임대인이 파산하여 면책결정이 이루어지면 우선변제권 있는 임차인 

1. 사안의 쟁점

주택임대차계약을 체결한 경우 임대인이 파산을 하면 대항력이나 우선변제권을 가진 임차인도 보증금 회수에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.

파산절차에서는 임차주택을 환가하게 되는 경우 임차인은 우선변제권이 인정되어 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 회수할 수 있게 됩니다. 그러나 깡통전세 등의 경우 비용 문제로 임차주택의 환가가 진행되지 않을 수 있는데, 환가가 이루어지지 않고 임대인이 면책결정을 받아 확정되면 임차인은 소송을 제기할 수 없어 보증금 회수에 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 이는 개인회생절차에서 임대인이 면책결정을 받은 경우와 차이가 있으므로 이와 관련된 아래 대법원 판례를 참고해보시기 바랍니다.

2. 대법원의 판단

[대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결 구상금 등]

가. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(이하 '법'이라고 한다) 제566조는 "면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다. 다만 다음 각 호의 청구권에 대하여는 책임이 면제되지 아니한다."라고 규정하면서 그 각 호에서 파산채권에 해당하는 법 제415조의 「주택임대차보호법」상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인이 채무자에 대하여 가지는 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하고 있지 않고, 위 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분 역시 마찬가지이므로, 법 제564조에 의한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다.

따라서 법 제415조에서 주택임차인의 보증금반환채권에 관하여 우선변제권을 규정하였음에도 불구하고 주택임차인이 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분조차 변제받지 못한 상태에서 파산절차가 폐지되었다고 하더라도, 법 제564조에 의한 면책결정이 확정된 이상 주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 그 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다.

나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다. 소외인이 이 사건 보증금을 변제받지 못한 상태에서 피고의 파산절차가 폐지되고 면책결정이 확정된 이상, 법 제566조 본문에 따라 피고에 대한 면책결정의 효력은 법 제415조 제1항에 의하여 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 소외인의 보증금반환채권 전부에 미친다. 또한 채무자인 피고가 제출한 채권자목록에 기재되어 있음이 분명한 위 보증금반환채권이 법 제566조 제7호에서 정한 '채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권'에 해당한다고 할 수도 없다.

그런데도 원심은, 소외인의 보증금반환채권 전액이 위 채권자목록에 기재되었다고 하더라도 법 제415조 제1항에 의하여 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 면책결정의 효력이 미치는 채권자목록에 기재된 파산채권에 해당한다는 이유로, 원고가 소외인으로부터 양수한 이 사건 보증금반환채권 중 우선변제권의 한도 내에서는 법 제566조 단서 제7호에서 정한 '채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권'으로서 비면책채권에 해당한다고 보았다.

이러한 원심판단에는 법 제566조에서 정한 면책의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

한편 원심이 인용한 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결은 개인회생절차에 관하여 법 제625조 제2항 단서 제1호가 적용되는 사안에 대한 것으로서 파산절차에 관한 이 사건에 원용하기 적절하지 않다.

3. 결론

파산절차가 진행되어 임대인이 면책결정을 받게 된 경우 근저당권자나 전세권자도 소송을 구할 수 없다는 점은 동일하나 임의경매신청은 가능한데, 임차인의 경우에는 소송도 할 수 없고 경매신청 또한 할 수 없는 지위에 있습니다.

다만, 최근 서울회생법원에서 전세 임차인을 보호하기 위해 임차주택의 환가가 이루어지지 않을 시 파산관재인을 통해 법원의 허가를 받아 임차인에게 근저당권이나 전세권을 설정해주는 방안을 검토해온 바 있어 이를 통해 경매를 신청할 수 있는 권리를 확보하거나 경매절차에서 경매비용을 대신 부담하는 등으로 임차주택에 대한 환가가 가능할지 여부 등을 미리 확인하여 권리가 보호될 수 있는 조치를 미리 반드시 취하셔야 할 것입니다.