 현황사진, 관리비등 금전손해내역등 누가 실제 점유자이고 언제 적법하게 종료되었는지의 소명이 가장 중요합니다.

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Q. 월세를 밀리면 언제부터 계약을 해지하고 명도청구를 할 수 있나요?

​A. 건물 기타 공작물의 일반 민법상 임대차는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 계약 해지를 할 수 있고 상가건물은 3기의 차임액 을 요하고 있습니다. 따라서 주거용인지, 일반건물인지, 상가건물인지등에 따라 기준 이 제각각 다르므로 확인이 필요 합니다.

마치며,

명도소송은 단순한 승소를 넘어, 실제 내 부동산을 안전하게 돌려받고, 손해액을 배상 받는 것이 목적입니다. 문제는 명도소송의 경우 변수가 많고, 소명의 난이도가 상당하여 홀로 진행하면 기각이나 패소가 곧 잘 될 수 있다는 점 입니다. 그러므로 현재 명도소송을 진행 하고자 한다면, 전문가와 함께 해결책을 모색하시는 것을 추천드립니다.