지역주택조합의환불보장약정이무효라면 조합가입계약도 무효 또는 취소 

1. 사안의 쟁점

아파트 분양을 받기 위해 지역주택조합과 사이에서 조합가입계약을 체결하는 과정에서 조합 측으로부터 조합 사업이 진행되지 않으면 분담금을 환불해주겠다는 환불보장약정서를 받게 되는 경우가 있습니다.

그런데 지역주택조합의 법적 성격이 비법인사단이다 보니 환불보장약정과 같은 처분행위에 대해서는 총회 결의가 필요하고, 조합장과 같은 대표자의 도장이 날인되었다고 하더라도 총회 결의를 하지 않았다는 이유로 조합 측은 나중에 자신의 환불보장약정이 무효라는 주장을 해오기도 합니다.

그렇다면 지역주택조합에서 환불보장약정만 무효이고 조합가입계약은 그대로 유효라는 주장을 해오는 것이 타당한가에 대해 다툼이 생길 수밖에 없고, 이에 대해 수많은 분쟁사례가 발생해오다가 대법원에서는 무효인 환불보장약정과 함께 체결한 조합원가입계약도 함께 무효 또는 취소가 될 수 있다는 판단을 하게 되었습니다.

2. 대법원 판결

[대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292*** 판결 계약금등반환청구의소]

1) 사실관계

원고는 2021. 7. 29. 피고와 사이에 위 사업의 시행으로 신축될 아파트 중 1세대를 공급받기로 하는 조합가입계약을 체결하고, 피고에게 조합원 분담금 56,500,000원(업무대행비 포함)을 납부하였다. 원고와 피고는 이 사건 조합가입계약과 함께 '피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고가 납부한 분담금 전액을 환불하겠다'는 내용의 약정을 체결하였다.

2) 대법원의 판단

민법 제276조 제1항에서 말하는 총유물의 처분이란 총유물 그 자체에 관한 법률적 · 사실적 처분행위를 의미하므로, 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위는 총유물의 처분행위에 해당한다(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결 참조). 지역주택조합의 조합원 분담금은 조합가입계약에 의하여 그 범위와 지급 시기, 보관방법이 정해져 있고 그 용도가 토지매입비, 건축공사비 등 지역주택조합의 사업을 위하여 특정된 금원으로서 조합원들의 총유물이라고 보아야 한다. 비법인사단인 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 '사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다'는 취지의 환불보장약정을 체결한 경우, 위 환불보장약정은 조합원들의 총유물로 귀속되는 분담금 자체를 일정 조건하에 원상회복하여 주겠다는 취지의 약정으로서 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야 한다. 따라서 환불보장약정에 대하여 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결 참조).

3. 결론

위와 같이 조합으로부터 받은 환불보장약정서를 믿고 조합가입계약을 체결하였는데, 조합에서 이에 대한 총회결의를 하지 않아 효력이 없게 하였다면 조합가입계약도 함께 전부 무효가 되거나 중요한 착오에 기한 취소 등이 가능하다고 할 것입니다.

환불보장약정을 받았음에도 책임을 부인하는 조합이 있다면 위 대법원 판례를 검토하여 이에 근거한 대처방향을 찾으실 수 있을 것입니다.