💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?
건물은 다 지어졌다는데, 마감이 엉망이라 잔금을 주기 망설여지는 분
입주한 지 얼마 안 되었는데 중대한 결함이 발견되어 막막한 분
시공사가 "하자보수 기간이 끝났다"며 책임을 회피해 고민인 분
안녕하세요. 의뢰인을 위해 끝까지 싸우는 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사 입니다.
지난 글에서는 공사비를 미리 정하지 않았더라도 도급계약이 유효하게 성립하는 과정과 그 법리적 근거를 살펴보았습니다.
계약이 잘 성립되어 공사가 진행되었다면, 이제 남은 것은 원래 약속한대로 공사를 제대로 끝내는 일이겠지요.
실무에서 가장 분쟁이 많이 발생하는 부분이 바로 이와 관련되어 있습니다. "이 정도면 다 지은 것인가(일의 완성)", "이 결함을 누가, 언제까지 책임질 것인가(하자)"에 대한 다툼이 바로 그것입니다.
수급인은 공사를 마쳤으니 빨리 잔금을 달라고 독촉할 것이고, 도급인은 아직 미흡한 곳이 많으니 미완성이라고 버티는 상황에서, 법원은 과연 어떤 기준을 가지고 판결을 내릴까요? 오늘은 공사 완성의 법적 기준과 하자담보책임의 에대해 이야기해보겠습니다.
1. 공사 완성의 법적 기준 : '미완성'과 '하자'의 결정적 차이
먼저, 공사 완성의 법적 기준이 무엇인지 이야기해봅시다. 왜 완성의 기준이 중요할까요? 이는 법적으로 공사가 '미완성'인 상태와, 완성은 되었으나 '하자'가 있는 상태는 하늘과 땅 차이이기 때문입니다.
만약 공사가 미완성이라면 수급인은 공사대금을 청구할 권리가 아직 발생하지 않은 것이며, 공사 지연에 따른 지체상금을 물어야 합니다. 반면, 공사가 완성되었다면 수급인은 일단 대금을 청구할 수 있고, 도급인은 하자에 대한 보수나 손해배상을 청구하며 대금 지급을 일부 거절(동시이행항변)할 수 있을 뿐입니다.
그렇다면, 대법원이 제시하는 '일의 완성' 판단 기준은 어떠할까요? 대법원은 공사가 끝났는지 여부를 단순히 시공사의 주장이나 준공검사 여부로 판단하지 않습니다. 법원은 다음과 같은 기준을 가지고 완공 여부를 판단합니다.
최후 공정의 종료 : 우선, 설계도상 예정된 마지막 단계의 작업이 수행되어 있어야 합니다.
주요 구조부의 시공 : 건물의 뼈대, 지붕, 벽체 등 핵심적인 부분이 약정된 대로 시공되어야 합니다.
사회통념상 완성 : 해당 건축물이 본래의 용도(주거, 상업 등)로 사용될 수 있는 외관과 기능을 객관적으로 갖추었는지를 봅니다. 따라서 벽지가 뜯어지거나 타일이 깨진 것은 '하자'일 뿐, 이를 근거로 "공사가 안 끝났으니 잔금을 못 준다"고 주장하는 것은 법리적으로 받아들여지기 어렵습니다.
대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다18932, 18949 판결
"공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 아니한다."
2. 건설공사 수급인의 하자담보책임 : 기간과 범위
공사가 완성되어 건물을 인도받았더라도, 이후에 발생하는 결함은 수급인이 책임져야 합니다. 이를 '하자담보책임'이라 하며, 건설산업기본법에서 그 기간을 엄격히 규정하고 있습니다.
「건설산업기본법」 제28조
① 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 다음 각 호의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.
구체적인 기간은 동법 시행령 [별표 4]에 따라 다음과 같습니다.
많은 분이 법에서 정한 기한이 지나면 소송이 불가능한 것 아닌가 하며 오해하십니다. 그에 따라 하자담보책임 기간 내 발생한 하자가 존재하여도, 위의 하자담보책임 기간이 지나면 스스로 분쟁을 포기하기도 합니다. 하지만 대법원의 생각은 다릅니다.
대법원 2021. 8. 12. 선고 2015다212541 판결
"구 건설산업기본법 제28조 제1항에서 정하는 하자담보책임기간은 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여 수급인이 발주자에 대하여 하자담보책임을 진다는 하자 발생기간을 의미한다.
따라서 위 기간 내에 하자가 발생하지 않으면 수급인의 하자담보책임이 성립할 여지가 없고, 위 기간 내에 하자가 발생하면 하자가 발생한 때부터 소멸시효기간이 도과할 때까지 수급인은 하자담보책임을 진다."
즉, 하자담보책임 기간이 지난 후 발생한 하자에 대하여는 법률상 책임을 묻기 매우 어려우나, 하자담보책임 기간 내에 발생한 하자라면 그 기간이 이미 지났어도 법적 분쟁으로 나아갈 수 있다는 것입니다.
다만, 정확한 발생 시점과 관련하여 복잡한 다툼이 생길 수 있습니다. 따라서 중대한 결함이 발견되었다면 이 기간이 지나기 전에 반드시 객관적인 증거(사진, 감정보고서 등)를 확보하고 서면으로 보수를 요구해야 합니다.
3. 2025-2026 변화하는 건설 환경과 대응 전략
2025년과 2026년 건설 현장은 원자재 가격 상승과 금리 변동으로 인해 그 어느 때보다 분쟁의 가능성이 큽니다. 변호사로서 드리는 실무 지침은 다음과 같습니다.
1. 철저한 기록 관리와 기성고 확인
공사가 지연되거나 중단될 때를 대비해 공정별로 사진과 영상을 남기는 것은 이제 필수입니다. 특히 2025년부터는 부실시공 방지를 위한 감리 강화 정책이 시행되므로, 주요 구조부 시공 시 전문가의 확인을 거친 기록을 남겨두는 것이 나중에 하자를 입증하는 데 결정적 증거가 됩니다.
2. 하자보수보증금 제도의 활용
잔금을 치르기 전, 일정 금액을 하자보수보증금으로 예치하거나 하자보수보증보험 증권을 반드시 수령하십시오. 시공사가 파산하거나 보수를 거부할 때 가장 확실한 안전장치가 됩니다.
3. 계약서 특약의 정교화
건설산업기본법상의 책임 기간은 최소한의 기준입니다. 만약 특정 부분(예: 방수, 외벽)에 대해 더 긴 보증이 필요하다면 계약서 특약으로 명시해야 합니다. 법원은 당사자 간의 합의를 존중하므로, 특약으로 정한 기간이 법정 기간보다 우선할 수 있습니다.
지금까지 공사 도급계약의 완성 기준과 하자담보책임에 대해 살펴보았습니다.
요약하자면, 공사의 완성은 단순히 '다 지었다'는 주관적 판단이 아니라 '예정된 최후 공정의 종료'라는 객관적 기준에 따릅니다.
또한 완공 후 발생하는 하자에 대해서는 건설산업기본법 제28조의 법정 기간 내에 발생한 것에 대해서만 시공사가 책임을 집니다
건설공사는 한 사람의 인생이 담긴 소중한 자산입니다. 하지만 법을 제대로 알지 못하면 그 소중한 자산을 지키기 어려울 때가 많습니다. 공사 대금을 둘러싼 분쟁이나 완공 후 발생한 하자로 인해 고통받고 계신다면, 주저하지 말고 전문가의 조력을 받으시길 권해드립니다.
법무법인 쉴드와 저 조재황 변호사는 여러분의 억울함을 풀고 정당한 권리를 되찾기 위해 끝까지 함께 싸우겠습니다. 여러분의 안전한 주거와 성공적인 투자를 위해, 법무법인 쉴드가 곁에서 든든한 동반자가 되어드리겠습니다.
오늘도 글 읽어주셔서 감사합니다. 법무법인 쉴드, 조재황 변호사였습니다.
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