임대인을 대리하여 건물인도 청구이의의 소에서 승소한 사례 

안녕하세요 삼성동최변입니다

오늘은 건물인도 관련 청구이의의 소 승소사례를 소개해 드리고자 합니다.

저는 청구이의의 소의 '피고'인 임대인 측을 대리했는데요

사건의 개요를 요약하면 다음과 같습니다.

• 임차인 A는 임대인 B가 기존에 단독주택을 개조하여 음식점으로 사용하고 있던

건물에 대한 임대차계약을 체결하였고 계약 체결일 다음날에는

"임대인이 건물을 재건축하고자 할 경우 임차인이 계약의 갱신을 주장할 수 없도록 하되

상가건물임대차보호법의 계약갱신 규정의 적용은 배제되지 않는다"는 내용으로 화해조서를 체결했습니다.

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• 임대차계약이 개시된 지 한 달이 경과되었을 무렵,

임차인 A는 더 많은 손님을 유치하기 위해 1층 마당에 조립식 패널조 가건물을 설치하였고,

이를 본 주변 음식점주가 관할구청에 신고하여

관할구청에서는 건물의 소유주인 임대인 B에게 가건물을 철거하라는 시정명령을 내렸습니다.

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• 이에 임대인 B는 임차인 A에게 무단으로 설치한 가건물을 철거할 것을 요구했으나

​임차인 A는 가건물을 설치한 이후로 장사가 더 잘 되었기에 가건물을 철거하지 않았고

결국 관할구청에서는 임차건물을 위반건축물로 등재하고 임대인 B에게 이행강제금을 부과했습니다.

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• 이후 계약기간 만료일이 다가오자 임대인 B는 계약을 연장하지 않으려 했으나,

​임차인 A가 상가건물임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 주장하는 한편

"이행강제금 납부를 비롯한 모든 법적 책임은 자신이 부담하겠다"고 약정했기에

​임대인 B는 임차인 A와 연장계약을 체결하였습니다.

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• ​그런데 임차인 A는 이후에도 가건물을 철거하지 않은 채 장사를 계속했고

이로 인해 매년 관할구청으로부터 임대인 B에게 이행강제금이 부과되었으나,

​임차인 A는 이행강제금 중 일부만 납부했으며 그러던 중 연장된 계약기간의 만료일을 앞두게 되었습니다.

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이에 임대인 B는 임차인 A에게 내용증명을 발송하여 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시했으나,

임차인 A는 상가건물임대차보호법에 따른 임대차보장기간이 남아있다고 주장하면서

한 차례 더 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 통지했습니다.

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이러한 상황에서 의뢰인인 임대인 B는 처음에는 법무사를 찾아가셨는데요

해당 법무사는 임대인 B가 마침 임차건물의 재건축을 계획하고 있던 점에 착안하여,

최초 임대차계약 체결 당시 임대인 B가 임차인 A와 체결한 화해조서에

"임대인이 건물을 재건축하고자 할 경우 임차인이 계약갱신을 주장할 수 없다"고 기재되어 있는 것을 근거로

계약갱신 거절 및 계약기간 종료에 따른 임차건물의 인도를 구히는 내용의

집행문부여 신청서를 작성하여 법원에 제출하였습니다.

그러나 이는 법무사의 패착이었는데요

​그 이유는 상가건물임대차보호법 관련 판례에 따르면,

임대인이 최초 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한

재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우에 한하여

재건축을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있기 때문입니다.

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이에 임차인 A는 법원에 강제집행정지 신청서를 제출함과 동시에 청구이의의 소를 제기하였고,​

법원은 임차인 A의 주장을 받아들여 청구이의의 소 판결 선고시까지

임대인 B가 신청한 임차건물의 인도에 관한 강제집행을 정지하는 결정을 내렸습니다.

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이러한 상황에서 의뢰인인 임대인 B가 절박한 심정을 갖고 저희 사무실을 찾아오시게 된 것인데요

저는 임대인 B와 임차인 A가 체결한 화해조서 및 임대차계약서를 면밀히 살펴본 뒤

아래와 같은 논리로 대응했습니다.

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임차인 A가 임대인 B의 동의 없이 조립식 패널조 가건물을 무단으로 설치한 것은

임차인이 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익해야 할 의무를 위반한 것으로서

화해조서에서 정한 임대차계약 해지사유 중 임대인의 동의 없이 구조물 형태를 변경한 경우,

임차인이 기타 임대 목적에 반하는 행위로 임대인에게 피해를 입힌 경우에 해당하고

​상가건물임대차보험법상 계약갱신 거절사유인 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나

임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이므로 이 사건 임대차계약은 적법하게 종료되었다.

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또한 이 사건과 사실관계가 유사하면서 임대인이 승소한 사안,

​즉, 임차인이 무단으로 조립식 패널을 세워 창고를 증축함으로 인해

임대인이 관할구청으로부터 시정명령 및 이행강제금을 부과받게 되었음을 이유로

임대인의 계약갱신 거절을 인정한 사안에 관한 판례를 찾아 준비서면에 인용하였습니다.

그리고 재판부가 저희 측에 우호적인 입장을 갖도록​ 하기 위해

​임대인의 아내분으로 하여금 임차인과의 임대차계약 기간 동안 일어났던 일들 전반에 대해

허심탄회하게 호소하는 내용의 탄원서를 수기로 작성해 주실 것을 요청드렸고,

작성된 초안을 제가 직접 수정한 뒤 선고기일을 앞두고 재판부에 제출하였습니다.

준비서면만 네 차례 제출했을 정도로 많은 시간과 노력이 소요된 사건이었는데요

결과는 알고 계시다시피 저희 의뢰인의 완벽한 승리였습니다!

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