임대사업자 주택, 계약갱신청구권 쓸 수 있나요? (근거자료 有) 

안녕하세요 삼성동최변입니다.

오늘은 얼마 전에 제가 의뢰인 분에게 도움을 드렸던 실제 사례로서

임대사업자 주택에 대해 임차인이 전세계약을 갱신하고자 할 때 유용한 정보를 전달해드리고자 합니다.

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민간임대주택이란?

의뢰인은 당시 임대사업자가 소유한 민간임대주택에 세입자로 거주하고 계셨는데요

"민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」

제5조에 따라 등록한 주택을 말합니다.

민간임대주택의 경우, 임대인의 입장에서 취득세, 양도소득세 등의 세제감면 해택을 받을 수 있는 장점이 있으며

임차인의 입장에서도 임대의무기간이 적용되어 최대 10년 동안 거주할 수 있고

임대차계약 갱신 시 임대인이 임대보증금을 5% 이상 증액하는 것이 제한되어

상대적으로 저렴한 전세보증금을 내고 오랜 기간 거주할 수 있다는 장점이 있습니다.

임대사업자 주택, 계약갱신청구권 행사 가능할까요?

의뢰인께서는 임대사업자 주택에서 2년을 거주하고 계약 만료일이 다가와 전세계약 갱신을 앞두고 계셨습니다.

​그런데 계약기간은 갱신하되 조만간 다른 아파트를 매수하여 실거주할 계획을 갖고 있으신 관계로

계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 계약기간 중 임대차계약을 해지할 수 있기를 희망하셨습니다.

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그런데 중개사 분이 임대사업자의 민간임대주택임을 이유로

"계약서에 계약갱신청구권을 행사하는 계약임을 명시해 달라"는 의뢰인의 요청을 거절하였고,

​의뢰인이 갱신된 계약기간 중 계약을 해지할 경우

임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 데 소요되는 중개수수료를

의뢰인이 부담해야 한다고 주장하는 상황이었습니다.

과연, 중개사의 설명이 타당한 것일까요?

결론부터 말씀드리면, 임대사업자 소유의 민간임대주택의 경우에도 "일반적인 전세계약"의 경우와 동일하며,

따라서 임차인이 계약서에 계약갱신청구권을 행사하는 계약임을 명시할 것을 요구할 경우

임대인이나 공인중개사는 이를 거절할 수 없습니다.

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상식적으로 생각해 보더라도 「민간임대주택에 관한 특별법」이 「주택임대차보호법」에 비해

임차인의 권리를 더 폭넓게 보장하고 있다는 점에서 ​임대사업자 소유 주택임을 이유로

임차인의 계약갱신청구권이나 임의해지권이 인정되지 않는다고 보는 것은 이치에 맞지 않는데요

그럼에도 공인중개사분들마저 잘못 알고 계시는 분들이 많고 제 의뢰인의 사안의 경우에도 그러했습니다.

​이에 저는 처음에는 대법원 판례나 관계기관의 유권해석 등을 찾아 보았으나 명확한 판례 등이 존재하지 않았고,

​중개사에게 내용증명을 보내는 방안도 고려해 보았지만

의뢰인의 주장을 뒷받침할 수 있는 객관적인 근거자료가 필요한 상황이었습니다.​

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​그래서 임대사업자의 온라인 민원처리 플랫폼인 렌트홈(임대등록시스템)의 전화상담(1670-8004)에

문의한 결과 다음과 같은 답변을 들었습니다.

"민간임대주택의 임차인은 전세계약 갱신시 계약서에 계약갱신청구권을 행사하는 계약임을

별도로 명시할 필요가 없습니다.

다만, 임차인이 계약서에 계약갱신청구권을 행사한다는 의사를 기재하고자 하는 경우에는

임대인이 이를 거절할 권리가 없습니다"

​임차인이 갱신된 계약기간 중 언제든지 계약을 해지할 수 있을까요?

이 경우 중개수수료는 누가 부담해야 할까요?

이에 관해서는 렌트홈 상담직원분도 본인이 답변할 수 있는 사항이 아니라는 입장을 고수하셨는데요

​이에 저는 대한법률구조공단 온라인 상담을 통해 다음과 같은 답변을 들을 수 있었습니다.

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1. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 갱신된 계약기간 중 해지의사를 표시한 경우

• 임대차계약이 적법하게 해지되므로, 임대인이 새로운 임차인과 다시 새로운 임대차계약을 체결하는 것에 대해 기존 임차인이 중개보수 등을 부담할 책임은 없습니다.

2. 임대사업자 소유 주택의 경우에도 1.과 결론이 동일한지

• 민간임대주택에 관한 특별법 제3조가 "민간임대주택의 건설, 공급, 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택임대차보호법을 적용한다"고 규정하고 있어, 주택임대차보호법이 여전히 적용됩니다.

즉 일반적인 전세계약의 갱신 시와 마찬가지로 민간임대주택의 전세계약 갱신 시에도

임차인에게 「주택임대차보호법」 제6조의3 제4항, 제6조의2에 따른 임의해지권이 인정되어

​임차인이 갱신된 계약기간 중 언제든지 적법하게 계약을 해지할 수 있고,

임대인은 임차인의 해지 통지를 받은 날로부터 3개월 이내에 전세보증금을 반환해야 하며

임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는데 소요되는 중개보수는 임대인이 부담해야 하는 것입니다.

사건의 결과

저는 "렌트홈 전화상담 녹취파일"과 "대한법률구조공단 온라인 상담 캡쳐본"을 중개사에게 근거자료로 보냈고

결과적으로 의뢰인이 원하셨던대로 계약서의 특약사항에 "계약갱신청구권 행사"에 관한 내용을 포함시키는 한편

중개사로부터 "의뢰인의 계약해지 시 의뢰인이 중개보수를 부담할 의무가 없다"는 확답을 들을 수 있었습니다.

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(※ 이 글을 읽으시는 분들도 동일한 상황이 발생할 경우 상대방에게 위 근거자료를 제시하시기 바랍니다)