전세사기, 등기부의 함정 분석

조재황 변호사

💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?

안녕하세요. 의뢰인을 위해 끝까지 싸우는 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사 입니다.

"등기부는 깨끗했어요."

전세사기 상담에서 가장 자주 나오는 말입니다.

하지만 등기부는 부동산의 모든 위험을 보여주는 서류가 아닙니다. 오히려 등기부가 깔끔해 보이기 때문에 방심하는 순간, 사고가 시작됩니다. 오늘은 등기부가 깨끗해도 전세사기가 되는 구조를 3가지 목차로 묶어 정리해 드리겠습니다.

I. 등기부에 적혀있지 않는 위험들

등기부는 소유권, 근저당 같은 등기된 권리만 보여줍니다.

그런데, 전세사기의 핵심 위험 중 상당수는 이 범위에 포함되지 않아 등기부에 표시되지 않고 있습니다.

가장 일반적인 두 가지 위험을 먼저 소개해드리겠습니다.

등기부에는 이미 들어와 있는 임차인의 보증금, 확정일자, 점유 상태가 표시되지 않습니다. 겉으로는 근저당이 없어 보이는데, 실제로는 선순위 보증금이 잔뜩 쌓여 있는 집일 수 있습니다.

이 경우 경매가 진행되면, 후순위 임차인은 배당을 거의 못 받거나 일부만 받는 상황이 생길 수 있습니다.

보증보험은 만능이 아닙니다. 계약 구조 자체가 문제인 경우, 보험금이 거절되거나 다툼이 길어지는 사례가 나옵니다.

등기부가 깔끔하다는 사실과, 보증보험이 된다는 사실은 안전한 계약이라는 의미와 동일하지 않습니다.

계약을 진행할 경우, 대리인이 나와서 계약하는 경우도 많습니다. '가족이다.', '정당한 대리인이다.' 등의 말만 믿고 위임장을 형식적으로 확인하면, 나중에 계약 효력과 관련한 분쟁이 생길 수 있습니다. 따라서, 다음 내용을 반드시 체크하고 계약해야 합니다.

등기부상 소유자 이름이 정상적으로 적혀 있어도, 신탁 표시가 있으면 게임이 달라집니다.

신탁이 걸린 부동산은 실질적인 권한이 신탁회사(수탁자)에 있고, 임대차도 신탁 약정과 절차를 따라야 합니다.

따라서, 실권자인 신탁회사가 아닌, 명의자와 바로 계약하는 방식은 향후 보증금 회수를 못받는 등의 위험성이 있습니다.

그렇기에 신탁 표시가 보이면 ,소유자와 계약하는 것이더라도 신탁원부 확인이 필수입니다.

전세사기에서 등기부가 깨끗한 집은 오히려 활용하기 좋습니다.

근저당이 없으니 임차인이 안심하기 쉽고, 계약이 빠르게 성사되기 때문입니다.

전세금이 매매가에 붙어 있거나 넘어서는 경우

전세금이 매매가와 거의 같거나, 일부 지역에서는 전세금이 더 높은 경우도 있습니다.

이 구조에서는 집이 조금만 가격이 내려가도 보증금 회수가 어려워집니다.

따라서 (실거래가 또는 보수적으로 산정한 예상 낙찰가) - (근저당/저당/압류/조세채권/선순위 임차인 보증금 총액)을

사전에 미리 계산해보아야 합니다.

단기간에 전세가가 급등한 단지, 신축 빌라

신축 빌라나 단기간 전세가가 튄 곳은 시세가 아직 안정적으로 형성되지 않은 경우가 많습니다.

실거래가가 적고, 감정가와 시장가가 엇갈리면 보증금 회수 가능성이 급격히 흔들리게 됩니다.

또한, 체납 관리비나 세금은 등기부만으로는 파악이 제한적입니다.

특히 국세·지방세 체납은 계약 이후 문제 되는 경우가 많아, 납세증명서 등 확인이 필요합니다.

지금까지 등기부는 깨끗한데 전세사기가 되는 구조를 3가지로 묶어 살펴보았습니다.

등기부는 출발선일 뿐 결승선이 아닙니다. 등기부에 안 찍히는 위험, 계약 상대방의 위임 권한 여부, 시세와 선순위로 빠지는 금액들을 함께 보지 않으면 깔끔한 등기부가 오히려 함정이 됩니다.

전세계약은 한 번의 서명으로 보증금이 위험에 노출됩니다. 계약서에 서명하기 전, 등기부만 보고 안심하고 있다면 한 번 더 점검해보시길 권해드립니다.

오늘도 함께해주셔서 감사합니다. 법무법인 쉴드, 조재황 변호사였습니다.

법무법인 쉴드

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