안녕하세요,
법률사무소 더든든 조수진 변호사입니다.
오늘 말씀드릴 것은 신탁 전세 사기입니다.
전세 사기 유형 중에서도 가장 복잡하고,
피해자가 가장 억울한 상황에
놓이는 유형이에요.
최근 제 상담 사례 중에
이런 분이 계셨습니다.
등기부 등본에 적힌 집주인과 계약했고,
주민등록증까지 직접 확인했는데,
알고 보니 신탁 부동산이라
임대차 계약 자체가 무효였습니다.
주택임대차보호법의 보호를
단 하나도 받지 못하는 상황이 된 겁니다.
어떻게 이런 일이 생기는 걸까요?
지금부터 자세하게 말씀드리겠습니다.
신탁 부동산의 구조를 모르면 당할 수밖에 없습니다.
집주인이 왜 굳이 신탁이라는
복잡한 계약을 하는지부터
이해하셔야 합니다.
이 구조를 모르면 사기를 당하는 이유
자체를 이해할 수 없으니까요.
예를 들어 자기 돈 1억이 있는데
10억짜리 건물을 짓고
싶은 사람이 있다고 합시다.
은행에 9억을 빌려달라고 하면,
은행은 신용이 부족하다고 거절합니다.
그러면 집주인은 건물에 1순위
근저당을 설정해주겠다고 제안하죠.
그런데 은행 입장에서도 문제가 생깁니다.
임차인이 들어오면 최우선 변제액이라는 게
발생하는데, 이게 근저당보다
법적으로 우선합니다.
즉, 집주인이 임차인을 얼마나 받는지
은행이 계속 감시해야 한다는 뜻인데,
현실적으로 불가능한 얘기죠.
바로 이 지점에서
신탁 회사가 끼어드는 겁니다.
신탁 회사가 일정 기간 동안
이 건물의 임대차 계약 권한과 추가 대출 권한,
모든 관리 권한을 맡겠다고 합니다.
집주인은 매년 수수료를 내고,
은행은 신탁 회사를 믿고 대출을 해주고,
집주인은 그 돈으로 사업을 시작합니다.
전 세계적으로 통용되는 금융 기법이고,
그 자체가 나쁜 건 아닙니다.
문제는 여기서 발생합니다.
자금이 급해진 일부 집주인들이
신탁 회사 몰래 세입자와 직접 계약을 맺고
보증금을 챙깁니다.
등기부 등본에 자신의 이름이
소유주로 올라있다는 점을 악용하는 거예요.
세입자는 등기부를 확인했고,
주민등록증도 봤고, 계약서도 썼으니
문제없다고 생각하지만,
그 계약은 처음부터 법적으로 무효입니다.
신탁 원부에 집주인의 임대차 권한이
없다고 명시돼 있기 때문입니다.
이때 세입자의 법적 지위는 임차인이 아니라,
그냥 단순히 집주인에게 돈을 빌려준
채권자가 되어 버리는 것입니다.
주택임대차 보호법에 있는
아무런 보호를 받지 못합니다.
경매로 넘어가면 근저당권자가
먼저 배당을 가져가고,
확정일자를 받은 다른 임차인들이
그다음 순위가 되며,
이분은 사실상 맨 마지막에 서게 됩니다.
보증금을 돌려받을 가능성이
거의 없다고 봐야 하는 거죠.
자, 그럼 지금부터 20년간 형사 사건을
다뤄온 변호사로서 신탁전세사기에
속지 않을 방법을 알려드리겠습니다.
피해를 입기 전에 구조를 이해하고 막는 것이
유일하고 확실한 방법입니다.
신탁 원부를 직접 확인하지 않은 계약은
무방비와 같습니다.
등기부 등본 확인은 이제 기본입니다.
그런데 등기부등본에는 집주인과
신탁회사간에 맺은 신탁계약 내용이
무엇인지 나와있지 않아요.
이 신탁 계약서를 ‘신탁원부’라고 하는데
대부분의 신탁원부는 ‘임대차’라는
계약 조항을 두고
거기에는 신탁회사의 동의를 받아야
집주인이 임대차 계약을 할 수 있다라거나
아예 임대차 계약 권한을 신탁회사만 가진다,
이를 위반한 임대차 계약은
무효다라고 되어 있습니다.
그래서 내가 임대차 계약을 맺고
들어가려는 집 등기부등본에 ‘신탁’이라는
글자가 있는 것을 확인하셨다면,
별도로 신탁 원부를 꼭 떼보셔야 합니다.
신탁 원부는 발급받는 방법을 알려드릴게요.
인터넷 대법원 등기소에서
공인인증서로 로그인한 뒤
해당 부동산 주소를 입력해서
열람을 누를 때 ‘영구보전 문서’ 라는
목록을 클릭한 뒤에 열람을 누르세요.
그러면 신탁 원부 계약서
전문을 볼 수 있습니다.
정리하겠습니다.
신탁된 부동산에 임차인으로 들어갈때는
신탁원부를 반드시 확인하시고
거기서 요구하는 방식으로
신탁 회사 동의서를 서면으로 받거나,
처음부터 신탁 회사와 계약하고 보증금도
신탁 회사 계좌로 납입하는 것이 안전한 방법입니다.
그런데 계약 현장에서 공인중개사나
집주인이 동의서는 안보여주면서
이렇게 말하는 경우가 있습니다.
"동의 받았어요. 믿고 계약합시다"
혹은 "신탁회사 동의 금방 받을 거예요,
그냥 계약하세요."
이 말이 나오면 그 자리에서
계약을 중단하시는 것이 좋겠지요.
제가 본 전형적인 신탁사기꾼들의 말입니다.
20년차 전문 변호사로서
마지막으로 중요한 점 한 가지만 더 말씀드릴게요.
신탁 부동산에 전세를 들어가실 때는
전세보증보험을 반드시
가입하시는 것이 좋습니다.
신탁 구조를 활용할 만큼
자금 조달이 필요한 집주인이라면,
재정 상황이 빠듯한 경우가 많으니까요.
등기부에 쓰인 집주인과 계약을 해도
안전하지 않을 수 있다는 것이
신탁부동산의 무서움입니다.
오늘 말씀드린 내용을 계약 전에
반드시 확인하시기 바랍니다.
도움이 필요하시면 언제든 연락주세요.
감사합니다.
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