경매법원에 제출된 임차인의 무상임대차확인서의 효력 

은행에서 주택 소유자로부터 그 소유의 주택을 담보로 제공받고 대출을 해 줄 때 해당 건물에 있는 임차인으로부터 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 무상임대차확인서를 작성받는 경우가 있습니다. 

이에 관하여 과거에는 매수인의 신뢰를 보호하지 않는 판결례가 있었으나 최근 판결례는 매수인의 신뢰를 보호하고 있습니다. 즉, 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 되는데, 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어서 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다는 것입니다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 참조).

결국 임차권자가 근저당권자에 대하여 무상거주임을 확인한 점에 대한 신의칙은 해당 부동산에 대한 경매절차 및 그로부터 파생된 배당이의 사건에도 적용되게 되고, 신의칙 위반으로 임차인이 임대차보증금반환채권의 존재, 회수, 배당, 인수 등을 주장할 수 없는 상대방의 범위에는 근저당권자는 물론 경락인(매수인)과 그 승계인도 포함하는 것으로 보입니다.