공공임대주택 임차인이 분양권 취득해도 계속 거주 가능한 경우 

1. 사안의 쟁점

공공임대주택에 거주하는 경우 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 임대차계약을 해제, 해지 또는 재계약 거절을 당할 수 있게 됩니다. 그런데 2018년 12월 주택공급규칙이 개정되어 분양권을 갖고 있는 경우도 주택을 소유하고 있는 것으로 본다는 내용이 추가되었습니다.

위 개정 내용의 적용과 관련하여 그 부칙 제3조는 “개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권 등부터 적용한다.”라고 규정하였는데, 이를 ‘규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택’으로 해석할 것인지 또는 ‘규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’으로 해석할 것인지를 두고 다툼이 발생하였습니다.

2. 대법원 판결

[대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284*** 판결 건물인도]

가. 사실관계 및 원심의 판단

1) 원고는 2006. 11. 29. 피고와「공공주택 특별법」제2조 제1항 가목, 「공공주택특별법 시행령」제2조 제1항 제2호에 따른 국민임대주택인 이 사건 임대주택에 관하여 임대차계약을 체결한 이후 2년 단위로 계약을 갱신하여 오다가 2019. 12. 23. 임대차기간을 2021. 12. 31.까지로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다.

2) 이 사건 임대차계약 일반조건 제10조 제1항 제7호에 따르면 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대인인 원고는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있고, 이 사건 임대차계약 특수조건 제1조 제1항에 따르면 임대인은 공공주택특별법령의 입주자격(무주택세대구성원)을 유지하고 있는 임차인과 2년 단위로 임대차 계약을 갱신할 수 있다.

3) 피고는 이 사건 임대차계약 기간 중인 2021. 4. 내지 5.경 이 사건 분양권을 취득하였다가 2021. 6. 2. 제3자에게 매도하였다.

4) 원고는 2021. 10. 5. 피고에게 이 사건 분양권 보유내역 등으로 인해 임대주택 입주자격 부적격자로 확인되었으므로 소명할 것을 통보하였고, 2021. 12. 29. 피고에게 '임대주택 입주자격 부적격사유가 발생하여 소명절차를 안내하였으나 소명이 불가하여 퇴거대상 세대가 되셨으므로 퇴거하라'는 내용의 문자메시지를 발송하였다.

5) 원심은 판시와 같은 이유로, 피고가 2021. 4. 1.경 이 사건 분양권을 취득함으로써 이 사건 임대차계약 일반조건 제10조 제1항 제7호에서 정한 해지 사유 등이 발생하여 이 사건 임대차계약은 적법하게 종료되었으므로 피고는 원고에게 이 사건 임대주택을 인도할 의무가 있다고 판단하였다.

나. 대법원의 판단

1) ｢공공주택 특별법｣ 제2조 및 제48조 제1항에 따르면 공공임대주택에 대한 입주자의 자격과 입주자 관리 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 그 조항에 따라 ｢공공주택 특별법 시행규칙｣ 제13조 제1항은 “공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 ｢주택공급에 관한 규칙｣이 정하는 바에 따른다.”라고 규정하고 있다. 그런데 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제53조 본문에 분양권등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다는 내용이 추가되었고, 그 부칙 제3조는 “제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권등부터 적용한다.”(이하 ‘경과규정’이라 한다)라고 규정하고 있다.

여기서 경과규정을 '이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택'으로 해석할 것인지 또는 '이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권'으로 해석할 것인지 여부에 따라 구 주택공급규칙 제53조의 적용범위가 달라진다. 이 규정은 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석하여야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

가) 경과규정을 해석하는 데에는 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택 공급제도의 취지를 고려하여야 한다.

나) 경과규정과 같이 구 주택공급규칙에 마련된 부칙은 주택의 공급에 관한 입주자 자격요건 등 세부규정을 개정하는 경우 공공임대주택의 입주자모집승인 신청 시점과 실제 입주자모집 시점 사이에 차이가 발생함을 고려하여 그 규칙의 적용 시점을 정하기 위해 둔 규정이다. 이와 같이 경과규정은 공공임대주택과 관련된 시점 중 하나로 해석하여야 하므로 경과규정에 '입주자모집승인을 신청하는 경우' 부분은 '공공임대주택의 입주자모집승인 신청' 시점을 의미하거나 이를 기준으로 삼은 것으로 보아야 한다.

다) 경과규정의 각 호에서는 보유 대상이 되는 분양권등을 한정하고 있는데, 제1호 단서 가목 및 나목, 제2호에는 해당 분양권등과 관련된 주택의 사업계획승인이나 입주자모집승인 신청 시점을 정하는 내용이 별도로 포함되어 있다. 만약 경과규정을 공공임대주택에 입주하려는 사람이 '이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권'을 갖고 있는 경우로 해석한다면, 경과규정 제2호에 규칙 시행 전에 입주자모집승인을 신청한 분양권등을 매매하여 가지고 있는 경우에도 구 주택공급규칙 제53조가 적용되도록 하는 규정을 두고 있는 것과 모순된다.

2) 따라서 구 주택공급규칙이 시행된 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약이더라도, 규칙 시행 전에 있었던 입주자모집승인 신청을 통하여 임대주택에 입주를 한 임차인에게는 위 규칙이 적용된다고 할 수 없으므로, 임대인은 임차인이 위 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주하였다면 비록 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 이를 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다.

3. 결론

위와 같이, 2018년 규칙 개정이 있기 전에 입주자모집승인 신청을 통하여 입주한 임차인은 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 공공주택 임대차계약의 해지, 해제, 갱신거절을 당하지 않는다는 대법원 판결이 나와 기존 임차인에게 유리한 해석을 해주었고, 주택 소유가 아닌 분양권 소유에 해당함에도 임대인 측으로부터 퇴거통지를 받게 된다면 부동산전문변호사의 자문을 받아 위 대법원 판례에 근거하여 계속 거주할 수 있음을 주장하셔야 할 것입니다.