임차인의 무단 화장실 설치는 임대차 해지사유 

1. 쟁점

공인중개사사무소에서 통상 사용하는 임대차계약서에서는 임차인이 임대인의 동의없이 건물에 대해 무단 구조변경을 하지 말아야 한다는 약정을 담고 있고, 이를 위반할 시 임대인이 임대차계약을 즉시 해지할 수 있다는 조항을 두고 있습니다.

따라서 임차인이 부동산의 구조를 임의로 변경한다면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있게 되는데, 어떤 경우가 임대차 해지가 가능한 구조 변경에 해당하는지에 대해서는 다툼의 여지가 있습니다.

아래 사례에서는 임차인이 임대인 모르게 점포 내에 화장실을 설치하는 공사를 하였는데, 이에 대해 법원은 임대차 해지가 가능한 구조변경에 해당한다고 보았습니다.

2. 법원의 판단

[서울중앙지방법원 2021. 2. 9. 선고 2020가단505**** 판결 건물인도]

가. 사실관계

원고는 2020. 1. 20. 피고에게 내용증명우편(1차)로 '부동산임대차계약해지통지 및 원상회복 청구'라는 제목 아래 '피고가 이 사건 점포 내에 무단으로 화장실 공사를 하였고 이에 원고가 화장실 철거 및 원상회복을 요구하였으나 이에 응하지 아니하였으므로 이 사건 계약을 해지하니, 통지일로부터 1주일 이내에 화장실 철거공사를 하고 원상회복을 하여 2020. 2. 15.까지 이 사건 점포를 인도하라'고 통지하였다.

나. 이 사건 계약의 해지 여부

1) 갑 제4호증의 1 내지 4의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면 원고가 1차 내용증명우편을 보낸 2020. 1. 20. 이전 피고가 이 사건 점포 내에 변기를 포함한 화장실을 설치하였던 사실을 인정할 수 있고, 위 각 영상에 비추어 이를 부인하는 취지의 피고 주장은 받아들이지 아니한다.

2) 피고는 원고의 동의를 받아 화장실을 설치하였다는 취지로도 주장하는 듯하나, 을 제2호증의 3의 기재를 비롯하여 피고가 제출한 증거들을 모두 더하여 보더라도 피고의 화장실 설치에 관하여 원고의 동의가 있었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없으므로 위 주장도 받아들이지 아니한다.

3) 피고가 원고의 동의 없이 이 사건 점포 내에 화장실을 설치한 것은 이 사건 계약 제3조에 반하는 부동산의 구조 변경행위에 해당하고, 이 경우 원고는 이 사건 계약 제4조에 따라 즉시 계약을 해지할 수 있다. 갑 제8호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 그와 같은 취지로 이 사건 계약을 해지한다는 원고의 2020. 1. 20.자 내용증명우편(1차)이 2020. 1. 21.경 피고에게 도달한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 계약은 그 무렵 적법하게 해지되었다.

3. 결론

위와 같이 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 건물 내 화장실과 같은 시설물을 설치하는 행위를 한 것은 구조변경행위에 해당하므로 임대인은 즉시 임대차계약을 해지할 수 있고, 해지 통지에도 임차인이 퇴거를 하지 않을 시 임대인은 명도소송을 통해 무단시설물의 철거와 건물의 인도를 구할 수 있다고 할 것입니다.

임차인이 건물 내외부에 무단 시설물을 설치하여 분쟁이 발생하신 경우라면 부동산전문변호사의 도움을 받아 적극 대처하셔야 할 것입니다.