임대차계약에서 원상회복의무의 기준과 손해액 

1. 쟁점

임대차계약이 종료될 때 원상회복 문제로 임대인과 임차인에게 분쟁이 발생하는 경우가 많은데, 싸움이 격화되면 임대인이 임대차종료일에 보증금 반환을 거부하고 임차인은 못 받은 보증금에 대해 임차권등기명령신청을 하고, 새로 이사오기로 한 신규임차인은 대항력 확보를 못하여 임대차계약을 해제하고 임대인을 상대로 계약금 반환 및 손해배상청구를 하는 등의 일이 발생하기도 합니다.

이 사안에서 가장 중요한 쟁점은 임대인이 주장하는 대로 기존 임차인에게 원상회복책임이 있는가 여부입니다. 만일 임차인에게 원상회복의무를 불이행한 점이 인정된다면 이로 인해 발생된 임대인의 추가 손해에 대해서까지 임차인에게 그 책임이 인정될 여지가 생기는 것이기 때문입니다.

2. 법원의 판단

[대전고등법원 2025. 6. 18. 선고 2024나16*** 판결 임대차보증금]

가. 관련 법리

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 원상회복비용 상당의 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차 관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이다. 그러나 이 경우 보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 공제될 채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 하여야 한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있으나(민법 제654조, 제615조), 임대차목적물을 통상적으로 사용함에 따라 생기는 필연적인 노후화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임대차목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정되어 있는 것으로서 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 위와 같은 통상의 손모에 관하여 감가상각을 고려하지 아니한 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 임대인에게 초과 이익을 취득하게 하는 것이 되어 부당하므로 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기는 어렵고, 이를 넘어 훼손된 부분에 한하여 임차인에게 원상회복의무가 인정된다.

나. 구체적 판단

을 제6호증에 의하면, 원고가 2024. 5. 30. 피고에게 “블라인드와 알파룸 벽지 찢어진 곳(이 부분은 책장이 있던 자리인데 이삿날 생긴 것 같네요. 죄송합니다)은 제가 변상하겠습니다.”라는 내용의 문자메시지를 보낸 사실이 인정되기는 하나, 을 제1, 3호증 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 원고는 이 사건 아파트에 24개월가량 거주하였을 뿐이고 원고 이전에도 이 사건 아파트에 거주한 사람이 있는 것으로 보이는 점, 원고는 피고에게 이 사건 아파트에서 퇴거하는 날 직접 또는 부동산을 통해 집 상태를 확인할 것을 요청하였던 점, 피고가 제출한 사진을 보더라도 통상적인 사용에 따른 감가 수준을 넘은 훼손이 있다고 단정하기는 어렵고 그 사진의 촬영시점도 불분명한 점, 피고는 이 사건에서 주장하는 훼손 부분에 대한 보수를 하지 않은 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간 동안 자연적인 마모 또는 감가상각의 정도를 초과하는 훼손이 원고에 의하여 발생하였다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다(피고가 제출한 증거만으로는 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 정확한 상태나 이를 통해 인정할 수 있는 원고가 부담할 원상회복의 구체적인 내용과 범위도 특정하기 어렵다). 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

3. 결론

임대인(집주인)은 임차인의 원상회복의무와 관련하여 그 기준이나 손해액 등을 입증할 책임이 있기 때문에 이를 입증하지 못한다면 임대인이 패소를 하게 되는 것이며, 위 사건은 그러한 면에서 임대인이 입증책임을 다하지 못하여 패소했던 사건입니다.

임대인은 보증금에 더하여 1년 6개월 간의 지연손해금, 2심까지 양쪽의 변호사보수 등 소송비용, 신규 임차인에게 채무불이행에 따른 손해배상금 등 상당한 손해를 입게 되었습니다.

소송대리인에게 소송을 위임한 사건이기는 하나 예상하기로는 상황이 이미 다 발생한 뒤에 어쩔 수 없이 소송에 대응했던 사건이 아닌가 싶습니다. 처음부터 부동산전문변호사에게 법률자문을 받았다면 승소가능성이 낮다는 점이나 설사 패소하더라도 가장 손해가 작은 방법으로 대처하도록 도움을 받으실 수 있었을 것입니다. 임대차관계에서 사소한 원상회복 다툼으로 인해 너무 큰 피해를 당하는 일이 없도록 초기 대응에 부동산전문변호사의 도움을 반드시 받으시길 바랍니다.