안녕하세요,
법률사무소 더든든 조수진 변호사입니다.
등기부등본을 떼어보니
선순위 채권이 생각보다 많습니다.
계산해 보니 집값보다 빚이 더 많네요.
이미 깡통전세에 들어온 건 아닐까요?
이런 불안감으로 이 글을 찾아오셨을 겁니다.
제대로 대응하면 내 보증금을
지킬 방법이 있습니다.
지금부터 깡통전세에서 내 보증금을
지키는 구체적인 방법을 알려드리겠습니다.
깡통전세란 무엇이고 왜 생기는 건가요?
집주인의 빚과 다른 세입자들의 보증금을
모두 합쳤을 때 집값보다 많아서,
설령 집을 경매로 팔아도 내 전세금을
돌려받지 못하는 상황을 말합니다.
부산에서 발생한 실제 사례를 보면,
한 집주인이 원룸 9채를 투자 방식으로
매입했다가 건물 가격이 떨어지면서
무려 229명의 세입자에게
180억 원의 피해를 입혔습니다.
대법원은 이 집주인에게 징역 15년을 선고했죠.
특히 신축 빌라가 위험합니다.
상태가 좋다 보니 전세가가 매매가와
거의 비슷할 정도로 높게 올라가거든요.
깡통전세가 되는 경우는 집주인은
1-2천만 원만 들고 2-3억짜리
집을 손에 넣습니다.
그런데 전세 기간은 보통 2년이잖아요.
그 사이 집이 낡거나 경기가 나빠지면
순식간에 깡통이 되어버립니다.
만약 지금 등기부등본을 확인해보니
이미 깡통전세라는 사실을 알게 되셨다면
어떻게 해야 할까요?
자책할 시간이 없습니다.
지금부터가 중요합니다.
내 보증금을 지킬 방패부터 점검하세요.
전쟁터에 나가려면 방패가 있어야 합니다.
법적으로 세입자를 보호하는
가장 강력한 방패는
대항력과 우선변제권입니다.
이 두 가지가 없으면 아무리 억울해도
법적 보호를 받기 어렵습니다.
지금 당장 정부24 앱을 켜서
전입신고가 제대로 되어 있는지부터
확인하십시오.
대항력은 전입신고와 주택 인도,
이 두 가지를 갖추면 자동으로 생깁니다.
우선변제권은 전세 계약서에
주민센터가 찍은 확정일자
도장이 있어야 해요.
이 날짜부터 우선변제권이 생깁니다.
혹시 이 두 가지가 없다면
지금이라도 늦지 않았습니다.
당장 주민센터로 달려가서
전입신고와 확정일자를 받으세요.
그리고 전세 기간 1/2이 지나지 않았다면
전세보증보험 가입도 알아보십시오.
다만 이미 깡통전세인 집은 보험사에서도
꺼리기 때문에 가입이 안 될
가능성이 높긴 합니다.
그래도 시도는 해보셔야 해요.
방패를 하나라도 더 챙기는 게 중요하니까요.
집주인이 나를 속였다는 증거를
찾으셔야 합니다.
방패를 점검했다면
이제는 공격 무기를 모아야 합니다.
여기서 핵심은 '집주인이 계약 당시
나를 속였다'는 사실을 증명하는 것입니다.
계약할 때는 괜찮았는데
나중에 시세가 떨어져서
깡통이 된 경우라면 사기라고 보기 어렵습니다.
하지만 계약 당시부터 집주인이
중요한 사실을 숨겼다면 얘기가 완전히 달라집니다.
판례에서 인정된 사례들을 보면 이렇습니다.
1) 계약할 때 "이 집은 빚도 없고 안전해요"라고
했는데 알고 보니
근저당이 잡혀 있었던 경우.
2) "앞선 세입자는 한 명밖에 없어요"라고
했는데 실제로는 여러 명이 있었던 경우.
3) 신축이라 시세가 제대로 나오지 않는 걸
이용해서 "시세가 3억이에요"라고 했는데
실제로는 2억 5천만 원밖에 안 되는 집에
2억 7천만 원 전세를 들어간 경우.
4) 그리고 가장 흔한 사례로
"보증보험 가입 가능한 집이에요"라고 해놓고
입주 후 "조건이 안 돼서
가입이 안 되네요, 보증금 깎아줄 테니 계약합시다"
라는 경우입니다.
이런 상황에서 계약을 진행했다면
중요한 부분을 속이고 진행한 것이기 때문에
사기가 성립하고,
계약 자체를 취소할 수 있습니다.
문제는 증거입니다.
아무리 집주인이 거짓말을 했어도
증명을 못 하면 소용이 없습니다.
계약 당시 주고받은 문자메시지,
카카오톡, 통화 녹음을 모두 찾아보십시오.
부동산 앱에 올라왔던
매물 광고도 캡처해두세요.
"보증보험 100% 가입 가능"
같은 문구가 있었을 겁니다.
계약서 특약사항도 다시 꼼꼼히 살펴보시고요.
'선순위 채권 없음', '잔금일 근저당 말소'
같은 조건이 거짓인 경우가 많습니다.
만약 증거가 없다면
지금이라도 만들어야 합니다.
집주인에게 카톡이나
문자로 이렇게 보내보세요.
"계약할 때 보증보험 가입 가능하다고 하셨는데
입주 후에 가입이 안 되니
요즘 너무 불안합니다.
이제라도 가입할 수 없을까요?"
여기에 집주인이 "아, 그랬죠.
죄송합니다"라고 답하면
그 자체가 훌륭한 증거가 됩니다.
전화로 녹음해도 좋습니다.
방법은 상관없어요.
중요한 건 집주인이나 부동산이 했던 말을
지금이라도 확인받는 겁니다.
이런 증거들이 모이면 집주인에게
"당신이 나를 속였으니 이 계약은 무효다.
당장 보증금을 돌려달라"고
요구할 수 있습니다.
또는 "재계약은 하지 않겠다.
기간이 끝나면 즉시 보증금을 돌려주지 않으면
전세사기로 고소하겠다"고 통보할 수 있죠.
방패도 챙겼고 무기도 모았으니
이제 본격적인 공격을 시작해야 합니다.
첫 번째 공격은 내용증명 우편을
보내는 것입니다.
내용증명에는 세 가지가
반드시 들어가야 합니다.
첫째, 집주인이 계약 당시 어떤 사실을
속였는지 구체적으로 적으십시오.
"당신은 이렇게 말했지만 실제로는 이러했고,
나는 이에 대한 증거를 모두 확보하고 있다"고
명확히 밝히세요.
둘째, 내가 무엇을 요구하는지
기한과 함께 써야 합니다.
"그러므로 이 계약을 취소하며
X월 X일까지 보증금을 돌려달라" 또는
"전세 기간이 X월 X일 끝나는데,
그때 즉시 보증금을 돌려달라.
재계약은 하지 않겠다"는 식으로요.
셋째, "X월 X일까지 답변이 없으면
보증금 반환 소송은 물론 형사상 사기로
고소하는 등 모든 법적 조치를 하겠다"고 경고하세요.
내용증명에도 집주인이 아무 말이 없다면,
또는 그 상태에서 전세 기간이 끝났다면
진짜 법적 절차로 들어가야 합니다.
민사소송으로 전세보증금
반환 청구를 하는 겁니다.
앞서 모아둔 증거들을 바탕으로
법원에 "집주인이 보증금을 돌려주게 해달라"고
요구하는 거죠.
이기면 집주인의 다른 재산을
강제로 가져오거나 지금 살고 있는 집을
경매에 넘겨서 보증금을 받아낼 수 있습니다.
동시에 형사 고소도 진행하십시오.
사기죄로 고소하는 겁니다.
형사 고소는 직접 돈을 돌려받는 절차는 아니지만
집주인을 강하게 압박해서 합의를
이끌어내는 효과가 큽니다.
민사소송과 형사고소는
동시에 진행할 수 있고,
변호사의 도움을 받아 전략적으로
접근하는 것이 중요합니다.
마음속으로만 끙끙 앓고 있으면
해결되는 게 없습니다.
지금 당장 움직여야 내 돈을 지킬 가능성이
조금이라도 높아집니다.
깡통전세에 들어갔다는 사실을 알았다면,
그 순간부터가 진짜 싸움의 시작입니다.
방패를 점검하고, 증거를 모으고, 공격을 시작하세요.
도움이 필요하시면 지금 바로 전화주세요.
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