이사를 나간 이후에도 임차권등기명령신청을 할 수 있음 

1. 사안의 쟁점

주택임대차계약을 한 임차인이라면 보증금을 돌려받지 못한 경우 이사를 나가기 전에 임차권등기를 해야한다는 설명을 많이 듣게 되실 것입니다.

그런데 임차권등기를 하지 못하고 이사를 나간 경우에는 임차권등기명령신청을 못하게 되는 것이어서 부동산가압류신청을 해야 하는 것인지가 문제되었습니다.

한편, 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증보험가입을 통해 보증금상당액을 수령한 경우 수령 이후에는 임차권등기명령신청을 하지 못하게 되는 것인지 여부도 고민이 될 수 있습니다.

위 쟁점과 관련된 최근 대법원 판례는 아래와 같습니다.

2. 대법원의 판단

[대법원 2025. 4. 15. 선고 2024마8598 결정 주택임차권등기]

가. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다(대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255, 62262 판결취지 참조).

나. 임차인인 신청인이 주택도시보증공사로부터 보증금반환보증계약에 따라 임대차보증금 상당액을 지급받았다고 하더라도 이는 보증금반환보증계약에 따른 보증의무를 이행받은 것에 불과하고, 임대인인 피신청인으로부터 임대차보증금을 반환받은 것이 아니므로, 여전히 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 정한 ‘임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우’에 해당한다. 따라서 신청인으로서는 이 사건 주택에 관한 임차권등기명령을 신청할 수 있고 위 신청은 허용되어야 한다.

3. 결론

위 판결과 같이 임차인은 이사를 나간 이후에도 임차권등기명령신청을 하여 주택임대차보호법상 임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다. 그러나 이 경우 이사로 인해 점유를 상실하여 입주 당시 확보했던 대항력과 우선변제권은 상실하였기에, 임차권등기를 경료한 시점 이후의 새로운 대항력과 우선변제권이 생기기에 만일 그 사이 제3자가 권리를 확보하였다면 임차인은 후순위자가 될 것입니다.

위 사건에서 임차인은 주택도시보증공사로부터 보증보험금을 받고 공사가 임대인으로부터 보증금을 회수하기 전에 실수로 먼저 임차권등기를 말소하였던 것으로 보이는데, 이후 임차인이 재차 임차권등기명령신청을 다시 하였던 것을 하급심 법원에서는 받아주지 않았으나 대법원에서는 이를 인정하였다는 점이 특이점입니다.