안녕하세요,
법률사무소 더든든 조수진 변호사입니다.
최근 제 유튜브 쇼츠
"변호사들만 알고 있는
전세 계약 사기 안 당하는 법"이
무려 1000만 뷰를 기록했습니다.
전세 사기 상담 전화도 정말 많이 받았구요.
영상에 달린 댓글들을
하나하나 꼼꼼하게 읽고 있어요.
전세사기에 대한 분노와
절박함이 그대로 느껴졌습니다.
그중 12,000개가 넘는 공감을
받은 댓글이 있었습니다.
"이걸 중개사가 껴서 계약하는데도
이걸 일일이 확인하는 게 이상한 거 아닌가
이걸 중개사가 해줘야지
시스템 자체가 잘못됨"
시스템 자체가 잘못됐다는 이 말,
저도 같은 생각입니다.
그래서 오늘은 중개사한테도
책임을 물을 수 있는지,
법은 어떻게 규정하는지,
가장 많은 문의가 들어왔던
최근의 60% 배상 판결의 이유
그리고 현행법에는 어떤 허점이 있는지까지
총 정리해 드리겠습니다.
중개사도 법적 책임집니다.
최근에도 제가 임대인이
사기죄로 처벌되는 법정에 다녀왔는데요.
증인으로 나온 중개사분이
이런말씀을 하시더라고요.
"저도 임대인한테 속았습니다. 임
대인이 거짓말했는데 제가 어쩝니까?
저 분 때문에 저도 행정처분 받아서
폐업까지 했다구요!!"
그러실 수 있죠.
당연히 중개사분도 피해보셨고
억울하실 수 있는 상황입니다.
그런데 실제 판례를 보면
법원의 생각은 다릅니다.
다가구 주택에서는 하나의 건물에
여러 세대가 전세 살기 때문에
등기부등본만 봐서는
이 집이 경매될 때 내가 얼마나
배상받을 수 있는지 알 수가 없어요.
나보다 선순위로 이사들어온
임차인들이 몇 명이고,
보증금 총액이 얼마인지가
무엇보다 중요하지요.
계약할 때 임대인이
선순위 보증금을
1억이라고 거짓말했습니다.
중개사는 그 말을 그대로
확인서에 적었습니다.
나중에 알고 보니 선순위 보증금이
무려 3억이었습니다.
임대인은 갚을 능력도 없이
보증금을 받아 다 써버린 상태였구요.
전형적인 전세 사기입니다.
경매까지 들어갔지만
임차인은 결국 보증금을
돌려받지 못했습니다.
그러자 임차인은 중개사에게
보증금을 갚으라는 민사소송을 냈고,
법원은 중개사에게
“임차인이 받지 못한 보증금 중
30%를 배상하라”고 판결했습니다.
법원의 판단 근거는 다음과 같습니다.
중개사가 중개하면서
객관적인 자료로
실제 선순위 보증금은 얼마인지
정확히 확인하지 않은 것 자체가
‘과실’이라는 겁니다.
임대인 말만 믿고 중개대상물 확인 설명서
“공시되지 않은 권리관계”란에
“선순위 보증금 1억”이라고
자필로 적은 것이 문제였습니다.
차라리 중개인은 이럴 때
"임대인이 서류를 보여주지 않았음" 또는
"확인 불가"라고 적었어야 했다는 것이
법원의 판단이에요.
그랬다면 임차인이 이상하다는 점을 알고
계약을 하지 않았거나
적어도 그 매물은 전세가 아닌
월세로 계약했을 것이란 거죠.
공인중개사까지 확인도
안된 금액을 적어주는 바람에
임대인의 사기 행각을 도와준 셈이
되었다는 것입니다.
최근에는 더 강한 판례도 나왔습니다.
바로 법원이 중개사에게
보증금 중 무려 60%까지 배상하라고
한 판결입니다.
전세사기가 심각해지면서,
법원의 판결은 점점 임대인 뿐만 아니라
중개한 사람에게도 무거운 책임을
묻는 쪽으로 가고 있습니다.
2023년에 개정된
주택임대차보호법을 보면 이렇습니다.
임대인은 선순위 보증금 총액을
임차인한테 알려야 합니다.
이건 법적 의무입니다.
그리고 중개사는 임대인이
제대로 설명했는지 확인한 뒤,
그 내용을 임차인한테 전달해야 합니다.
대부분 중개대상물 확인 설명서라는
문서 중간 “공시되지 않은 권리관계”란에
선순위 보증금 얼마라고 적어드립니다.
법의 허점, 임대인 처벌 규정이 없다.
그런데 왜 임대인들이 설명을 안하는 걸까요?
제가 이번에 유튜브 동영상을 만들면서
법을 자세히 들여다보니
헛점이 있었습니다.
법은 임대인더러 설명하라고 하는데,
임대인이 그 의무를 지키지 않으면
어떻게 되는지 처벌 규정이 없더라구요.
의무만 있고 위반했을 때
제재가 없다는 말입니다.
제 유튜브 채널 “변호사들만 알고 있는
전세 계약 사기 안 당하는 법”
영상에 정말 많은 분들이 댓글 달아주셨는데,
그 중 중개사분이 계셨어요.
“이런 일을 막으려고
우리가 법 개정을 해달라는
서명운동까지 했다”고 하셨습니다.
"확인 불가"라고 적어야 하는데,
그러면 계약이 성사되지 않을 수도 있으니
중개사 입장에서도 난처하기만 하다는 거에요.
선량하게 일하시는 중개사 분들이
분명히 더 많이 계십니다.
제 생각에는 제도를 바꿔야 합니다.
임대인이 설명 의무를 지키지 않으면,
그것만으로 나중에 사기죄가 성립되든 안 되든,
의무를 어긴 것만으로
과태료를 부과하거나
규제가 있어야 한다고 생각해요.
임대차 계약할 때 임대인이
요즘에는 세금 체납한 것 없다는
확인서류들 다 들고 오시잖아요.
그것처럼 선순위 보증금을
정확히 알수 있는 서류 ‘확정일자 부여현황’도
계약할때 들고오게 강제해야 합니다.
임대인이 사실대로 말해야만
중개사도 제대로 확인할 수 있고,
임차인도 안전하게 계약할 수 있습니다.
근본부터 막아야 해요.
전세사기를 검색하시는 분들은 대부분 불안합니다.
"나도 당하는 건 아닐까?"
"이미 계약했는데 괜찮을까?"
이런 걱정 때문에 찾아보시는 겁니다.
그 불안을 조금이나마 덜어드리고 싶어서
이 글을 썼습니다.
변호사니까 당연히 아는 내용이지만,
일반 시민분들이 모르시는 법
이야기가 너무 많습니다.
조금 더 쉬운 말로,
조금 더 유익한 정보를 드리려고
앞으로도 힘쓰겠습니다.
만약 전세사기로 고통받고 계시다면,
지금 바로 전화주세요.
곁에서 든든한 동반자가 되어
해결책을 제시해드리겠습니다.
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