법인이 수분양자가 되는 경우 분양보증으로 보호를 받기 위해서는 

1. 쟁점

분양계약 이후 미리 분양대금의 상당액을 납부해야 하는 수분양자들을 보호해주기 위한 법적 보호장치로 분양보증계약이 존재합니다.

일정 규모 이상의 아파트나 오피스텔 등 주택을 분양할 때는 주택도시보증공사(HUG) 등의 분양보증 가입이 의무인데, 시행사가 공사를 끝까지 완료하지 못하면 보증회사는 공사를 계속 진행하여 준공 후 수분양자들의 입주가 가능하도록 해주거나, 이미 납부한 분양대금을 환급해주는 역할을 해줍니다.

그런데 개인이 아닌 법인이 수분양자가 되는 경우에는 제도의 취지상 별도로 보증회사에 직접 보증편입을 요청하고 동의를 받은 경우에 한하여 보증채권자로서 보호가 가능한 것으로 보증약관이 만들어져 있어서 법인이 보호를 받으려면 위 요건을 갖추어야만 합니다.

아래 사안은, 법인이 처음부터 분양계약을 체결한 것이 아니라 기존 수분양자인 개인으로부터 분양계약에 따른 권리를 양수한 경우에도 분양보증채권자가 되기 위해서 분양보증편입 요청 및 보증회사인 주택도시보증공사의 동의가 별도로 필요한지 여부가 쟁점이 되었던 사안입니다.

2. 법원의 판단

[광주고등법원 2024. 7. 17. 선고 2023나25*** 판결 기타(금전)]

1) 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호 단서에 따르면, 법인이 주택을 분양받는 경우에는 주택분양계약 이전에 그 주택분양계약에 대하여 피고에게 직접 보증편입을 요청하고 동의를 받은 경우에 한하여 보증채권자로 본다고 규정하고 있고, 법인인 원고가 이 사건 분양계약을 체결하기 이전에 그 분양계약에 대하여 피고에게 직접 보증편입을 요청하지 하고 동의를 받지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 원고는 이 사건 분양보증계약의 보증채권자에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에서 한 원고의 주위적 청구는 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

2) 원고는, 법인이 이미 체결된 분양계약에 따른 권리를 양수한 경우에는 법인이 분양받는 경우와 달리 보증편입의 요청 및 동의가 요구되지 않고, 따라서 C으로부터 이미 체결된 분양계약에 따른 권리를 양수받은 원고는 이 사건 분양보증계약의 보증채권자라고 주장한다.

그러나 ① 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호는 보증채권자에 관하여 '주채무자와 분양계약을 체결한 자(분양권 양수자를 포함한다)를 말한다'고 규정하여 분양권 양수자를 이 사건 분양보증약관상 '분양계약을 체결한 자'로 보고 있는바, 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호 단서의 '법인이 주택을 분양받는 경우'에는 법인이 분양권을 양수한 경우'도 포함된다고 해석함이 타당한 점, ② 주택분양보증제도가 마련된 취지는 사업주체가 주택의 완공 이전에 분양을 함으로써 발생하는, 분양계약상의 의무를 이행하지 못할 위험으로부터 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 것이고(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011다3473 판결 등 참조), 이 사건 분양보증약관에서 법인의 경우 보증편입의 요청 및 피고의 동의를 요하는 규정을 둔 취지는 법인이 분양계약을 체결하는 경우 분양받는 목적, 경위, 자력 유무 등에 비추어 자연인이 실제 거주 목적으로 분양받는 경우와 달리 주택분양보증제도를 통해 보호하는 것이 적절하지 않거나 보호할 필요성이 없다면 보증채권자의 범위에서 제외하고자 하는 것인바, 법인이 직접 분양을 받는 경우와 다른 수분양자의 분양권을 양수한 경우를 다르게 취급할 합리적인 이유가 없는 점, ③ 원고의 주장과 같이 법인이 선의의 수분양자로부터 분양권을 양수하는 경우 보증채권자로서의 지위를 당연히 승계한다고 본다면, 선의의 수분양자가 아닌 법인이 주택분양보증제도의 보호를 받을 수 있는 우회적인 수단으로 악용될 수 있는 점 등에 비추어 보면, 법인이 이미 체결된 분양계약에 따른 권리를 양수한 경우에도 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호 단서에 따라 보증편입의 요청 및 피고의 동의가 있어야 보증채권자가 될 수 있다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

위 사건에서 해당 법인은 분양대금의 대부분을 수탁자였던 주택도시보증공사 계좌에 입금을 하였다는 점을 들어 묵시적 동의가 있었다는 주장, 분양보증약관에서 법인은 개인과 달리 보증회사의 동의를 미리 받아야 한다는 규정을 보증회사가 미리 고지 하지 않았으므로 약관규제법 위반이라는 주장, 이미 아파트가 거의 준공이 된 상태므로 신의칙 및 형평의 원칙 위반 등의 주장도 하였는데, 재판부는 보증회사인 주택도시보증공사가 보증책임을 이행해야 한다는 법인의 주장을 모두 받아들이지 않았습니다.

결국, 분양보증의 취지가 선의의 수분양자인 자연인(법인이 아닌)을 보호하는 것이고, 법인이 보호를 받기 위해서는 별도 동의를 받으라는 보증약관 규정이 존재한다는 점에서, 만일 법인 명의로 분양계약을 하거나 수분양자 지위를 양수받는 경우라면 위 내용을 충분히 이해하고 보증회사의 동의를 받지 못할 때의 위험성 판단을 해야 할 것입니다.