대차보증금이 남아 있지 않은 상태에서 상가를 인도하지 않으면 

1. 사안의 쟁점

임대차계약을 체결한 이후 임차인이 부담해야 하는 차임(월세)과 관련하여,

① 임차인은 계약 중에는 약정 차임을 지급할 의무가 있고,

② 계약이 종료되었음에도 퇴거하지 않고 계속 영업을 하는 경우에는 차임 상당의 부당이득금을 지급하여야 할 의무가 있으며,

③ 영업을 하지 않더라도 부동산을 무단으로 점유하면서 임대인에게 인도하지 않는다면 차임 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있습니다.

다만, 임대차계약 종료 이후 임차인이 영업은 중단하였으나 임대인이 보증금을 반환하지 않기에 동시이행항변권을 행사하여 부동산을 계속 점유하고 인도를 하지 않는 경우에는 불법점유에 해당하지 않아 차임 상당의 손해배상책임이 발생하지는 않습니다.

그런데 임대차계약 종료 당시에는 보증금이 남아 있었지만 종료 이후 일정시점까지 영업을 계속하여 부당이득반환의무가 발생하여 이를 공제하면 보증금이 남게 되지 않았을 때 그 이후의 점유가 곧바로 불법점유에 해당하는지에 대한 다툼이 있었습니다.

2. 원심(하급심) 판결

[서울중앙지방법원 2022. 4. 1. 선고 2021나31*** 판결 건물인도]

임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야 한다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 등). 이에 대하여 원고는 2019. 4. 23. 무렵 (보증금) 잔금의 이행제공을 하였다는 취지로 주장하나, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 계약해지통보(갑 제3호증) 중 '부동산을 반환하는 대로 상계처리를 거쳐 잔액을 반환하겠다'는 취지의 기재를 현실의 이행제공이라고 볼 수도 없으므로, 원고가 2019. 4. 23.경 앞서 본 임대차보증금 잔액 9,035,360원의 반환의무를 이행하였거나 이를 이행제공하지 않은 이상, 그 이후 피고의 점유가 곧바로 불법점유라고 볼 수는 없다. 따라서 이를 전제로 한 원고의 손해배상청구는 금액 등 다른 점에 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

3. 대법원 판결 : 원심판결 파기

[대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228*** 판결 건물인도]

가. 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결,대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결등 참조).

나. 이 사건 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23.에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아 있어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실한 것으로 볼 수 있고, 그럼에도 피고가 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없이 목적물의 인도를 거부하였다면 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 볼 수 있다.

4. 결론

원심인 하급심 판결은, 임대차계약이 종료된 시점에 임차인의 동시이행항변권이 존재하였으므로 그 이후에 남은 보증금이 없게 되더라도 피고의 점유를 불법점유라고 볼 수는 없다는 취지로 판단하였는데, 이는 기존의 판례 법리와는 다소 맞지 않는 점이 있어 보이고, 이에 대법원은 원심판결을 파기하면서 중도에 임대차보증금이 모두 공제될 시 그 이후의 점유는 불법행위에 해당하므로 임차인은 차임 상당의 손해배상책임을 부담할 의무가 발생하게 된다는 점을 다시 한 번 확인해주었다고 할 것입니다.