임대차기간을 영구로 정한 임대차계약의 유효성과 해지 방법 

1. 사안의 쟁점

임대차기간을 ‘영구’로 정한 임대차계약이 허용되는지 여부가 쟁점이 되었던 사건이 있습니다.

이에 대해 원심(하급심) 판결에서는 임대차계약에서 임대차기간을 영구로 설정한 것은 채권인 임차권의 성질로 보아 허용되지 않고, 사용·수익 권능을 영구적으로 포기함으로써 처분 권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 그 임대차계약이 무효라고 판단하였는데, 대법원에서는 원심판단을 파기하면서 관련 법리를 설시한 바 있어 이를 소개해드리고자 합니다.

2. 대법원 판결

[대법원 2023. 6. 1. 선고 2023다209*** 판결 소유권이전등기]

가. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

1) 구 민법(2016. 1. 6. 법률 제13710호로 삭제되기 전의 것) 제651조에서는 ‘석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차’를 제외한 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하고 있었으나, 헌법재판소는 2013. 12. 26. 위 조항의 입법 취지가 불명확하고, 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다는 이유로 헌법에 위반된다는 결정을 선고하였다(헌법재판소 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 전원재판부 결정). 결국 민법 제619조에서 처분능력, 권한 없는 자의 단기임대차의 경우에만 임대차기간의 최장기를 제한하는 규정만 있을 뿐, 민법상 임대차기간이 영구인 임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없다.

2) 소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않으나, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것까지 금지되는 것은 아니다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2017다211528, 211535 판결 등 참조).

따라서 임대차기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 임대차계약을 인정한다고 하더라도 사정변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있을 뿐만 아니라, 임차인에 대한 관계에서만 사용·수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다.

3) 특히 영구임대라는 취지는, 임대인이 차임지급 지체 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임차인이 임대차관계의 유지를 원하는 동안 임대차계약이 존속되도록 이를 보장하여 주는 의미로, 위와 같은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 의무가 되나 임차인에게는 권리의 성격을 갖는 것이므로 임차인으로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있고, 그렇게 되면 임대차계약은 임차인에게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결참조).

나. 그럼에도 원심이 임대차기간을 영구로 정하였다는 이유만으로 이 사건 임대차계약을 무효라고 단정하여 임차권설정등기절차의 이행을 구하는 원고의 예비적 청구를 기각한 것에는 임대차계약의 성질 및 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

임대차기간을 영구로 정한 임대차계약이 유효하다면 이후 임대차계약을 정리할 수 있는 방법은 무엇일지 고민이 될 수 있는데, 위 대법원 판례에서 제시한 방법은 아래와 같습니다.

가. 임대인의 입장

임대인은 임대차계약을 체결한 이후 사정변경에 따라 차임증액을 청구할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 차임을 연체한다거나 또는 불법 전대를 하는 등 임차인의 귀책사유가 발생할 경우 임대차계약을 해지함으로써 임대차계약을 종료할 수 있을 것입니다.

임대인은 임대차계약에도 불구하고 임대차목적물을 매도할 수는 있을 것인데, 만일 임대차계약에 대한 승계를 해주지 않을 시에는 그로 인한 손해배상책임을 지게 될 수도 있어서, 주의할 필요가 있습니다.

나. 임차인의 입장

임차인은 임대인과 달리 장기간 보장된 기간을 스스로 포기할 수 있는데, 이 경우 임대차계약은 기간의 정함이 없는 임대차가 됩니다. 민법 제635조에 따르면, 기간의 약정 없는 임대차에 대해 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 이를 받은 날로부터 1개월(토지, 건물 기타 공작물 임대차)이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.

-> 위와 같이 대법원 판례에서는 영구적인 임대차계약을 인정하면서 동시에 이해관계의 조정으로 임대차가 종료될 수 있는 법리를 설명한 바, 이를 참고하시어 권리의무관계에 어려움이 생기지 않도록 대비하시길 바랍니다.