안녕하세요 삼성동최변입니다
다가구주택의 경우 다세대주택과는 달리 건물 전체를 1명이 소유하는 형태이다 보니
개별 호실별로 등기가 불가능한데요
그래서 다가구주택에 전세나 월세로 들어가는 경우
다른 호실의 세입자들의 임대차보증금 총액과 선순위 채권을 꼼꼼이 확인해야 합니다
다만, 공인중개사 역시 전월세계약 체결시 임차인에게 이러한 사항을 설명해줄 의무를 부담하는데요
오늘은 다가구주택 집주인이 선순위 임대차보증금 채권에 대한 자료를 제출하지 않았더라도
공인중개사가 임차인에게 "선순위 채권이 있다"고 설명한 정도로는
주의의무를 충실히 이행하지 않은 것이라고 판단한 대법원의 최신판례를 소개해 드리겠습니다
(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결)
사건의 개요
A씨는 8개 호실로 구성된 다가구주택의 한 호실에 대해
보증금 1억 1,000만원에 임대차계약을 체결하고 전입 신고까지 마쳤습니다
그런데 A씨가 전입한 다가구주택에는 채권최고액 7억 1,500만원의 근저당권이 설정되어 있었으며
A씨보다 먼저 입주한 다른 7개 호실의 선순위 임대차보증금 채권도 7억 4,000만원이었습니다
A씨는 임대차계약 체결 과정에서 공인중개사 B씨로부터
"임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고 적힌
중개대상물 확인·설명서를 전달받았지만 그 이상의 자세한 설명을 듣지는 못했는데요
이후 집주인이 근저당권의 피담채무를 변제하지 못해
A씨가 입주한 다가구주택에 대한 경매가 진행되었습니다
그런데 A씨는 경매절차에서 임대차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었는데요
이에 A씨는 공인중개사 B씨의 주의의무 위반으로
임대차보증금을 반환받지 못하는 손해를 입었다고 주장하면서
공인중개사들과 공제계약을 맺고 있는 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 제기했습니다
하급심의 판단
1심 법원은 공인중개사 B씨의 주의의무 위반을 인정하여
한국공인중개사협회가 A씨에게 손해배상금으로 6,600만원을 지급하라고 판결했습니다
(A씨의 과실을 일부 고려하여 손해배상액을 제한했습니다)
그런데 2심 법원은 1심과 달리 공인중개사 B씨의 주의의무 위반을 부정하며
한국공인중개사협회가 A씨의 손해를 배상할 책임이 없다고 판단했는데요
이에 패소한 A씨는 대법원에 상고하였습니다
대법원의 판단
대법원은 아래와 같이 판시하며
B씨의 주의의무 위반 및 그에 따른 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정했습니다
1. 공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우,
임차인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한
다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공해야 할 의무를 부담한다
2. 따라서 공인중개사는 다가구주택에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인들의 임대차계약내역 중
임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 임대인에게 요구하여 이를 확인한 다음
임차인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 한다
3. 공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료의 제공을 거부했더라도
해당 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등을 확인하여
선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있는지 정도는 충분히 알 수 있었다
4. 그런데도 B씨는 선순위 임대차보증금 채권이 얼마나 있는 조사하여 A씨에게 설명하지 않았으므로
공인중개사로서 준수해야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다했다고 볼 수 없다
5. 더욱이 A씨가 다른 호실에 상당한 금액의 선순위 임대차보증금채권이 존재한다는 사정을 알았다면
해당 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 가능성이 높다
즉, 공인중개사는 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있는지 확인하여
임차인에게 이를 성실하게 설명할 의무가 있고, 공인중개사가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반한 경우
임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 것입니다
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