상가임대인이 스스로 영업할 계획임을 이유로 신규임차인 주선거절 

1. 사안의 쟁점

상가임대차의 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받게 되는데, 임차인은 운영 중인 점포를 양수받고 권리금을 지급할 신규 임차인을 구할 수 있다면 위 법에 따라 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 종료일 사이에 이를 임대인에게 알리고 신규 임차인을 주선할 수 있게 해달라는 요청을 할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

물론, 임차인이 임대차계약기간 중에 3기 이상 차임 연체를 한 적이 없는 등 임차인으로서의 의무를 다하였어야 한다는 요건이 필요하지만, 위 법은 당사자들 사이의 특약으로서 배제할 수 없는 강행규정이며, 임차인이 10년 동안 영업을 하여 갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 경우에도 보호될 수 있는 권리입니다.

따라서 임대인은 임대차계약이 종료될 때 임차인이 권리금 회수기회 보호를 요구할 시 정당한 사유 없이 거절해서는 안 됩니다.

그런데 주택임대차와 같이 임대인이 자신이 직접 들어와서 영업을(마치 실거주와 같은) 할 계획이기 때문에 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거부할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 적이 있습니다. 그러나 위 법은 주택임대차보호법과 다르게 임대인의 직접 사용계획을 이유로 갱신거절이나 신규임차인 주선을 거절하는 것은 정당한 사유가 되지 않으므로 임대인이 만일 위 사유로 인해 권리금 회수기회에 협조하지 않을 시에는 권리금 상당의 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

2. 법원의 판단

[서울중앙지방법원 2024. 12. 13. 선고 2024나33*** 판결 손해배상(기)]

인정사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 고려할 때, 피고는 정당한 사유 없이 원고가 주선한 신규 임차인이 되려는 자들과의 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 봄이 상당하다.

① 피고는 2022. 6. 28. 원고에게 "주선하실 필요 없다고요. 제가 그런 약속을 이행하지 않을 거니까, 약속을 한 적도 없고, 근데 왜 자꾸만 주선을 해서 나를 불편하게 만드시는 거지? 난 그것도 이해가 안 돼."라고 말하였는데, 이는 원고가 신규 임차인을 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 보인다.

② 피고는 원고의 2023. 1. 29. 자 주선에 대하여 "거길 제가 쓴다니까요."라고 말하면서 이를 거절하였는데, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없는바(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 참조), 피고의 위 거절 사유는 정당한 이유 없이 원고의 주선을 거절한 것에 해당한다.

③ 피고는 원고의 2023. 2. 11. 자 주선 당시 자신의 일정을 이유로 신규 임차인이 되려는 H과 만나지 않았다. 당시 원고는 피고에게 'H이 평일이 어려우니 주말에 시간을 내달라'는 취지로 말하였으나, 피고는 평일인 24일(금요일)과 22일(대화 당일, 수요일)만을 제시하였고, 원고가 '월요일에 휴무 내서 오신다고 한다'고 하자 "월요일도 시간이 없다."라고 답하였는바, 이러한 정황에 비추어 보면, 피고는 의도적으로 H과의 만남을 피한 것으로 보인다(만일 피고가 H과 만나고자 하였다면 원고의 요청에 따라 자신의 전화번호를 H에게 전달하고 일정을 조율하였을 것이라고 봄이 합리적이다).

따라서 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 피고의 권리금 회수 방해로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

3. 결론

임대인은 상가임대차 사업을 할 때 상가건물임대차보호법의 취지를 이해하여 임차인이 법으로 어떠한 보호를 받을 수 있는지 여부를 미리 확인하여 임차인에게 손해배상책임을 지게 될 위험을 피하여야 할 것이고, 임차인은 반대로 위 법에 따라 어떠한 권리를 행사할 수 있는지 여부를 잘 확인하여 요건에 맞추어 임대인에게 자신의 권리를 정당하게 행사할 수 있어야 할 것입니다.