본계약 체결 의무 불이행시 가계약금을 반환받을 수 있을까 

A. 

계약금이 아닌 가계약금은 통상의 계약금에 비하여서는 소액으로 입금이 되고, 계약서를 쓰기 전 상태일 경우가 많다보니, 본 계약 전에 계약을 쉽게 파기하고자 하는 경우가 생깁니다.

종래에는 계약금도 아닌 가계약금이라는 이유로 파기하는 쪽에서 전부를 돌려 달라고 하는 경우가 있었고, 본계약 체결 거부를 당하는 상대방 입장에서도 단 며칠 사이에 적게는 몇 십만원, 많게는 몇 백, 몇 천만원의 돈을 벌게 되는 것이 맞는가라는 의식이 있어서 가계약금을 전액 반환하거나 일부만 공제하고 반환하는 예들도 있었습니다.

그러나 근래 부동산 시장에 관한 정보가 일반인들에게 투명하게 공개되어 시장의 흐름을 일반인들도 많이 알게 되면서 부동산 매수매도 타이밍이 중요해졌고, 그에 따른 부동산의 시세 변동에 민감하여져서 가계약 체결 후 본계약을 체결하지 못하게 되는 때에는 일방 당사자가 원치 않게 거래의 기회를 잃게 되는 것이라는 점을 점점 더 강하게 인식하게 되었습니다. 가계약도 계약이라는 점에 관한 법의식이 제고되기도 하였구요. 그러나 부동산 계약이 이루어지는 현장에서는 가계약금의 반환에 관하여는 개별 상황에 따라 case by case로 처리 되는 경우가 여전히 많았습니다.

그런데 이러한 가계약금의 성격에 관하여 정리하여 준 하급심 판결례가 있어서 소개하고자 합니다.

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매매계약과 관련하여 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 매수인에게 일방적인 매매계약 체결요구권을 부여하는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기하도록 한 것이므로, 본계약 체결을 스스로 거부한 甲은 가계약금의 반환을 청구할 수 없다.

(대구지법 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결) -> 판결 전문을 보시려면 여기를 클릭

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단, 위와 같이 가계약금의 반환을 청구할 수 없을 만큼 구속력을 갖는 계약으로서 성립이 되기 위하여서는 " 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야" 합니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).

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울산지방법원 2017. 6. 28. 선고 2017나20531 가계약금 반환청구 사건은 매매대금에 관하여 구체적으로 정하지 않고 가계약금을 지급한 후 그 반환을 구한 사안에서, "매매계약에 있어서 그 본질적 사항인 매매대금에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관하여 합의가 있었음을 인정하기에 부족"하다고 보아 매매계약의 성립을 부정하였고, 이에 계약이 성립되지 않은 상태에서 지급한 가계약금은 부당이득으로서 반환되어야 한다고 판시하였습니다.

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결국, 가계약에 구속력을 부여하기 위하여서는 계약의 중요사항에 관하여 상호 합의하고, 합의 내용에 분쟁의 소지가 없도록 최소한 문자 등으로 증거를 남겨 놓아야 합니다. 가계약 내용에 포함시켜 확인하여야 할 중요사항을 표로 정리해 보았습니다(이미지 표 참조).

위 2018가소21928판결은 가계약금의 처리 방법에 관하여 당사자 간에 구체적으로 정할 수 있다고 보고 있으며, 이는 당연히 계약자유의 원칙상 가능한 것이어서, 본 계약 불이행시의 가계약금 처리 방법도 미리 기재해 놓는 것이 좋습니다. 통상적으로 계약금의 경우처럼 "포기 또는 배액상환"으로 정하는 경우가 많습니다.

정리 : 질의자 분의 경우 계약의 성립을 위한 본질적 사항인 매매대금, 잔금지급시기, 중요 조건 등에 관하여 합의가 있었다면, 가계약이 성립한 것이어서 본계약을 체결하지 않는 경우 기지급한 가계약금의 반환을 청구할 수 없습니다.

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참고로, 매수인이 매도인에게 가계약금만을 지급한 상태에서, 더 높은 가격에 매수하겠다고 하는 사람이 나타나자 매도인이 가계약금의 배액을 상환하고 본계약을 체결하지 않으려고 하는 경우가 있습니다. 매도인 우위 시장인 부도산 상승장에서 볼 수 있는 풍경입니다. 본계약을 체결한 후에도 계약금의 배액을 상환하고서라도 계약을 해제하고자 하는 매도인이 있기도 하구요. 이러한 상황이 발생하지 않도록 미연에 대비책을 마련해 둘 필요가 있습니다. 가계약 후 본 계약을 빠른 시일 내에 체결하는 방법, 계약금 액수를 높이는 방법, 계약금 지급 후 빠른 시일 내에 중도금을 지급하기로 약정하는 방법 등으로 말입니다.

무엇보다, 부동산 시장 상황을 빠르고 정확하게 파악하여 행동하되 법과 상도의에 맞게 정도를 걷는 태도가 중요하다고 생각합니다.

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