주민등록표상에 지번을 잘못 기재해도 임차인에게 대항력이 인정 

1. 쟁점

임차인이 전입신고를 올바르게 하였는데 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우에도 임차인에게 대항력이 인정될 수 있는지 여부가 쟁점이 됐던 사안입니다.

임차인은 LH(한국토지주택공사)였고, 전차인이 전입신고를 올바르게 하면 임차인이 대항력을 확보할 수 있는 상황이었는데, 전차인의 전입신고에는 문제가 없었지만 담당공무원이 착오로 주소 지번 뒤 호수를 누락하여 주민등록표상에 잘못 기재를 한 경우였습니다.

임대인이 보증금반환을 하지 못하자 경매가 진행되었고 경매절차에서 작성된 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인의 존재가 확인되지 않아, 낙찰자는 소유권을 취득한 뒤 임차인과 전차인을 상대로 대항력이 없음을 이유로 명도소송을 제기하였습니다.

결과적으로, 낙찰자가 패소하였는데, 관련된 기존 대법원 판례에서도 임차인이 실수를 한 것이 아니라면 대항력은 인정된다고 보고 있었기에 낙찰자에게는 안타까운 일이었고, 임차인과 전차인 측이 입증을 잘 해낸 사건으로 보입니다.

2. 법원의 판단

[전주지방법원 군산지원 2024. 7. 16. 선고 2023가단61*** 판결 건물인도]

가. 주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있으며, 이 경우 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 따라서 임차인이 전입신고를 올바르게 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기고, 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지가 다소 틀리게 기재되었다 하더라도 이미 신고로 생긴 대항력이 소멸한다고 할 수 없다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18*** 판결 참조).

나. 피고 B가 2021. 3. 18. 전입신고 당시 전입주소지를 '군산시 E, G호'로 기재한 전입신고서를 담당공무원에게 제출하였음에도 담당공무원이 전입주소를 주민등록표에 기재하면서 호수 기재를 누락한 사실은 앞서 인정한 것과 같고, 을가 제3호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 B의 요청에 따라 2023. 6. 28. 위 주민등록의 착오기재가 정정된 사실을 인정할 수 있다.

위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고 B가 2021. 3. 18. 이 사건 부동산의 호수를 정확히 기재한 전입신고서를 제출하여 전입신고를 함으로써 이미 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 취득하였고, 주민등록표 기재 과정에서 담당공무원이 착오로 호수 기재를 누락하였다 하더라도 이미 취득한 대항력이 소멸한다고 볼 수 없다.

이에 대하여 원고는, 피고 B가 전입신고 당일부터 주민등록이 정정되기까지 수차례에 걸쳐 주민등록표를 발급 또는 열람하여 호수 누락사실을 알 수 있었음에도 주민등록 정정을 하지 않고 오류를 방치함으로써 원고가 잘못된 공시를 믿고 이 사건 부동산을 경락받게 하였으므로 피고들의 대항력 주장은 금반언 및 신의칙에 반한다고 주장한다. 그러나 갑 제8호증의 기재만으로는 피고 B가 주민등록상의 오류를 알면서 고의로 방치하였음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 설령 고의 또는 중대한 과실로 주민등록상 오류를 수정하지 않았다고 하더라도 이를 들어 피고들이 원고에게 임차권의 대항력을 행사하지 않겠다는 신뢰를 부여하였다고 평가하기는 어려우므로, 피고들의 주장이 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반한다고 보기 어렵다.

다. 피고들이 대항력 없는 임차인으로서 이 사건 부동산을 권원 없이 점유하고 있음을 전제로 한 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

위 사건 유형의 경우 임차인 측이나 낙찰자 측이 잘못한 부분이 없고 공무원의 잘못으로 어느 한 쪽이 피해를 보아야 한다는 상황이 발생한 것인데, 법원에서는 임차인의 편을 드는 해석을 한 것으로 보입니다. 모든 경우가 그런 것은 아니겠지만 만일 위 판례대로의 결과가 아니라면 공무원의 실수로 인해 임차인이 너무 큰 피해를 당하게 되고, 위와 같은 유형의 부동산은 염가로 낙찰되는 경우가 많아 이러한 현실적인 상황이 고려되었을 수도 있습니다.

경매절차에서 위와 같이 임차인의 전입신고에 문제가 있어 보이는 경우, 관련 당사자들은 임차인의 대항력이나 우선변제권의 인정여부와 관련하여 위 대법원 판례에 대해 명확히 이해를 하고 대처해야 할 것입니다.