💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?
건설공사를 맡기기 전에 공사비를 미리 정하지 못한 분
공사 도중에 예상하지 못한 추가비용이 발생해서 고민하는 분
건설업체와 공사대금을 두고 분쟁이 생긴 분
안녕하세요. 의뢰인을 위해 끝까지 싸우는 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사 입니다.
부동산 시장의 불확실성이 커지면서, 내 집 마련이나 상가 리모델링 같은 큰 결정을 앞두고 고민하시는 분들이 참 많습니다. 특히 건설공사는 그 규모와 복잡성 때문에 계약 단계에서부터 철저한 준비가 필요한 분야입니다.
분쟁이 생기면 '법대로 하면 된다'고 하지만, 실제 법이 현장에서 어떻게 적용되는지, 법원의 판단기준이 어떠한지를 몰라 어려움을 겪는 분이 많습니다.
건설공사는 한 사람의 인생에서 가장 큰 자금이 투입되는 중대한 계약 중 하나입니다.
그런데 실무에서는 공사 도급계약을 체결하면서 공사비를 명확히 정하지 않은 채 착공부터 하는 경우가 생각보다 빈번합니다. 인간적인 신뢰를 바탕으로 시작했다가, 나중에 공사 대금을 정산하는 과정에서 감정이 상하고 결국 법정 싸움으로 번지는 안타까운 사례들을 변호사로서 수없이 목격해 왔습니다.
일반적으로 사람들은 "공사비를 정하지 않았으니 계약이 성립하지 않은 것 아니냐"고 묻곤 합니다. 하지만 우리 법원의 실무는 건설 현장의 특수성을 고려하여 다소 유연하면서도 원칙 있는 태도를 견지하고 있습니다. 오늘은 이러한 공사 도급계약에서 공사비가 미정인 상태에서 과연 계약 성립과 공사대금 결정이 어떤 식으로 이루어지는지에 대해 말씀드리겠습니다.
1. 공사 도급계약의 정의와 성립의 본질은 '결과'에 대한 약속
대한민국 민법은 도급계약을 단순히 '일을 하는 계약'이 아닌, 결과를 만들어내는 계약으로 정의합니다. 만약 일을 열심히 했더라도 결과물이 나오지 않았다면 원칙적으로 보수를 청구하기가 어렵습니다. 이는 도급계약에서 가장 중요한 것은 수급인이 자기의 재량과 책임 하에 일을 진행하여 약속된 결과물, 즉 '일의 완성'을 해야 한다는 점입니다.
민법 제664조(도급의 의의)
"도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."
여기서 우리가 주목해야 할 도급계약의 본질적 특징은 세 가지입니다.
첫째, 도급계약은 말로도 성립하는 계약입니다.
반드시 계약서를 써야만 효력이 생기는 것은 아닙니다. 서로 어떤 일을 맡기고, 얼마를 주기로 합의했다면 그 자체로 계약은 이미 성립합니다.
둘째, 서로 주고받는 계약입니다.
도급인은 일을 맡기고 돈을 주기로 약속하고, 수급인은 그 일을 완성하기로 약속합니다. 한쪽만 의무를 지는 관계가 아니라, 서로의 약속이 맞물려 있습니다.
셋째, 도급계약은 과정이 아니라 결과를 봅니다.
얼마나 오래 일했는지, 얼마나 애를 썼는지는 핵심이 아닙니다. 약속한 건물이나 결과물이 실제로 완성되었을 때 비로소 보수를 받을 수 있습니다.
2. 공사비를 확정하지 않은 경우의 계약 성립 여부 '사후 정산'의 법리
보수액 미정이 계약 무효를 의미할까?
많은 분이 "공사비도 안 정했는데 어떻게 계약이 되느냐"고 하십니다. 하지만 대법원의 판단은 다릅니다. 건설 공사는 설계 변경, 원자재 가격 변동 등 변수가 너무 많아 처음부터 총액을 딱 부러지게 정하기 어려운 경우가 많기 때문입니다.
대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다112138, 112145
"수급인이 일의 완성을 약속하고 도급인이 그에 대하여 보수를 지급하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사표시를 한 경우에는 비록 보수의 액이 구체적으로 합의되지 않았어도 도급계약의 성립을 인정할 수 있다."
장래의 합의를 유보한 경우의 특정 방법
계약을 체결하면서 "나중에 합의해서 정하자"고 남겨둔 경우, 당사자에게 '계약에 구속되려는 의사'가 있고 나중에라도 그 내용을 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 있다면 법원은 계약이 유효하게 성립했다고 봅니다. 이때 적용되는 기준은 당사자의 인식, 거래상의 조리, 그리고 '경험칙'입니다.
즉, "공짜로 지어줄 리는 없으니, 나중에 공사가 끝나면 들어간 돈에 적정한 이윤을 붙여서 주겠지"라는 것이 우리 사회의 상식(경험칙)에 부합한다는 뜻입니다. 이 경우 공사비는 수급인이 실제로 지출한 객관적 비용에 건설업계의 통상적인 이윤율을 합산하여 산정하게 됩니다.
대법원 2023. 3. 30. 선고 2022다289174 판결
"공사도급계약에 있어서는 반드시 구체적인 공사대금을 사전에 정해야 하는 것은 아니고 실제 지출한 비용에 거래관행에 따른 상당한 이윤을 포함한 금액을 사후에 공사대금으로 정할 수 있다."
3. 묵시적 의사표시가 인정여부에 대한 법원의 판단기준
계약서가 없거나 공사비 기재가 빠졌을 때, 법원이 "아, 두 사람 사이에 계약이 있었다"고 인정해주는 구체적인 정황은 무엇일까요? 우리 법원은 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려합니다.
첫째, 도급인의 묵인과 제지의 부존재
수급인이 인력을 투입하고 자재를 들여와 공사를 시작했는데, 도급인이 이를 뻔히 보면서도 중단시키지 않았다면 이는 공사를 계속하라는 묵시적 승낙으로 해석될 가능성이 높습니다. 특히 3개월 이상의 장기간 동안 공사가 진행되도록 방치했다면, 이는 강력한 성립 근거가 됩니다.
둘째, 공사 내용 및 대금 내역서의 수령과 이의 제기 여부
공사 과정에서 수급인은 대개 "지금까지 얼마가 들었고, 앞으로 얼마가 더 듭니다"라는 취지의 내역서를 제출합니다. 도급인이 이를 수령하고도 아무런 이의를 제기하지 않고 계속 공사를 진행하게 했다면, 법원은 도급인이 사후 정산 방식에 동의한 것으로 봅니다.
셋째, 계약 이행 과정에서의 당사자들의 태도
법원은 계약 해석 시 문언의 객관적 의미뿐만 아니라, 계약의 동기와 목적, 이행 과정에서 당사자들이 보인 태도, 거래 관행 등을 종합적으로 고려합니다. 예를 들어 도급인이 수급인에게 특정 자재의 색상을 골라주거나, 설계 변경을 지시했다면 이는 도급계약이 존재함을 스스로 인정하는 행위로 간주됩니다.
넷째, 원상회복의 불가능성과 형평의 원칙
건설공사는 한 번 시작하면 원래 상태로 되돌리기가 매우 어렵고 막대한 비용이 듭니다. 수급인이 이미 상당한 자금과 노력을 투입하여 건물이 올라가고 있는데, 단지 공사비 합의가 완벽하지 않았다는 이유로 계약 자체를 부정한다면 수급인에게는 가혹하면서도 도급인에게는 부당한 이득(건물)을 주는 결과가 됩니다. 법원은 이러한 불공정을 막기 위해 '사후 정산' 법리를 적극적으로 적용합니다.
지금까지 공사비가 미정인 상태에서 도급계약이 법적으로 어떻게 성립하는지, 그리고 우리 법원이 어떤 논리로 계약의 효력을 인정하는지 심도 있게 살펴보았습니다.
결론적으로, 구체적인 공사대금이 합의되지 않았더라도 일을 완성하고 보수를 주겠다는 의사가 명시적·묵시적으로 존재하고, 실제 지출 비용과 적정 이윤이라는 산정 기준이 객관적으로 존재한다면, 도급계약은 유효하게 성립한 것입니다.
하지만 주의해야 할 점이 있습니다. 묵시적 합의를 입증하는 과정은 변호사에게도 매우 까다롭고 번거로운 절차입니다. 입증 책임이 수급인에게 있기 때문에, 자칫하면 정당한 공사 대금을 다 받지 못하는 리스크가 큽니다. 따라서 아무리 신뢰 관계가 두텁더라도 '사후 정산의 기준(단가, 이윤율 등)'만큼은 반드시 서면으로 남기시는 것이 현명합니다.
혹시라도 건설·건축 관련 분쟁으로 밤잠을 설치고 계신다면, 언제든 법무법인 쉴드의 문을 두드려 주십시오.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 법무법인 쉴드, 조재황 변호사였습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.