임차한 부동산에 대한 강제경매개시결정 어떻게 대처해야 할까? 



최근 흥미로운 상담사례가 있어 소개해 본다.

의뢰인은 임대차계약기간 만료를 3개월 앞두고 있었다. 이미 이사갈 집도 다 알아본 상태였다. 그런데 갑자기 부동산중개인으로 부터 연락이 왔다. 임대차목적물에 강제경매개시결정이 내려졌다는 것이다.

의뢰인은 임대차보증금을 돌려받지 못할지도 모른다는 불안감에 상담을 요청하였다.

이러한 상황에서 임차인이 보증금 회수를 위해 어떻게 대처해야 하는지 알아보자.

"부동산 강제경매개시결정이란?"

채권자가 법원의 판결 등을 근거로 채무자의 부동산을 강제로 처분하기 위해 경매를 신청하고, 법원이 이를 받아들여 경매 절차를 시작하는 결정이다.

이 결정이 내려지면

• 해당 부동산은 ‘압류’ 상태가 되어 임의 처분이 금지되고

• 등기부에 강제경매개시결정 사실이 기재되며

• 본격적인 경매 절차가 진행된다

"임차인의 보증금 회수를 위한 조치"

이 상황에서 가장 중요한 것은 “어떻게 보증금을 회수할 것인가”이다.

크게 두 가지 방법이 있다.

- 강제경매 절차에서 배당요구

주택임대차에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매에서 후순위권리자 등에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

우선변제권 있는 채권자(주택·상가 임차인의 보증금반환채권 등)는 민사집행법상 배당요구를 할 수 있는 채권자에 해당한다.

• 법원은 임대차보증금 반환채권을 ‘배당요구가 필요한 채권’으로 보아, 배당요구 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않으면 실체법상 우선변제권이 있더라도 매각대금에서 배당을 받을 수 없다고 한다. 따라서 부동산 강제경매 경락금에서 배당을 받으려면 배당요구를 해야 한다(울산지방법원 2023. 2. 8. 선고 2022가단112716 판결, 서울중앙지방법원 2017. 6. 22. 선고 2017가합501936 판결 등 참조).

주의해야 할 점은 우선변제권의 전제가 되는 주택의 점유 및 전입신고라는 대항요건은 배당요구 종기까지 계속 존속해야 한다는 것이다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 등 참조)

• 특히, 임차인이 임대차목적물을 점유하고 전입신고를 하여 대항력을 취득한 시점이 선순위 담보권(근저당/압류/가압류)보다 늦으면 경매 매각으로 선순위 권리가 소멸할 때 임차인의 대항력도 소멸하여 경락인에게 임차권을 주장하기 어렵게 되므로 경매 절차에서 임대차보증금반환채권에 대한 배당요구를 할 필요가 있다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 등 참조).

• 또한, 임대차기간이 남아 있어 보증금반환채권의 변제기가 일반적으로 도래하지 않았더라도, 경매에서 보증금을 배당으로 회수하려면 배당요구를 할 필요가있다.

임대차목적물(임차건물)이 경매되는 경우, 임차인이 임대차기간이 남아 있음에도 배당요구를 하는 행위는 임대차관계 존속을 원하지 않는 의사의 표시로 보아, 특별한 사정이 없으면 해지 의사표시로 평가하고, 경매법원이 배당요구 사실을 임대인에게 통지하여 도달하면 그때 해지로 종료된다고 보기 때문이다(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 등 참조).

• 참고로, 부동산 강제경매 배당요구 종기일은 '대법원 법원경매정보 사이트'에서 사건번호를 검색하거나, 법원에서 발송한 '배당요구 신청 통지서(등기우편)'를 통해 가장 정확하게 확인할 수 있고, 경매 개시 결정 후 통상 3개월 내외로 지정된다.

한편, 배당요구를 통해 배당을 받아도 보증금을 다 돌려 받지 못하였다면, 돌려받지 못한 보증금은 여전히 임대인에게 청구할 수 있다.

- 낙찰자(경락인)에게 보증금 반환청구

강제경매개시결정이 된 부동산에 선순위 담보권이 없는 경우,

• 배당요구를 하지 않으면 대항력이 유지되어

• 경락인에게 기존 임차권을 주장할 수 있고

• 보증금 반환을 청구할 수 있다.

또한, 임대차계약이 종료되면 경락인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수도 있다.

임대차목적물의 가치가 낮아 경매대금에서 임대차보증금을 회수 하지 못할 가능성이 있는 경우에는 강제경매절차에서 배당요구를 하지 않고, 경락인에게 임대차보증금 반환을 구하는 방안을 고려해 볼만 하다.

상담사례의 경우

의뢰인의 경우 다행히도 임대차목적물에 선순위 담보권이 없는 상태였다.

따라서,

• 배당요구를 할 수도 있고

• 낙찰자에게 직접 보증금 반환을 요구할 수도 있는

• 두 가지 선택지가 모두 가능한 상황이었다.

마치며..

강제경매개시결정이 내려졌다고 해서 무조건 보증금을 잃게 되는 것은 아니다.

중요한 것은

• 내 상황이 어떤 구조인지 정확히 파악하고,

• 그에 맞는 전략을 선택하는 것

조금만 대응을 잘못해도 받을 수 있는 돈을 놓치는 경우가 생길 수 있다.

비슷한 상황에 놓인 분들이라면, 반드시 배당요구 종기와 권리관계를 꼼꼼히 확인하시길 바란다.

전문가와의 상담을 통해 가장 안전한 회수 방법을 선택하는 것도 좋은 방법이다.

이번 포스팅이 임차인들에게 실질적인 도움이 될수 있기를 바래본다.

- 준b된 변호사

- 법무법인 청목 이원준 변호사

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