경매 직전의 소액임차인은 배당에서 제외될 수 있다 

1. 사안의 쟁점

채무를 연체하고 있는 채무자가 가지고 있는 유일한 재산이 주택일 때 채권자들이 경매신청을 하였더니 경매를 신청하기 얼마 전 소액보증금으로 임대차계약을 한 임차인이 최우선변제를 주장하며 배당요구신청을 하게 된다면 사해행위에 해당할 소지가 높습니다.

특히, 이미 등기부상 근저당권, 가압류 등 제3자의 권리가 많이 설정이 되어 있고, 임차인이 친인척 관계라거나 가까운 지인이고, 임차인의 실제 거주가 의심되는 사유 등이 있다면 사해행위 가능성은 많이 높아집니다. 이 경우 소액임차인으로 인해 배당순위가 밀리게 된 채권자는 소액임차인을 상대로 배당이의소송을 진행하여 권리를 보호받을 수 있습니다.

2. 대법원 판결

[대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50*** 판결 배당이의]

가. 채무초과상태에서 임차권설정행위가 사해행위 취소대상이 되는지

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결 참조), 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.

나. 판단의 기준

한편, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결 등 참조), 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다.

다. 본 사안에서의 적용

이 사건 주택은 방이 두 개인데, 채무자는 그 처인 소외 3, 1984년생인 딸 소외 4, 1987년생인 아들 소외 5와 함께 이 사건 아파트에 거주하고 있으며, 한편 피고는 1977년생의 여자인바, 그렇다면 채무자는 피고에게 방 하나를 임대해 주고 자신의 가족 4명이 방 하나를 사용하였다는 것이고, 또한 성년의 여자인 피고도 위와 같은 아파트에 1,500만 원이나 되는 보증금을 지급하고 임대차계약을 체결하였다는 것인데 이는 경험칙상 이례적인 것으로 보이는 점, 피고가 이 사건 임대차계약을 체결할 때 이미 이 사건 아파트에는 여러 건의 근저당권과 가압류등기 및 체납처분이 되어 있었으며, 피고도 이 사건 임대차계약을 체결할 때 여러 건의 근저당권이 설정되어 있다는 것을 알았으면서도 소액보증금의 보호 한도인 1,200만 원을 넘는 금원을 지급한 점, 피고는 자신의 보증금이 주택임대차보호법 제8조에 의하여 전액 보호되므로 다수의 근저당권에도 불구하고 임대차계약을 체결하였다고 주장하나, 이 사건 임대차계약 체결시인 2000. 11.에는 소액보증금의 보호범위가 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원 한도였고, 2001. 9. 15.부터 비로소 4,000만 원 이하의 임차인 중 1,600만 원 한도까지 확대되었으므로, 이 사건 임대차계약서의 작성일자인 2000. 11. 18.에는 자신의 보증금 1,500만 원 전액이 보호될 것이라는 신뢰를 가질 근거가 없는 점, 피고는 자신이 2000. 12.에 점유를 취득하였다고 주장하였으나, 경매법원의 명을 받은 집행관이 2001. 9. 24. 이 사건 아파트의 현황을 조사할 때 채무자는 피고의 보증금이 1,200만 원이고 점유개시일자가 2000. 10.이라고 하여, 피고가 주장하는 임대차계약일로부터 불과 10개월이 지난 후인데도 피고가 점유를 개시한 때가 가을인지, 겨울인지, 보증금이 얼마인지 조차 정확히 진술하지 못한 점, 다른 한편 위 소외 2는 채무자의 처남(처인 소외 3의 오빠)으로서, 위 소외 2 명의의 근저당권은 원고가 제기한 사해행위취소소송의 결과 사해행위로서 말소되었으며, 피고는 자신이 근무하던 직장의 사람을 통하여 이 사건 아파트를 소개받았다고 진술하여 마치 이 사건 임대차계약 전에는 채무자나 그 처인 소외 3을 몰랐던 것처럼 주장하고 있으나, 피고는 채무자의 처와 친척관계가 있는 것으로 보이는 점 등 경험칙상 피고가 진정한 임차인인지에 대하여 의심의 여지가 있고, 이러한 사정하에서는 수익자인 피고의 악의에 대한 추정이 번복되었다고 보기 어렵다고 할 것이다.

3. 결과

위와 같이 채권자들은 배당을 받을 때 배당표를 보고 의심스러운 소액임차인의 경우 배당이의를 통해 권리를 보호받을 수 있도록 하여야 할 것이고, 이는 채권자가 같은 임차인인 경우에도 마찬가지입니다.

반대로, 실제 보호를 받을 것으로 예상하고 입주한 진정한 임차인이라면 억울하게 배당에서 제외되지 않도록 사해행위 악의 추정이 번복될 수 있도록 다투셔야 할 것입니다.