임대인 파산 시 갱신요구 청구 가능 여부

1. 임대차 계약 갱신요구권 청구 갱신요구권은 행사 가능합니다. '상가건물 임대차보호법'에 따라 임차인은 최초 계약일로부터 10년까지 계약 갱신을 요구할 권리가 있습니다. 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다. 누구에게 갱신을 요구해야 하는가?: 부동산이 신탁되었다면 수탁자인 신탁사가 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 신탁사(처분권을 가진 주체)에 갱신요구권을 행사해야 합니다. 법원은 신탁계약에 '임대인 책임이 없다'는 조항이 있더라도 대항력 있는 임차인에게는 효력이 없다고 판단하고 있습니다. 2. 보증금 반환 가능 여부 보증금 반환 책임: 신탁사가 임대인의 지위를 승계했으므로, 보증금 반환 의무도 신탁사에 있습니다. 신탁사가 '보증금 반환 의무가 없다'는 확약서를 제시했더라도 이는 임차인에게 대항할 수 없습니다. 보증금 회수 방법: 우선 변제권 확인: 임대차 계약 시 전입신고(주소지 사업자등록) 및 확정일자를 받았다면, 해당 부동산이 공매될 경우 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 공매 진행 여부: 신탁사가 유선상으로 공매를 진행하지 않을 것이라 했으므로, 신탁사와 협상하여 임대차 계약을 유지하고 만기 시 보증금을 반환받는 방법을 모색해야 합니다. 3. 월차임 차감 및 재계약 여부 월차임 차감: 임대차 계약 종료 전까지는 보증금에서 월차임을 차감하고, 남은 금액을 추후 반환받는 것은 가능합니다. 그러나 임대인이 파산하면 이는 회생채권에 포함되어 전액을 받기 어려울 수 있습니다. 신탁사와의 재계약: 현재 상황에서 가장 중요한 것은 신탁사와 정식으로 새로운 임대차 계약을 체결하는 것입니다. 이를 통해 임차인의 권리(보증금 반환, 갱신 등)를 명확히 하고, 신탁사로부터 안정적인 임대차 관계를 보장받는 것이 좋습니다. 결론적으로, 갱신요구권은 신탁사에 행사해야 하며, 보증금 반환 의무