토지저당권 설정 이후 건물 신축시 소액임차인 최우선변제권 

1. 사안의 쟁점

다가구주택을 임차하는 경우 선순위 임차인들이 다수여도 보증금이 일정 금액 이하의 소액이라면 주택임대차보호법상 최우선변제 대상에 해당하므로 경매가 진행된다고 하여도 보호를 받을 것으로 생각하고 임대차계약을 체결하는 경우가 많습니다.

그런데 만일 해당 부동산에 건물이 신축되기 전 토지에 대해서만 근저당권이 먼저 설정되었고 이후 건물이 신축된 경우라면, 임차인은 경매절차에서 건물에 대한 환가대금에 대해서만 최우선변제 주장이 가능하며, 토지의 환가대금에 대해서는 최우선변제 주장을 하지 못합니다.

통상 건물보다는 토지의 가치가 훨씬 높으므로 토지의 환가대금에 대해 저당권자가 모두 배당을 받아가면, 얼마 안 되는 건물 환가대금을 두고 임차인들이 배당금을 나눠 가져야 하고, 최우선변제를 받을 임차인들이 다수 존재한다면 총액이 부족할 것이므로 결국 기대했던 보호를 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있는 것입니다.

2. 대법원 판결

가. 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25*** 판결 배당이의

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조).

그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다.

원심이 같은 취지에서, 이 사건 대지에 관한 원고의 저당권 설정 후에 신축된 이 사건 건물의 소액임차인인 피고에게는 이 사건 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유가 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법은 없다.

나. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101*** 판결 배당이의

대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다.

3. 결론

위와 같이 소액보증금이라고 하여 항상 주택임대차보호법상 최우선변제 대상이라고 보고 안심해서는 안 되며, 권리관계에 대한 면밀한 검토를 한 뒤 계약을 진행하여야 할 것이고, 관련 분쟁이 발생할 소지가 있다면 반드시 부동산전문변호사의 도움을 받아 적극 대처하셔야 할 것입니다.