임대차계약 기간이 남아있는 상황에서 전세금 반환을 이루어낸 사례 

전세 임차인의 불안한 현실

안녕하십니까. 조훈목 변호사입니다.

몇 년 전부터 '전세사기'라는 용어는 일반 명사로 지칭될 만큼 대중에게 널리 알려진 용어가 되었습니다. 이는 전세 보증금 관련 사고가 엄청나게 빈발하고 있다는 뜻이기도 합니다.

일부 전문가들은 몇 년 내로 전세 제도가 곧 종언을 고할 것이라고 예측하기도 합니다. 저 역시 정부의 부동산 정책 기조 및 금융 환경 등의 변화를 고려하면 현행 전세 제도가 앞으로 몇 년이나 계속 유지될 수 있을지에 대해서는 상당히 회의적인 입장입니다.

전세 임대차 계약에 있어 임차인에게 가장 불안한 요소는 임대인에게 수 억 원에 달하는 거금을 일시금으로 지급한다는 것에 있습니다.

현행 주택임대차보호법은 임차인에 대한 여러 보호 규정을 두고 있으며, 임차인을 위한 전세보증보험 등의 상품도 마련되어 있기는 합니다만, 모든 임차인이 전세보증보험 상품에 가입되어 있는 것은 아니며, 주임법상 우선순위가 보장된 임차인 역시 모든 경우에 있어 보증금 반환을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 전세 보증금 반환 건에 있어서는 임차인 본인이 누구보다도 열심히 전세 보증금을 회수하기 위한 노력을 다하여야 할 필요가 있습니다.

임차인은 적어도 임대차 계약 종료일로부터 최소 5~6개월 전에는 임대인에게 연락하여 보증금 반환이 제대로 이루어질 수 있는지를 문의하여야 하며, 현재 거주 중인 주택에 역전세(주택 시세가 임차보증금보다 낮아지는 사태) 상황이 발생하지는 않았는지에 대해서도 미리 알아보아야 할 필요가 있습니다.

만약, 현재 임차 중인 주택에 역전세 상황이 발생하였다면, 이러한 상황에서는 임대인이 보증금을 반환하고자 하는 의사가 있더라도 현실적으로 반환을 할 수 없게 됩니다.

따라서 이러한 경우에는 임대인을 상대로 별도 법적 조치에 착수하여야 합니다. 그래야만 추후 임차 건물을 셀프 낙찰받는 증의 방법으로 권리 회복을 기대할 수 있기 때문입니다.

임대차 계약 만기가 도래하지 않더라도 임대인에게 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다(장래 이행의 소).

원칙적으로 임대차 보증금 반환 청구 소송은 임대차 기간이 종료된 시점에 이르러야만 제기할 수 있는 소송입니다.

그러나 임차인 입장에서는 임대차 계약 종료 시점에 보증금 반환이 이루어지지 않을 것이 분명하게 예측되는 상황에서까지 마냥 보증금 반환 청구 소송을 미룰 수는 없는 노릇입니다.

신속히 집행권원(판결문)을 확보하지 못할 경우에는 임대인의 다른 채권자들이 임대인의 다른 책임재산에 먼저 강제집행하는 최악의 결과가 발생할 수도 있기 때문입니다.

민사소송법은 이러한 상황을 고려하여, 이행기가 도래하지 않은 채권에 대해서도 미리 청구할 필요가 있는 예외적인 경우에 한하여 채권자가 소송을 제기할 수 있는 규정을 두고 있습니다.

민사소송법

[시행 2025. 7. 12.] [법률 제19516호, 2023. 7. 11., 일부개정]

제251조(장래의 이행을 청구하는 소) 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.

위와 같은 소송 유형을 '장래 이행의 소'라고 하는데, 장래 이행 소송이 적법하기 위해서는 '미리 청구할 필요성'이 인정되어야 합니다. 구체적으로, 각급 법원은 임대차 보증금 반환 청구 소송 사건에서 다음과 같은 사유가 인정되는 경우에 장래 이행 소송이 적법하다고 판단하였습니다.

1) 임대인이 "보증금을 돌려줄 수 없다" 또는 "나는 계약 당사자가 아니다"와 같은 내용증명이나 문자메시지 등을 임차인에게 발송하는 등 명시적으로 반환 의무를 부인하는 경우(광주지방법원 2024. 6. 25. 선고 2023가단560660 판결)

2) 임대인 소유의 다른 부동산이 경매에 넘어가거나, 임대인이 회생절차를 신청하는 등 객관적인 무자력 상태가 명백해진 경우(서울중앙지방법원 2024. 3. 20. 선고 2023가단5491670 판결)

3) 다른 임차인들이 동일한 임대인을 상대로 보증금을 돌려받지 못해 다수의 소송을 제기한 사실이 있고, 임대인이 연락을 의도적으로 피하는 등 임의 이행을 기대하기 어려운 명백한 사정이 있는 경우(서울중앙지방법원 2024. 3. 20. 선고 2023가단5491670 판결)

반면, 법원은 위와 같은 사정이 인정되지 않는 사안에서 '임차인이 단순히 계약 만료 시점에 보증금을 받지 못할 것 같다는 불안감을 느끼고 있다'는 사정만으로는 소송 요건을 갖추었다고 보기 어렵다고 판단하여 소 각하 판결을 내리기도 하였습니다(서울고등법원 2018. 11. 8. 선고 2018나2019048 판결).

따라서 임대차 기간 만료 전에 보증금 반환을 청구하는 임차인은 '미리 청구할 필요성'을 요건을 최대한 충실하게 입증할 필요가 있습니다.

저 역시 보증금 반환 거부 의사를 미리 표시한 임대인을 상대로 보증금 반환 소송을 제기하여 승소한 사례가 있는데, 이하에서는 구체적인 사건 경위에 대하여 설명드리도록 하겠습니다(구체적인 사실관계는 의뢰인 개인정보보호를 위하여 일부 수정, 변경하였음을 밝힙니다).

사건 개요 및 결과

본 사건 의뢰인께서는 경기도 소재 오피스텔을 전세(보증금 1억 7천만 원) 임차하셨던 분으로, 임대차 계약 종기일로부터 약 7개월 남은 시점에 임대인에게 연락하여 "임대차 계약 연장을 희망하지 않으니, 계약 말일에 예정대로 임차보증금을 반환해 줄 것"을 요구하였습니다.

그러나 오피스텔 임대인은 "지금 이 부동산의 매매 시세와 전세 시세가 현 임차보증금을 하회하고 있고, 나에게는 여유 자금도 없어서 보증금 반환이 어렵다. 새 입주자가 들어오지 않으면 예정된 계약 종기일에 보증금을 반환하는 것이 불가능하다"라고 회신하면서 의뢰인에 대한 보증금 임의 반환 의사가 없다는 뜻을 분명하게 표시하였습니다.

이러한 임대인의 답변을 받은 의뢰인은 임대차 계약 기간이 끝날 때까지 기다렸다가는 보증금을 절대 회수할 수 없을 것이라고 판단하여 조훈목 변호사가 근무하였던 법무법인에 보증금 반환 청구 소송을 의뢰하셨습니다.

당시 사건을 담당하였던 조훈목 변호사는 1) 현재 임대인이 보증금 반환 의사와 능력이 없고, 2) 임대인 스스로 이러한 사정을 미리 임차인에게 자백하였다는 이유로, 임대차 계약 기간이 만료되지 않은 상태에서 미리 임대인에 대하여 전세 보증금 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

다행히도, 의뢰인의 소장을 수령한 임대인은 의뢰인의 청구를 다투지는 않았기에 사건을 담당하였던 서울북부지방법원은 의뢰인의 보증금 반환 청구를 전부 인용하는 판결을 내림으로써 사건을 종결하였습니다.

조훈목 변호사는 판결 직후 임대인인의 주거래 은행 계좌에 대한 채권압류 및 추심명령 신청 절차에 착수함과 동시에 의뢰인이 거주 중인 부동산에 대한 강제경매신청 절차에도 착수하였습니다.

불행 중 다행으로, 부동산 경매 과정에서는 의뢰인 임차 주택에 대한 선 순위 채권 신고(조세 채권)가 이루어지지 않았기에, 본 사건 의뢰인께서는 차액지급신고 등의 절차를 거친 후 임차주택을 취득함으로써 임차 보증금 반환 채권의 상당 부분을 회수하실 수 있게 되었습니다.

이처럼 전세 임대차 주택에 역전세 사태가 발생하였다면, 임차인으로서는 임대차 계약 기간이 끝날 때까지 만연히 기다릴 것이 아니라 신속히 임대인을 상대로 소송을 제기하여야만 채권 일부라도 회수하실 수 있습니다.

대한민국 가계 자산 대부분이 금융 자산이 아닌 부동산 자산으로 구성되어 있다는 현실을 고려하면, 역전세 사태가 발생한 경우 임대인의 금융 자산에 대한 강제집행을 통해 채권 회수를 기대하는 것은 현실적으로 매우 어렵다는 점을 반드시 유념하시기 바랍니다.

조훈목 변호사는 다수의 전세 보증금 반환 소송 및 강제집행 신청 수행 경험을 통해, 전세 보증금 반환 문제를 겪고 있는 의뢰인들에게 최선의 해결책을 제공해 드리고 있습니다. 본 사건과 유사한 문제로 어려움을 겪고 계신 분이 있으시다면, 언제든지 편히 연락 주시기 바랍니다.