주택 또는 상가 임대차계약의 묵시적 갱신 

안녕하세요 심동석 변호사입니다.

졸업시즌으로 많은 분들이 거주하실 집이나 일을 하실 사무실을 알아보고 계실텐데요.

동시에 임대차기간의 종료일을 앞두신 분들로부터 임대차계약과 관련된 많은 문의를 받고 있습니다.

특히, "곧 계약 만기인데 서로 아무 말 없으면 어떻게 되나요?"라는 질문을 정말 많이 받고 있는데요.

아래에서는 침묵이 곧 계약이 되는 묵시적 갱신에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 임대차계약의 묵시적 갱신

먼저, 민법에서는 아래와 같이 임대차계약의 묵시적 갱신에 대해서 규정하고 있습니다.

민법제639조(묵시의 갱신)

① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

즉, 임대차기간이 종료된 이후 임대인이 임차인의 사용, 수익에 이의를 제기하지 않는 경우에는 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있습니다.

그렇다면 임차인은 임대차기간이 종료되기 전까지는 갱신 여부를 확신할 수 없는 것일까요?

그렇지 않습니다! 주택이나 상가에 대해서는 특별법인 주택임대차보호법(이하 "주임법")과 상가건물 임대차보호법(이하 "상임법")이 우선 적용되는데, 주임법과 상임법에서는 아래와 같이 묵시적 갱신에 관하여 정하고 있습니다.

주임법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

상임법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 전 일정기한(주택 2개월, 상가 1개월)까지 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 기존 임대차계약이 동일한 조건으로 갱신(주택 2년, 상가 1년)됩니다.

2. 주택과 상가의 묵시적 갱신의 차이점

주임법과 상임법은 묵시적 갱신에 대하여 서로 일부 다르게 규정하고 있는데, 특히 주임법에서는 상임법과 다르게 임차인이 통지하지 않은 경우에도 같다고 규정하고 있습니다.

위 차이에 대해서 대법원은 아래와 같이 판단하였습니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다. 상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024).

결국 임차인이 묵시적 갱신을 희망하지 않는다면, 상가의 경우 임대차기간의 종료일 전까지 언제든지 갱신 거절을 할 수 있는 반면, 주택의 경우 임대차기간의 종료일로부터 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하여야 합니다.

만일 주택의 임차인이 위 기한 내에 갱신 거절의 통지를 하지 않고 그 이후 통지를 하였다면, 위 통지에도 불구하고 기존 임대차계약은 묵시적으로 갱신되는 것입니다.

3. 갱신된 임대차계약의 해지

임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 해당 기간만큼 반드시 임대차계약을 유지하여야 할까요?

아닙니다! 임대인은 위 임대차계약을 유지하여야 하지만, 아래와 같이 주임법과 상임법에 따라 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

주임법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

상임법 제10조(계약갱신 요구 등)

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

즉, 임차인이 갱신된 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 위 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 임대차계약이 종료됩니다.

4. 주택과 상가의 묵시적 갱신의 정리

주임법과 상임법의 묵시적 갱신에 관한 내용을 정리하면 아래와 같습니다.

5. 계약갱신요구권과의 관계

마지막으로 유의하실 점은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 별개의 권리라는 것입니다.

따라서 묵시적 갱신된 임대차계약의 임차인은 추가적으로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

지금까지 임대차계약의 묵시적 갱신에 대하여 알아보았습니다.

묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두에게 새로운 권리 의무를 형성하는 중요한 법률행위인 만큼, 자신의 선택이나 침묵이 향후 어떠한 법적 결과로 이어지는지 각별히 유의하실 필요가 있습니다.

임대차계약과 관련하여 어려움을 겪고 계신다면, 혼자 고민하지 마시고 변호사와 상담을 진행해보시기 바랍니다.

언제나 의뢰인의 곁에서, 의뢰인이 후회 없는 결정을 내릴 수 있도록 최선을 다하겠습니다.