임차권등기명령, 신청부터 말소까지 총정리!! 



임대차계약 기간이 끝나 새로운 집으로 이사를 가야 하는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 발을 동동 구르는 임차인들이 많다. 이럴 때 가장 많이 문의하는 것이 바로 임차권등기명령 신청이다.

그런데 최근에는 반대로, 임대인이 “임차인이 갑자기 임차권등기명령을 신청해서 등기가 경료됐는데, 이를 어떻게 말소할 수 있나요?”라는 상담을 요청하는 사례도 있었다.

그래서 이번에는 임차권등기명령의 개념부터 신청 요건, 효력, 그리고 말소 방법까지 한 번에 정리해보았다.

"임차권등기명령이란?"

임차권등기명령은 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원을 통해 임차권을 등기부에 기재하는 제도를 말한다.

쉽게 말해, “집을 비워도 내 보증금을 돌려받을 권리를 지킬 수 있게 해주는 장치”이다.

"임차권등기명령 신청 요건은?"

임차권등기명령을 받기 위해서는 다음과 같은 점들이 필요하다.

• 임대차가 종료되었을 것

기간 만료, 해지, 합의해지 등 종료 원인은 다양하지만, 핵심은 ‘임대차가 끝났다는 사실’이다.

• 보증금이 반환되지 않았을 것

전액 미반환뿐 아니라 일부 미반환도 포함된다.

• 상대방이 보증금 반환 의무를 부담할 것

단순 소유자가 아니라 임대인 지위가 인정되는 자여야 한다. 실제로 소유자이더라도 임대인 지위 승계가 인정되지 않으면 등기명령이 부정되기도 한다(대구지방법원 포항지원 2021. 3. 30.자 2021카임6 결정, 의정부지방법원 2023. 10. 27.자 2023카임10087 결정 등 참조).

"어디에 신청해야 하나?(관할법원)"

• 주택 → 임차주택 소재지 관할 법원

• 상가 → 임차건물 소재지 관할 법원

즉, “부동산이 있는 곳 법원”이다.

"임차권등기명령 신청 시 필요한 내용과 서류는?"

신청서 기재사항

신청서에는 아래와 같이 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 한다.

• 신청 취지 및 이유

• 임대차 목적물 표시

• 대항력·우선변제권 관련 내용

• 미반환 보증금 및 차임, 계약 체결 및 종료 원인 등

첨부서류

• 임대차목적물 등기사항전부증명서

• 임대차계약서

• 전입신고 / 사업자등록 관련 서류

• 점유사실 소명자료

• 확정일자 관련 자료 등

"신청 후 임차권등기까지 소요되는 기간은?"

임차권등기명령은 보통 신청 후 등기부에 기재되기까지 약 2주~3주(14~21일) 정도 소요된다.

법원 심사(7~14일)와 임대인 대상 결정문 송달(2~5일) 과정을 거치며,

임대인이 고의로 송달을 피할 경우 3~4개월까지 늘어날 수 있다.

"임차권등기의 효력은?"

대항력 및 우선변제권 유지

• 임차권등기가 마쳐진 이후 이사를 가도 권리가 유지되고,

• 기존의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되며,

• 기존에 대항력과 우선변제권이 없었다면 임차권등기 마쳐진 시점부터 새로 취득한다.

임차권등기명령 신청 당시 대항력·우선변제권을 갖추고 있어야 하는 것은 아니다. 임대차 종료 후 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했으면 임차권등기명령 신청이 가능하다(울산지방법원 2017. 10. 18. 선고 2017가단8776 판결 등 참조)

"임차권등기가 되면 임대인에게 어떠한 불이익이?"

임차권등기가 되면 등기부에 기재되기 때문에 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있다.

• 부동산 매매 어려움

• 담보대출 제한

• 신규 임차인 유치 어려움

임차권등기가 된 이후의 임차인은 최우선변제 보호를 받지 못하게 된다.

따라서, 임차권등기 말소 전에는 임대인이 신규 임차인을 구하기 어렵거나, 임대 조건이 불리해지게 현실적인 문제가 발생하게 된다.

또한, 임대인이 임차권등기명령 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 부담하게 될 수 있다.

"임차권등기 말소 방법은?"

임차권등기명령으로 임차권등기가 되면 임대인은

• 보증금의 반환하거나 변제공탁하여 분쟁의 실체를 해소하거나,

• 임차권등기명령 결정에 대해 이의신청·취소신청·즉시항고 등 집행절차 내 불복수단으로 다투어야한다.

임차권등기명령에 대한 임대인의 이의신청 사유는

원칙적으로 임차권등기명령이 애초에 발령되면 안 되는 사정이다. 대표적으로 임대차가 종료되지 않았다거나, 돌려줄 보증금이 남아 있지 않다거나, 상대방이 임대인의 지위에 있지 않았다는 등의 신청요건을 갖추지 못하였다는 사정이다. 즉, 결정 당시 기준의 하자를 다투는 것이 이의신청이라 할 수 있다.

반면, 임차권등기명령 이후 보증금 변제 등으로 사정이 변경되었다면 취소신청으로 다투어야 한다.

한편, 법원의 임차권등기명령에 기하여 임차권등기가 마쳐진 경우, 그 말소를 위해서는 원칙적으로 임차권등기명령에 대한 이의신청 또는 취소신청으로 결정을 취소받은 뒤 집행취소로 말소를 구하는 절차를 따르는 것이 바람직하다.

위와 같은 절차를 따르지 않고, 임대인이 임차인 상대로 곧바로 임차권등기 말소등기청구 소송을 제기하는 경우 소의 이익 없다며 각하한 사례가 많기 때문이다(서울중앙지방법원 2017. 5. 2. 선고 2016가단 5238826 판결, 서울서부지방법원 2018. 4. 20. 선고 2017가단233880 판결, 수원지방법원 2022. 11. 29. 선고 2021나99555 판결 등 참조).

마치며..

임차권등기명령은

임차인에게는 보증금을 지키는 강력한 수단이자, 임대인에게는 상당한 부담이 되는 제도이다.

• 임차인은 권리 보호를 위해 적극 활용하고

• 임대인은 사전에 분쟁을 예방하거나 신속히 대응하는 것이 중요하다.

이번 포스팅이 임대인과 임차인 모두에게 도움이 될수 있기를 바래본다.

- 준b된 변호사

- 법무법인 청목 이원준 변호사

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