전세사기 피해로 이사도 못 가는 상황이라면 어떻게 대처해야? 

전세사기 피해로 이사도 못 가는 상황이라면, 새 임대차계약은 이렇게 정리하셔야 합니다

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세사기 피해를 겪고 나면 보증금을 돌려받지 못하는 문제에서 끝나지 않습니다.
이사를 가야 하는데 새 집 계약금을 넣을 돈이 없고,

기존 집 계약은 끝나가는데 집주인은 비워달라고 하고,

그렇다고 새 계약을 먼저 진행하자니 나중에 절차가 꼬일까 불안해지는 경우가 많습니다.

특히 기존 임대차를 어떻게 종료할지 정리하지 않은 상태에서

새 계약부터 급하게 진행하면, 보증금 반환보증 청구나 임차권등기, 이후 반환소송 과정에서 불필요한 다툼이 생길 수 있습니다.

주택임대차보호법은 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신거절이나 계약 종료 의사를 통지할 수 있도록 정하고 있고, 한국주택금융공사도 전세보증금반환보증 청구 시 임대차 종료 의사와 그 도달 사실을 입증할 자료를 요구하고 있습니다.

그래서 이런 상황에서는 새 계약을 아예 하지 말라는 뜻이 아니라,

기존 계약 종료 의사와 증거를 먼저 정리한 뒤 새 계약 일정을 설계하는 것이 핵심입니다.

1. 새 계약보다 먼저, 기존 계약 종료 의사를 분명히 남겨두셔야 합니다

전세사기 피해 상황에서는 보증금이 묶여 있어도 결국 새 집을 구해야 하는 경우가 많습니다. 그런데 기존 계약을 어떻게 끝낼지 분명히 하지 않은 상태에서 새 임대차계약부터 체결하면, 나중에 기존 임대차 종료 시점이나 반환보증 청구 요건을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조는 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신거절 의사를 통지할 수 있다고 정하고 있고, 그 기간 안에 통지가 없으면 묵시적 갱신 문제가 생길 수 있습니다. 한국주택금융공사도 보증금반환보증 청구를 위해서는 임대차계약이 종료되었거나 종료 예정이라는 점, 그리고 갱신되지 않은 상태라는 점을 임차인이 입증해야 한다고 안내합니다.

즉 새 계약이 필요하더라도, 먼저 해야 할 일은 기존 계약을 끝내겠다는 의사를 객관적으로 남겨두는 것입니다.

2. 해지 통보는 문자만 보내고 끝내지 말고, 도달 증거까지 남기셔야 합니다

갱신거절이나 해지 통지는 문자나 카카오톡으로도 할 수는 있습니다.

다만 실제 분쟁에서는 “보냈다”보다 “상대방에게 도달했고, 내용이 명확했다”는 점이 훨씬 중요합니다.

한국주택금융공사의 전세지킴보증 안내자료를 보면,

임차인은 임대차 종료기한 2개월 전까지 서면 등의 방법으로 갱신거절 의사를 분명히 밝혀야 하고,

임대인에게 그 의사가 도달했다는 증빙서류를 제출해야 합니다.

같은 자료에서 문자의 경우에도 단순 발송만으로는 부족하고,

임대인이 해당 내용을 인지했다는 점이 확인되는 답장 등이 필요하다고 안내하고 있습니다.

또 별도 유의사항 자료에서는 해지 또는 종료 입증은

내용증명우편 등의 통지에 의해 하는 것이 원칙이라고 설명합니다.

그래서 실무적으로는
문자나 카톡으로 종료 의사를 먼저 보내고,
같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내고,
가능하면 상대방의 답장이나 수신 정황까지 확보해 두는 방식이 훨씬 안전합니다.
특히 통지 내용에는 대상 주택, 계약 종료 의사, 종료 기준일이 명확히 들어가야 합니다.

3. 보증보험과 임차권등기 절차를 고려해 새 계약 일정을 맞춰야 합니다

전세보증금반환보증에 가입되어 있다면, 새 계약을 서두르기 전에 현재 보증보험 청구 요건과 필요한 증빙부터 확인하셔야 합니다. 한국주택금융공사는 보증대상 임대차계약으로 인정되려면 임차인이 점유, 전입신고, 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 하며, 보증금 반환보증 청구 시에는 임대차 종료와 반환 요구 흐름을 입증해야 한다고 안내합니다.

또 만기가 지났는데 보증금을 못 받았고 이사를 해야 한다면, 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 생활법령정보는 임차권등기를 마친 뒤 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다고 설명하고 있습니다. 즉 보증금을 못 받은 상태에서 무턱대고 퇴거하면 불리해질 수 있지만, 임차권등기를 활용하면 일정 부분 권리를 유지한 채 이사할 수 있습니다.

결국 새 집 계약은
기존 계약 종료 통지,
보증보험 청구 가능 시점,
임차권등기 진행 여부,
새 집 잔금일과 입주일
이 네 가지가 서로 충돌하지 않도록 맞추는 방식으로 설계해야 안전합니다.

4. 새 집 계약은 ‘조건부’로 정리하는 것이 실무상 더 안전합니다

보증금이 묶여 있는 상태에서 새 계약을 해야 한다면,

가장 실무적인 방법은 새 계약을 무조건 확정하기보다 조건부로 설계하는 것입니다.

예를 들어 기존 보증금 반환, 보증보험 지급, 임차권등기 완료 같은 특정 조건이

충족되면 잔금을 치르고 입주하는 구조로 일정을 잡는 방식입니다.

왜냐하면 기존 집의 만기와 새 집의 입주일이 충돌하면,

기존 집에서는 못 나가고 새 집에는 못 들어가는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

주택임대차보호법상 갱신거절 통지는 시기가 중요하고, 보증보험은 종료 입증이 중요하며,

임차권등기는 임대차 종료 후에 신청할 수 있기 때문에,

새 계약은 이 절차들의 순서를 무시하고 진행하면 오히려 더 위험해질 수 있습니다.

즉 새 집을 구해야 한다는 이유만으로 먼저 계약서를 쓰기보다, 기존 계약과 보증금 회수 절차를 같이 놓고 일정표를 짜는 방식이 훨씬 안전합니다.

마치며

전세사기 피해로 이사를 못 가는 상황에서는 새 계약을 서두르는 것보다, 먼저 기존 계약 종료 의사와 도달 증거를 분명히 남기고, 보증보험이나 임차권등기 절차와 새 집 일정을 함께 맞추는 것이 중요합니다. 주택임대차보호법은 임차인의 갱신거절 통지 시기를 정하고 있고, 생활법령정보와 한국주택금융공사 자료도 임차권등기와 보증금반환보증 청구를 위해서는 종료 입증과 권리 유지가 중요하다고 안내하고 있습니다.

즉 핵심은
기존 계약은 기존 계약대로 종료 의사를 고정하고,
새 계약은 조건부로 신중하게 설계하며,
보증금 회수 절차가 꼬이지 않도록 순서를 맞추는 것입니다.

온라인 상담을 주시면 현재 계약 만기, 보증보험 가입 여부, 임대인 대응, 이사 예정일을 기준으로 새 계약을 어떤 방식으로 짜야 안전한지, 그리고 보증금 회수 절차를 어떤 순서로 진행해야 하는지 실