상가임대차 계약갱신에 관한 모든 것 (Q&A) 

안녕하세요 삼성동최변입니다.

오늘은 상가건물 임대차의 계약갱신에 관해 살펴보고자 하는데요

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임대기간을 넉넉하게 보장받고 싶어하는 임차인이나

임대차계약을 중도에 종료하고 싶어하는 임대인 모두에게 도움이 될 수 있도록

상가임대차의 계약갱신에 관하여 가장 많이 궁금해 하시는 사항들에 대한 답을 알려드리겠습니다.

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주택을 임차해서 영업을 하는 경우에도 상가건물임대차보호법이 적용되나요?

기본적으로 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되고(주임법 제2조)

​상가건물임대차보호법은 "사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임대차"에 적용되는데요(상임법 제2조 제1항)

이에 관한 대법원 판례의 입장은 아래와 같습니다.​

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주거용 건물 또는 상가 건물에 해당하는지 여부는 등기부나 건축물대장 등 공부상의 표시에 의해

형식적으로 판단할 것이 아니라 임차의 목적, 건물의 현황, 구조 등 실제용도를 기준으로 판단해야 한다.

(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카823 판결)

1. 따라서 주택을 임대한 경우에도 임차인의 임차 목적과 실제 사용 용도가 주거용이 아닌 영업용이라면

원칙적으로 상가건물임대차보호법이 적용됩니다.

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2. 다만, 임차인이 계약 체결 당시에는 주거용으로 사용할 것처럼 주택을 임차하였으나

임대인의 동의 없이 임의로 영업용으로 사용하고 있는 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다고 보아야 합니다.

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3. 임차인이 임대인의 동의 하에 주택을 영업용과 주거용으로 겸용하고 있는 경우에는

해당 건물의 실제 용도와 이용현황을 고려하여 ​주된 부분이 주거용이면 주택임대차보호법이,

주된 부분이 영업용이면 상가건물임대차보호법이 적용됩니다.

(따라서 3층짜리 주택을 임차하여 1층과 2층은 식당으로, 3층은 숙소로 사용하고 있는 경우에는

주된 부분이 영업용이므로 상가건물임대차보호법이 적용됩니다)​

상가건물의 임차인은 임차기간을 얼마까지 보장받을 수 있나요?

상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 따르면 임차인의 계약갱신요구권은

최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

다만, 위 규정은 2018. 10. 16.부터 적용되는 것이고

개정되기 전 규정은 임대차보장기간을 10년 대신 5년으로 규정하고 있었는데요

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이에 따라 2018. 10. 16. 이전에 임대차계약을 체결한 임차인은

전체 임대기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고,

​2018. 10. 16. 이후 최초로 임대차계약을 체결하거나 기존의 임대차계약을 갱신한 임차인은

전체 임대기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

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예를 들어, 2017. 1. 1. 계약기간을 4년으로 하여 임대차계약을 체결한 경우라면

2018. 10. 16. 이전에 임대차계약을 체결한 것이기는 하나

약정한 계약기간 만료일(갱신시점)인 2020. 12. 31.은 2018. 10. 16.보다 이후이므로

개정 후의 규정이 적용되어 최초 임대차계약 개시일인 2017. 1. 1.부터 2026. 12. 31.까지

총 10년의 임차기간을 보장받을 수 있는 것입니다.

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임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 무엇인가요?

상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 따라

임차인이 임대기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우

임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없는데요

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단, 다음 중 하나의 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(제10조 제1항 단서)​

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따라서 임대인의 입장에서는 아래와 같은 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고

당초 약정한 임대기간 종료일에 임대차계약을 종료시킬 수 있습니다.

• 3개월분의 임차료를 연체하거나

• 임대인의 동의 없이 임차목적물을 다른 사람에게 전대하거나

• 임차목적물을 고의나 중대한 과실로 파손하거나

• 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나

• 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

​ (예) 임차인이 무단으로 임차목적물의 구조를 변경한 경우, 임차인이 무단으로 임착목적물을 증축한 경우,

임차인이 임차권을 제3자에게 무단으로 양도한 경우, 임차인이 파산한 경우 등

그리고 실무에서 특히 문제가 되는 경우는

건물을 재건축하거나 건물이 노후되어 안전사고의 우려가 있는 경우인데요

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1. 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을

임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데

여기서 '임대차계약 체결 당시'란 "최초 임대차계약 체결 시"를 말하는 것으로서

"임대차계약의 갱신 시"는 포함되지 않는다는 것이 법원의 대체적인 입장입니다.

(서울중앙지방법원 2022. 4. 27. 선고 2021가단5047444 판결 등)

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따라서 임대인이 최초 임대차계약 체결 당시 임차인에게 공사시기, 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을

구체적으로 고지하지 않았다면 재건축을 내세워 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없으며,

단순히 임대기간 중에 재건축을 할 예정이라고만 말한 경우에도 마찬가지입니다.

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2. 건물이 노후, 훼손, 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 철거나 재건축을 하고자 하는 경우에도

임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데요

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이에 해당하기 위해서는 상당한 정도로 건물이 훼손, 멸실되거나 안전진단 등 객관적인 방법에 의해

건물 붕괴 등 사고 발생 가능성이 확인된 경우여야 하며,

단순히 건물이 노후화되어 그러할 가능성이 있다는 정도로는 요건을 충족하지 않습니다.​

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​임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 임대인과 약정한 경우에는 10년의 임대차보장기간을 주장할 수 없나요?

만약 임대차계약서에 "임차인은 상가건물임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 한다"는

문구가 있는 경우 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없을까요?

이에 대한 답은 역시 상가건물임대차보호법에서 찾을 수 있는데요

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(상가건물임대차보호법 제15조 )

임차인의 계약갱신요구권 행사를 제한하는 약정은

상가건물임대차보호법에 위반되는 것으로서 임차인에게 불리한 약정이므로 무효이며

따라서 임대차계약서에 이러한 약정이 있더라도 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

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다만, 유의할 점은 "임대차계약서"가 아니라 "제소전 화해조서"에서 임차인의 계약갱신요구권 행사를
제한하고 있는 경우인데요

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대법원은 강행법규에 위배되는 제소전 화해조서라도 그 효력을 인정하는 입장이므로

​임대인과 임차인이 "제소전 화해조서"를 체결하여 임차인의 계약갱신요구권 행사를 제한하는 내용을

기재한 경우에는 그 효력이 인정되어 임차인이 계약갱신을 주장할 수 없습니다.

(따라서 임대인으로서는 임대차계약을 체결하기에 앞서 임차인과 제소전 화해조서를 체결하여

임차인의 계약갱신요구권 행사를 미리 제한할 수 있습니다)

(※ 제소전 화해조서는 당사자 간에 분쟁이 생길 경우에 대비하여 미리 조서에 기재된 대로

분쟁을 해결하기로 약정하는 것으로서 변호사나 법무사를 통해 작성하여 법원에 제출한 후

법원에 출석하여 이를 확인하는 절차를 거쳐 성립하며, 판결문과 동일한 효력을 가집니다)

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