임대차 구두 계약의 유효함을 인정 받은 사례/ 전부 승소 

1. 사실관계

박씨는 기존 건물 주인인 이씨로부터 아파트를 임차하면서 임대차기간을 2018. 12. 31, 보증금을 4억원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 건물 주인 이씨가 위 아파트를 김씨에게 양도한바, 김씨는 임대인 지위를 승계하게 되었습니다. 김씨는 위 아파트를 양수 받은 후 2018. 10.경 구두로 박씨에게  보증금을 5000만원 인상하고, 임대차기간을 2022. 1.중순까지 연장하는 것이 어떻겠냐는 취지로 제안을 하였고, 박씨는 김씨의 이러한 제안에 승낙하면서 계약서는 2019. 12.경에 작성하기로 하였습니다.

그런데, 2019. 12.김씨가 박씨에게 임대차계약서 재작성을 요구하자, 박씨는 임대차기간 만료를 이유로 김씨에게 보증금 반환을 청구하였고, 김씨는 이미 구두상 임대차기간이 연장되었기 때문에 보증금을 반환할 수 없다고 주장하였습니다.

이에 임차인 박씨는 임대차기간이 만료되었음에도 임대인 김씨가 보증금을 반환해 주지 않는다는 이유로 주택임차권등기명령을 받아 임차권등기를 마치게 되었습니다.

2. 변호사의 변론 활동



그러나 본 변호사는 임차권등기명령 이의신청을 한 후 심문에서 임대차계약은 낙성 불요식의 계약으로서 당사자 간 청약과 그에 대응하는 승낙이 있으면 성립하는 것이고, 계약 체결에 있어 특별한 형식이 요구되지 않는 점 등을  근거로, 위 사건에서 임대인 김씨와 임차인 박씨간에 구두로 이미 임대차기간을 2022. 1.중순까지 연장하는 합의가 있었다는 점을 주장하면서 임차권등기명령의 부당성을 적극 다투었습니다.

3. 법원의 판단

법원은 당사자간에 비록 구두에 의한 것이긴 하나 이 사건 임대차계약은 2022. 1.중순까지 확정적으로 연장되었다고 할 것이고, 임차인이 임대차계약 또는 갱신 계약의 해지는 효력이 없을 뿐만 아니라, 임대인이 임차이의 임대차계약 또는 갱신계약 해지 요청을 승낙하였다고 볼 수도 없다고 판단하여 임차인의 이의신청을 인용하였습니다.

4. 본 판례의 시사점

본 판례는 계약서를 작성하지 않고 구두상으로 계약만을 한 경우에도 그 효력은 절대적으로 인정된다는 점을 다시 확인해 주었다는 점에서 시사점이 있습니다.