부동산 명의신탁과 관련한 민사 분쟁 사례 

위와 같이 부동산 명의신탁이 법률로써 금지되고 있음에도 불구하고 실무에서는 부동산 명의신탁 사례를 종종 발견하게 된다. 명의신탁자의 채권자들로서는 명의신탁 부동산에 대해서 강제집행을 하는 데에 어려움을 겪고 있어 채권자들과 명의수탁자 사이에 분쟁이 생기기도 하고 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 분쟁이 발생하여 민사소송에 이르는 경우도 적지 않다. 명의신탁자가 법원에 회생신청 내지 파산신청을 한 경우에 명의신탁 부동산이 발견되면 이를 어떻게 처리하여야 할지도 문제된다.

부동산 명의신탁은 유형에 따라 그 처리 방법이 다르다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항은 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다고 하고 있어, 부동산 명의신탁약정에 따른 물권변동이 반드시 소유권의 변동만을 의미하는 것은 아니지만 이 글에서는 편의상 소유권을 전제하여 설명하기로 한다.

먼저, 명의신탁자가 명의수탁자 명의로 소유권을 이전하는 2자간 명의신탁의 경우이다. 이때, 두 사람 사이에 체결된 명의신탁약정은 무효이고 위 약정에 따른 물권변동인 소유권이전등기 역시 무효이므로 명의신탁자는 위 물권변동이 무효임을 이유로 명의수탁자에게 소유권이전등기말소청구를 할 수 있다. 그러나 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우 명의신탁자는 위 부동산을 자신의 명의로 회복할 수 없고 명의수탁자에게 그 처분대금 상당에 대하여 부당이득반환청구만을 할 수 있다. 위 물권변동이 무효임을 가지고 제3자에게 대항할 수 없기 때문이다.

부동산을 양수하면서 양수인이 자기 명의로 소유권이전등기절차를 마치지 않고 명의수탁자에게 직접 소유권이전등기절차를 이행하는 경우도 있다. 이를 3자간 명의신탁이라고 한다. 이 경우 명의신탁자가 명의수탁자로부터 부동산 명의를 회복하기 위해서는 부동산 명의신탁약정이 무효임을 이유로 직접 소유권이전등기의 말소를 구할 수 없고 부동산 양도인의 권리를 대위행사 하는 방법으로 소유권이전등기의 말소를 구하여야 한다. 즉, 명의신탁자는 부동산 양도인이 명의수탁자에 대하여 가지는 소유권이전등기말소등기청구권을 대위하여 행사함으로써 명의수탁자 명의의 등기를 말소함과 동시에 부동산 양도인을 상대로 매매 등을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하여야 한다. 결국 부동산 양도인과 명의수탁자 양자를 상대로 소송을 제기하여야 하는 셈이다. 그러나 이 때에도 명의수탁자가 제3자에게 소유권이전등기를 마친 상태라면 명의신탁자는 부동산의 반환을 구하는 것은 불가능하며 명의수탁자를 상대로 처분대금 상당의 금전 지급을 구할 수 있을 뿐이다.

가장 문제가 되는 것은 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 계약을 체결하는 경우이다. 명의수탁자가 매매계약서상 당사자가 되어 매매계약을 체결하나 명의신탁자와 사이에 내부적으로 명의신탁약정이 존재하고 매매대금 역시 명의신탁자가 부담하는 경우로서 위와 같은 유형의 부동산 명의신탁을 계약명의신탁이라고 한다. 이 경우 부동산 매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알고 있으면 3자간 명의신탁과 마찬가지로 문제를 해결하지만 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하고 계약을 체결한 경우에는 위 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동이 유효하다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서 규정 때문이다. 따라서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부동산의 반환을 구할 수 없고 명의수탁자에게 제공한 매매대금 상당의 금전을 청구할 수 있을 뿐이다. 매수 당시보다 부동산 시세가 크게 오른 경우에 명의신탁자로서는 위 시세 차익을 포기하여야 하는 문제가 생길 수밖에 없다.

부동산 중 일부 지분에 대하여 명의신탁약정을 하는 경우는 어떠할까? 일부 지분에 대하여 명의신탁을 하는 경우에도 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 마찬가지로 적용된다. 실무상 부동산 투자에 관하여 동업약정을 하면서 동업자 중 1인 명의로 등기를 마쳐놓는 경우가 많다. 이때 등기명의인이 부동산을 처분할 경우 그 처분대금 중 일부를 나머지 동업자에게 지급하기로 하는 약정을 하는 경우가 있는데 위와 같은 약정 역시 무효인 것으로 해석하므로 주의를 요한다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결, 대법원 2013. 3. 14, 선고 2011다103472 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다207235 판결 등 참조).

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