공유물분할소송에서 원칙 

1. 사안의 쟁점

부동산 경매에서 수익을 얻으려는 분들이 관심을 가지고 있는 분야 중 하나는 지분경매인데, 상속 등으로 토지나 건물의 일부 지분만을 가지고 있던 공유자가 채무상환을 하지 못하여 소유하고 있던 공유지분에 대해 경매신청을 당한 경우에 그 공유지분을 염가로 낙찰받아 나머지 공유자들에게 고가로 매수할 것을 요구하거나 매수하지 않으면 부동산 전체를 경매에 부쳐 수익을 거두고자 하는 방법입니다.

지분경매에 참여해 낙찰을 받게 되면 나머지 공유자들에게 협의를 위한 연락을 취하게 됩니다. 공유자들이 협의에 응한다면 서로 합의하여 지분정리를 할 수 있는데, 협의에 응하지 않거나 합의가 되지 않으면 공유물분할소송을 제기할 수 있습니다.

법원에서는 공유물분할을 청구하는 측이 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 합리적인 분할을 할 수 있어서 재판부에 재량권이 상당 부분 있으며, 현물분할이 원칙이기에 원고와 피고 측 모두에서 합리적인 현물분할 방법에 대해 의견을 밝혀야 하는데, 일부 공유자가 다른 공유자의 지분을 매수하는 방식인 가격배상도 현물분할의 하나로 허용하고 있습니다.

재판부는 현물분할 방식이 도무지 어려운 경우 경매분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 과정을 마쳐야 하고, 가격배상을 포함한 현물분할이 가능함에도 양측의 가액 합의가 이루어지지 않았다고 하여 경매분할의 판결을 바로 해서는 안됩니다.

이러한 공유물분할소송에서의 법리에 대해서는 아래 대법원 판결을 참고해보실 수 있습니다.

2. 대법원 판결

[대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다260025 판결 공유불분할]

가. 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 측이 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 할 수 있다.

이 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다.

나아가 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결 등 참조).

한편 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 경매분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정을 들어 함부로 경매분할을 명하는 것은 허용될 수 없다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2018다248350 판결 등 참조).

특히 공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있어서 이들 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었고, 공유자 전부 또는 일부가 분할의 목적이 된 공유토지나 그 지상 건물에서 거주·생활하는 등 공유물 점유·사용의 형태를 보더라도 이러한 합의를 충분히 추단할 수 있는 사안에서, 그러한 공유자 일부의 지분을 경매 등으로 취득한 사람이 공유물 점유·사용에 관한 기존의 명시적·묵시적 합의를 무시하고 경매분할의 방법으로 분할할 것을 주장한다면 법원으로서는 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선적으로 강구하여야 한다. 따라서 이러한 경우 법원이 경매분할을 선택하기 위해서는 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다는 사정이 분명하게 드러나야 하고, 현물분할을 위한 금전적 조정에 어려움이 있다고 하여 경매분할을 명하는 것에는 매우 신중하여야 한다.

다. 이러한 사정을 바탕으로 원심판결 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다.

1) 피고가 기존 공유자인 소외 3과 합의한 이 사건 토지 점유·사용관계를 해치지 않는 공유물분할 방법은 다른 특별한 사정이 없다면 원심판단과 같이 피고가 원고 지분을 매수하여 이 사건 토지 전체의 소유권을 갖게 하는 방법일 수 있다. 이때 지분의 적정한 매수가격은 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여 산정하면 되므로(위 대법원 2022다244805 판결 등 참조), 이 사건에서 당사자가 제출한 각 감정평가서 등을 근거로 지분의 적정한 가격을 산정하는 것이 그리 어려워 보이지는 않는다. 나아가 이 사건 토지 중 원고 지분에 관하여 근저당권이 설정되어 있기는 하나, 위와 같은 분할방법 등으로 원고가 피고로부터 가액보상금을 지급받을 경우 피담보채무액을 정산할 수 있으므로 당사자 사이의 법률관계가 크게 복잡해지지도 않는다.

2) 따라서 원심으로서는 기존 공유자인 피고의 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물분할을 할 수 있는 방법이 있는지, 그러한 방법이 객관적으로 불가능한 것이라거나 그와 같은 분할을 하게 되면 이 사건 토지의 가액이 현저히 감손될 것이 명백한 것인지 등을 심리하여 원고와 피고 사이의 공유물분할 방법을 선택하였어야 했다. 그런데도 원심은 원고와 피고가 지분가격을 협의하지 못하고 있다는 이유만으로 경매분할을 명하였는바, 이러한 원심판결에는 공유물분할에 관한 법리 등을 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

3. 결론

기존 공유자들 사이에 부동산의 사용방법에 대한 합의가 있었다면 공유지분을 낙찰받은 낙찰자에게도 기존 합의를 통한 사용관계를 해치지 않는 방법으로 공유물분할이 이루어져야 하고, 전체 부동산을 사용 중인 공유자가 매수하고자 하는 의사가 있다면 감정 등으로 확인될 수 있는 산정 가격으로 가격배상을 하는 방법이 우선되어야 하지, 가격을 맞추는게 어렵다고 하여 곧바로 경매분할을 허용할 수는 없다고 하여 공유물분할에서는 현물분할이 원칙임을 다시 한 번 확인해주었습니다.

위와 같이 경매분할을 기대하면서 공유물분할소송을 제기한 경우 어디까지나 예외에 해당하는 경매분할만을 주장한다면 원하는 결과를 얻지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 소송대리인의 도움을 받아 현물분할 판결이 날 경우 가장 유리한 결과가 무엇인지 충분히 검토를 해보고 주장해야 할 것이고, 경매분할 판결이 필요하다면 현물분할이 각 당사자들 모두에게 불리하다는 점에 대한 충분한 변론을 해야 할 것입니다.