부동산 매도인의 채무 불이행 - 계약금의 2배를 손해배상 

의뢰인은 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 지불하였으나 매도인이 부동산이중매매로 부동산의 소유권을 타에 넘기자, 최미선 변호사는 채무불이행 책임을 주장, 입증해 계약금의 2배를 이끌어냈습니다.



1. 사건의 개요

의뢰인은 주택건설 및 부동산매매를 주 업무로 하는 회사인 피고로부터 부동산을 매수하기로 한 사람이었습니다. 의뢰인은 피고와 대금 2억 1,000만 원의 부동산매매계약을 체결하고, 계약금 2,100만 원을 지급하였습니다. 이후 의뢰인은 잔금을 지급하겠으니 소유권이전등기를 위한 서류를 제공해 달라고 하였으나, 피고는 전화상으로 대답을 피하더니 어느 순간 의뢰인의 전화를 피하기 시작했습니다. 알고 보니 해당 부동산에 더 높은 금액을 제시하는 사람이 있었고, 피고는 그 자에게 부동산을 매도하고 소유권이전등기까지 완료했던 것입니다. 정상적으로 매매계약을 체결한 후, 계약금을 지급하고 잔금까지 지급하려 하였으나, 건물을 구입하지 못하게 된 의뢰인. 그러나 문제를 해결하고자 최미선 변호사를 찾아왔습니다.

2. 본 사건의 특징

본 사건은 부동산 이중매매로 인한 채무의 이행불능이 문제된 사건이었습니다. 부동산 매매는 큰돈이 여러 번 오가며, 소유권이전등기 등 물권변동 절차까지 있는 바, 일정한 시간이 걸리게 됩니다. 이 때 매도인이 첫 번째 매수인과 매매계약을 체결하였음에도, 다른 매수인에게 부동산을 매수하고 소유권이전등기까지 경료해 주는 것을 부동산의 이중매매라고 합니다. 우리 민법과 판례에 의하면 계약금만을 받아둔 경우 부동산의 이중매매 자체는 불법은 아닙니다. 계약의 자유가 있어 양 당사자는 계약을 해제하고 더 마음에 드는 조건을 찾아갈 수 있기 때문입니다. 다만 민법 제565조에 따라, 계약금을 지급한 자는 이를 포기하고, 계약금을 받은 자는 계약금 배액을 상환해야 계약을 해제할 수 있습니다.

민법 제565조(해약금)

①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

반면, 중도금까지 받은 상태에서 이중매매한 경우, 우리 판례는 배임죄를 적용하고 있습니다.

부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다. (대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결)

그러나 본 사건은 위와는 조금 다른 사정이 있었습니다. 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제한 것이 아니라 계약이 존재하는 상태에서 이중매도로 다른 사람에게 소유권을 넘겨버린 것이기 때문입니다. 따라서 부동산을 이중으로 매도한 사람은 첫 번째 매수인에 대해 계약을 이행할 수 없게 되어 이행불능이 되며, 매수인에게 채무불이행으로 인한 손해배상책임(민법 제390조)을 져야 합니다. 손해배상책임을 물을 때에는 원칙적으로는 손해배상액을 증명해야 하나, 계약 당시 손해배상액을 예정할 수 있으며(민법 398조), 일반적으로 계약서에 계약금을 손해배상액의 예정으로 하는 규정을 두기 때문에 대개 계약금 액수만큼 손해배상이 이루어지게 됩니다.

민법 제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

민법 제398조(배상액의 예정) ①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.

④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

3. 최미선 변호사의 조력

  

의뢰인과 상담한 뒤, 최미선 변호사는 본 사건의 증거가 충분한 것을 확인하고 위의 법리에 맞춰 빠짐없이 주장, 입증하는 방향으로 접근하였습니다. 매매계약서의 6조에 계약금을 손해배상액의 예정으로 하는 규정이 있었던 바, 이를 적극 활용해 지급했던 계약금 2,100만 원의 반환 청구 및 손해배상금 2,100만 원을 청구했고, 피고가 건설업 및 부동산매매를 업으로 하는 상인이었던 바, 상법의 이율을 적용해 지연손해금을 청구했습니다.

4. 결론

빠짐없이 증거를 확보하고 주장한 덕분에, 법원은 최미선 변호사측의 주장을 대부분 받아들였습니다. 법원은 일반적인 민사소송으로 진행하는 경우 사건의 종료까지 시간이 오래 걸리는 바, 빠른 문제의 해결을 위해 화해권고결정을 하였는데, 이 때 최미선 변호사가 청구한 원금이 전혀 감액되지 않았습니다. 사실상 전부승소와 마찬가지의 결과를 얻어낸 것입니다. 피고 또한 이를 벗어날 수 있는 방법이 없어 화해권고결정에 응했습니다.

본 사건의 경우 부동산을 매수하려 계약금까지 지불하였으나, 부동산을 사지 못하고 큰 경제적 손해를 볼 수도 있었던 의뢰인의 입장에서 적극 변호한 결과 의뢰인의 손실을 방지했다는 점에서 의의가 있는 사건입니다.